RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11805048 \ CV EXPL 25-2420
Vonnis van 8 oktober 2025
in de zaak van
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout ,
eisende partij,
hierna te noemen: Thuisvester,
gemachtigde: GGN Brabant,
tegen
[huurder] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
Thuisvester vordert betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege onder andere overlast en de ontstane huurachterstand. [huurder] erkent de huurachterstand en dat hij overlast heeft veroorzaakt.
De kantonrechter zal de vordering toewijzen en zal dat hierna verder toelichten.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 augustus 2025
- de akte wijziging van eis van Thuisvester
- de mondelinge behandeling van 4 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de tijdens de mondelinge behandeling de door de gemachtigde van Thuisvester overgelegde productie.
Daarna is vonnis bepaald.
2. De feiten
Thuisvester verhuurt met ingang van 16 november 2022 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 658,39 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
In artikel 7.8 van de algemene voorwaarden is bepaald dat een huurder ervoor moet zorgen dat door hem (huisgenoten, huisdieren of door derden) aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.
Artikel 15.2 van de algemene voorwaarden betreft een bepaling over verzuim, betaling van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat huurder een boete verschuldigd is als hij enige bepaling uit de algemene voorwaarden overtreedt.
Bij brief van 17 april 2025 heeft Thuisvester aan [huurder] bericht dat zij klachten blijft ontvangen van omwonenden over het gedrag, waaronder luid schreeuwen en het gooien van een pan eten in het portiek, en dat dit gedrag in strijd is met de algemene voorwaarden.
Op 12 juni 2025 heeft Thuisvester aan [huurder] per brief bericht dat sprake is van lekkage in de onder het gehuurde gelegen berging door een verstopping in het gehuurde en dat hij verzocht wordt om mee te werken aan herstel. Verder is in de brief aangegeven dat er opnieuw meldingen van overlast zijn ontvangen.
Bij brief van 11 juli 2025 heeft Thuisvester onder andere bericht dat sprake van een grote betalingsachterstand en dat nog steeds overlastmeldingen worden ontvangen. Thuisvester heeft daarom [huurder] gesommeerd om aan zijn verplichtingen als huurder te voldoen. Verder heeft Thuisvester aangegeven dat zij een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst zal starten.
3. Het geschil
Thuisvester vordert – samengevat – betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] in zijn verplichtingen als huurder tekortschiet door een huurachterstand te laten ontstaan, overlast te veroorzaken en het gehuurde te vervuilen. Er wordt geschreeuwd in de woning, er is sprake van verbaal geweld en intimidatie, aankloppen bij de buren en het gooien van spullen vanaf het balkon. Verder zijn in het gehuurde meerdere stekkerdozen en stopcontacten verwijderd en zijn kabels op onveilige wijze aan elkaar verbonden, wat een ernstig brand- en elektrocutiegevaar vormt. Tot slot werkt [huurder] niet mee aan het verhelpen van de lekkage in zijn woning, waardoor de berging gelegen onder het gehuurde onbruikbaar is geworden. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Thuisvester de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
[huurder] erkent de huurachterstand zoals gesteld in de akte en erkent dat hij overlast heeft veroorzaakt. Hij voert verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming, omdat hij is aangewezen op deze woning en hij geen alternatieven heeft.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming
Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Volgens Thuisvester is sprake van een tekortkoming en dit wordt door [huurder] ook niet betwist. Hij erkent de achterstand in de betaling van de huurtermijnen en erkent ook dat hij overlast heeft veroorzaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] aangegeven niet meer in het gehuurde te willen wonen, omdat er daar en ook in de wijk veel is gebeurd. [huurder] stelt al een paar weken niet meer in het gehuurde te verblijven. Hij maakt zich zorgen over de vraag of hij zijn spullen terugkrijgt.
De kantonrechter overweegt dat er op het moment van dagvaarden een huurachterstand was van bijna vier maandelijkse termijnen. Op het moment van de mondelinge behandeling was deze achterstand nog verder opgelopen, zodat sprake is van een zodanige tekortkoming door [huurder] dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Verder is onweersproken vast komen te staan dat [huurder] overlast veroorzaakt. Tot het dossier behoren meerdere meldingen van omwonenden en brieven van Thuisvester waaruit de aard en de omvang van de klachten blijken. Ook werkt [huurder] niet mee aan het verhelpen van lekkages, zoals uit de correspondentie blijkt. Dit betekent dat [huurder] in strijd heeft gehandeld met zijn verplichting tot goed huurderschap en dat hij ook daarin tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De ernst van de overlast is bovendien zodanig, dat ook op die grond ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter moet ook rekening houden met de belangen van [huurder] . In zijn algemeenheid geldt dat een huurder er belang bij heeft om in zijn woning te kunnen blijven wonen, zeker in het geval er sprake is van kwetsbare omstandigheden in verband met bijvoorbeeld een verslaving, zoals bij [huurder] aan de orde is. Het is dan wel belangrijk dat er aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat er verbetering in de situatie gaat plaatsvinden. Tijdens de mondelinge behandeling is niet gebleken dat die aanknopingspunten er in dit geval zijn. Omdat [huurder] bovendien te kennen heeft gegeven niet langer in de woning te willen blijven wonen, zal de kantonrechter op grond van het voorgaande de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen.
[huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van dertig dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen, waarbij zij ervan uitgaat dat Thuisvester met [huurder] tijdig een afspraak maakt om de spullen uit het gehuurde te verwijderen.
De huurachterstand en de betaling van huurtermijnen/gebruiksvergoeding
Thuisvester heeft daarnaast betaling van een huurachterstand gevorderd, bij akte vermeerderd tot een bedrag van € 4.444,90, welk bedrag door [huurder] niet is betwist. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen.
Thuisvester wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 658,39, te rekenen vanaf de maand september 2025 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat
[huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen, onder afwijzing van de gevorderde huurverhoging omdat niet is gebleken dat daarvoor een grondslag bestaat.
Het rentebeding
Thuisvester vordert ook de wettelijke rente. Zij beroept zich met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente op artikel 15.2 van de algemene voorwaarden.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter stelt vast dat het rentebeding in artikel 15.2 is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is op zichzelf daarom voor wat betreft de verschuldigdheid van rente niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding van artikel 17.1 is het rentebeding wel oneerlijk. Op grond van dit beding zou verhuurder in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument, huurder, verstoord. Dit betekent dat sprake is van een oneerlijk beding in de zin van artikel 3 lid 3 van de Richtlijn 93/13 EEG. De kantonrechter ziet geen aanleiding om Thuisvester in de gelegenheid te stellen om zich hierover nog nader uit te laten. Gelet op de inhoud van het beding mag het voor haar inmiddels als bekend worden verondersteld dat dit oneerlijk is. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de wettelijke rente zal worden afgewezen.
De proceskosten
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.254,45
5. De beslissing
De kantonrechter
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,
veroordeelt [huurder] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Thuisvester zijn, en de sleutels af te geven aan Thuisvester,
veroordeelt [huurder] om te betalen aan Thuisvester:
- € 4.444,90 aan achterstallige huur tot en met augustus 2025,
- € 658,39 per maand vanaf september 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.254,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis wat betreft de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.