RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11680484 \ CV EXPL 25-1538
Vonnis van 22 oktober 2025
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.
1. De zaak in het kort
Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan. [eiser] vordert van [gedaagde] betaling van servicekosten na beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist de vordering primair omdat in de overeenkomst een vast bedrag aan servicekosten is overeengekomen en dat door haar is betaald. Subsidiair betwist [gedaagde] meerdere kostenposten op de afrekening servicekosten. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 april 2025 met producties;- de conclusie van antwoord;- de conclusie van repliek met productie;- de conclusie van dupliek.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
[eiser] heeft vanaf 20 april 2018 aan [gedaagde] verhuurd de woning aan [adres] te [plaats 1] .
In de huurovereenkomst is (voor zover van belang) het volgende vermeld:
“ Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
(…) Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 (toevoeging kantonrechter: vergoeding voor gas/water en licht en overige geleverde zaken en diensten) wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen. (…)
(…)
Per betaalperiode van één maand bedraagt
de huurprijs € 920,00
+ het voorschot op de vergoeding in verband met de € 00,00
levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het
woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in
dat gedeelte bevindende individuele meter
+ het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en
diensten die geleverd worden in verband met de bewoning
van het gehuurde
Totaal voorschotten € 175,00
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1.095,00
(…)
In afwijking van c.q. aanvulling op het bepaalde in artikel 4 en de daaraan refererende artikelen in de algemene bepalingen komen verhuurder en huurder overeen, dat de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten, op nadrukkelijk verzoek van huurder, niet bij wijze van voorschot in rekening worden gebracht maar als vast bedrag. Op deze vergoeding wordt derhalve geen systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
(…)”
Per 1 augustus 2020 is de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd.
Op 31 oktober 2022 heeft de beheerder van [eiser] , [beheerder] , een factuur aan [gedaagde] gestuurd voor servicekosten in de periode van 1 januari 2019 tot 1 augustus 2020 voor een totaalbedrag van € 1.910,00. Dit bedrag is in rekening gebracht naast de maandelijks door [gedaagde] betaalde servicekosten in die periode van totaal € 3.325,00 (19 maanden x € 175,00).
[gedaagde] heeft de factuur voor servicekosten ondanks verzonden aanmaningen onbetaald gelaten.
4. Het geschil
[eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 2.534,69 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.910,00 vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van volledige betaling en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is aan servicekosten over de periode van 1 januari 2019 tot 1 augustus 2020 nog een bedrag van € 1.910,00 verschuldigd. Daarnaast is [gedaagde] aan wettelijke rente tot en met 28 april 2025 een bedrag van € 278,02 en aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 346,67 verschuldigd.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vordering van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
[gedaagde] voert als verweer het volgende aan. Er is een vast bedrag aan servicekosten overeengekomen zonder verrekening en daarom is er geen grond voor toewijzing van de vordering. Daarnaast zijn meerdere onderdelen van de afrekening onjuist.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. De beoordeling
In de wet is opgenomen dat de verhuurder jaarlijks moet afrekenen over de servicekosten en er bij te weinig betaalde servicekosten door de huurder dient te worden nabetaald en bij te veel ontvangen servicekosten door de verhuurder dient te worden terugbetaald. Deze wettelijke regeling is van dwingend recht.
De voornoemde dwingendrechtelijke regeling staat er niet aan in de weg dat de huurder zich beroept op een (vaste) overeengekomen betalingsverplichting voor servicekosten. De wettelijke regeling is namelijk ter bescherming van de huurder dat het overeengekomen bedrag niet hoger is dan de werkelijke kosten. Daarom kan de verhuurder een overeengekomen bedrag aan servicekosten op een later moment niet naar boven bijstellen.
[gedaagde] beroept zich op een contractuele afspraak die afwijkt van de dwingendrechtelijke regeling en is neergelegd in artikel 12.9 van de huurovereenkomst waarin staat dat er een vast bedrag per maand aan servicekosten verschuldigd is.
[eiser] betwist dat er een vast bedrag aan servicekosten is overeengekomen en verwijst naar artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Daarnaast stelt [eiser] dat hij nooit met [gedaagde] heeft gecommuniceerd dat er geen voorschot, maar een vast bedrag in rekening wordt gebracht en de huurovereenkomst een ROZ model is en daarin abusievelijk is vergeten om artikel 12.9 door te halen.
Bij de uitleg van een bepaling van een schriftelijke overeenkomst gaat het niet alleen om de zuiver taalkundige uitleg van de die bepaling. Beslissend is de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Naar het oordeel van de kantonrechter is artikel 12.9 van de huurovereenkomst duidelijk. Uit dat artikel volgt dat er een vast bedrag per maand aan servicekosten wordt betaald en dat er geen latere verrekening meer plaatsvindt. Het overeengekomen artikel 4.5 brengt daarin geen verandering. Dit omdat in artikel 12.9 van de huurovereenkomst is vermeld dat wordt afgeweken van artikel 4 van de huurovereenkomst en artikel 12.9 dus voorrang heeft.
Er is verder geen enkele aanwijzing dat partijen, in afwijking van de duidelijke tekst en strekking van artikel 12.9 van de huurovereenkomst het afrekenen van servicekosten op basis van de werkelijke kosten hebben beoogd. Er komt te meer doorslaggevende betekenis toe aan de tekst en strekking van artikel 12.9 omdat [eiser] degene is die de tekst heeft opgesteld (al dan niet op basis van het ROZ model). Indien [eiser] niet de bedoeling had om vaste servicekosten overeen te komen, dan had het voor de hand gelegen dat ook 12.9 van de huurovereenkomst was doorgestreept (zoals bij andere bepalingen wel is gedaan) en daarvan is geen sprake.
Op grond van het voorgaande is er geen grondslag voor toewijzing van meer servicekosten dan de al door [gedaagde] betaalde servicekosten. De vordering zal daarom worden afgewezen.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
595,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
6. De beslissing
De kantonrechter
wijst de vordering van [eiser] af,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.