RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11589187 \ CV EXPL 25-913
Vonnis van 1 oktober 2025
in de zaak van
1. [eiser 1] ,
te [plaats] ,2. [eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. J. Wassink,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.
1. De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de koop van een woning. Eisers stellen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en vorderen de herstelkosten.
De kantonrechter wijst de vorderingen van eisers af.
2. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2025
- de mondelinge behandeling van 18 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. [eisers] hebben op 21 november 2022 de woning staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] van [gedaagde] gekocht. De eigendomsoverdracht heeft op
8 februari 2023 plaatsgevonden.
b. De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) en bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)”
c. [gedaagde] heeft een vragenlijst over de woning ingevuld, gedateerd 23 november 2022.
d. [gedaagde] heeft vraag 4 als volgt beantwoord:
“4. Kozijnen, ramen en deuren
a. Wanneer zijn de kozijnen, ramen en deuren voor het laatst geschilderd?: Kunststof en aluminium kozijnen. alleen dakkapel is een houten kozijn deze is in 2022 opgeknapt”
e. In mei 2024 hebben [eisers] een lekkage geconstateerd in de dakkapel van de woning op de tweede verdieping. [eisers] hebben toen via Whatsapp aan [gedaagde] gevraagd naar haar ervaring. [gedaagde] heeft op de vraag van [eisers] of zij weleens last van vocht bij de dakkapel heeft gehad als volgt geantwoord: “Maar ik weet dat toen wij het huis kochten de oude bewoners hebben aangegeven dat ze lekkage hebben gehad in dakkapel. En dat toen “opgelost” hebben. Dat is ook met die trespa platen etc. Wij hebben nooit lekkage gehad, [naam] heeft alleen de onderste lat toen wat bijgelapt voor het zicht en verder ook niks gedaan omdat we dus geen vochtprobleem op dat moment hadden. Dat de dakkapel slecht is hebben we ook bij [makelaar] aangegeven toen. Bij ons had dat geen prio om het te vervangen omdat er dus geen problemen waren, maar toen ook aangegeven dat die dakkapel en boeiborden vermoedelijk slecht waren.(…)”
f. Op 17 juni 2024 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor een verrotte dakkapel voor € 14.835,26.
g. Op 18 juli 2024 heeft [gedaagde] de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
h. Op 9 september 2024 heeft Propendum een onderzoek verricht naar de bouwkundige staat van de dakkapel.
i. In het deskundigenrapport van 13 september 2024 staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“ 1. Vochtmetingen binnenwanden
Constatering
(…)Op diverse plekken zijn er vochtplekken zichtbaar. Om te beoordelen of deze vochtplekken actief zijn hebben wij deze gecontroleerd met een vochtmeter. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een actief vochtprobleem rondom deze vochtplekken.(…)
2. Constructie binnenzijde
Constateringen
(…)Constructief zijn er geen bijzonderheden bekend. Tijdens het onderzoek is de constructie rondom de dakkapel beoordeeld op afwijkingen. Deels zijnde constructieve balken weggewerkt. Achter de knieschotten alsook op de zolder zien wij diverse dakgordingen. Het is visueel waarneembaar dat de dakgordingen enigszins doorzakken. Dit is echter heel beperkt en geen constructief gebrek.
Voor het geheel geldt dat de constructie voor zover zichtbaar in goede staat verkeerd.(…)
3. Afwerking buitenzijde
Constatering
De dakkapel is aan de buitenzijde afgewerkt met een trespabeplating. Ook is er een hardhouten kozijn aanwezig, waaruit één ruit inmiddels is verwijderd.
De voorzijde van de dakkapel is dichtgemaakt met een bouwzeil. Volledige inspectie ter plaatse is hierdoor niet mogelijk, maar kan alsnog worden gedaan aan de hand van de aangeleverde foto’s. Met behulp van een ladder hebben wij het dak beklommen om de dakkapel vanaf de
buienzijde zo goed als mogelijk te inspecteren. De trespabeplating blijkt in het verleden rechtstreeks op het onderliggende grondhout aangebracht te zijn. Door deze wijze van monteren van het trespa kan van voldoende ventilatie geen sprake zijn.
Condensvocht kan onvoldoende weg ventileren waardoor er houtrot ontstaat in het achterhout Bij nader onderzoek blijkt de oude houten afwerking gebruikt te zijn als grondhout voor de trespabeplating. De oude en vermoedelijk destijds al in slechte staat verkerende houten (multiplex)afwerking is destijds dus niet verwijderd. Vanzelfsprekend gaat het verrottingsproces achter de trespa vanzelf door met als gevolg het loskomen van de trespabeplating.
Het advies voor wat betreft de afwerking van de dakkapel luidt dan ook de trespabeplating te verwijderen. Oude multiplexbeplating dient te worden verwijderd. Na het aanbrengen van nieuw (behandeld) grondhout kan de bestaande trespa terug worden gemonteerd. Zo nodig is het aan te bevelen de bestaande loodslabben direct te vernieuwen.
Bij de recente onderhoudswerkzaamheden is er een deel van het kozijn verwijderd. Klaarblijkelijk was dit deel van het kozijn slecht waardoor deze moest worden vervangen. Voor zover wij van binnen- en buitenaf hebben kunnen beoordelen is het behouden van het huidige kozijn mogelijk. Eventuele overige slechte stukken hout kunnen plaatselijk worden hersteld.
Na renovatie van het hardhouten kozijn kan het nieuwe glas worden geplaatst.(…)
4. Dakbedekking
Constateringen
Als dakbedekking is er een bitumen dakbedekking aanwezig. De technische staat van deze dakbedekking is nog voldoende.(…)
5. Beantwoording onderzoeksvragen
1. Wat is de toestand van de dakkapel.
De onderhoudsstaat van de buitenzijde dakkapel is slecht. Meerdere houtrot is waarneembaar.
2. Wat is de oorzaak van die (slechte) toestand.
Foutieve montage en het niet tijdig uitvoeren van onderhout (schilderen houtwerk) is oorzaak van versnelde degradatie
3. Hoe is de constructie.
Constructief zijn er geen bijzonderheden waargenomen.(…)
4. Hoe lang bestaat die situatie al c.q. heeft het geduurd totdat alles verrot is geraakt.
Dat is uiteraard niet feitelijk vast te stellen. Normaliter gaan er jaren overheen voordat hout zodanig verrot is als nu is aangetroffen.(…)”
j. De deskundige heeft de herstelkosten geraamd op € 6.125,00.
4. Het geschil
[eisers] vorderen - samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 6.125,00 ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel,
subsidiair:
- de overeenkomst tussen partijen gedeeltelijk te ontbinden en in het kader van verminderde prestatie de koopsom te verlagen met € 6.125,00,
meer subsidiair:
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 6.125,00 op grond van vervangende schadevergoeding;
primair, subsidiair en meer subsidiair:
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.143,45 ter zake van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
Ter onderbouwing van hun vordering stellen [eisers] dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden met betrekking tot de staat van de dakkapel.
[eisers] stellen dat [gedaagde] wist dat de dakkapel rot was, omdat zij het onderste lat heeft laten vervangen, maar dat zij dit niet heeft gemeld. [eisers] zagen dat de verf aan het afbladderen was. Zij hebben een raam uit de kozijn gehaald. Onder de nieuwe geplaatste kozijn kwamen zij houtrot tegen. Zij hebben aan [gedaagde] vragen gesteld of zij eerder een lekkage heeft gehad. De term “opgeknapt” geeft vertrouwen in het resultaat van de werkzaamheden. Als [gedaagde] iets opknapt voor het zicht dan wist zij ook van het houtrot. Omdat [gedaagde] heeft ingevuld dat de dakkapel in 2022 is opgeknapt dan kun je ervan uitgaan dat de dakkapel goed was zonder aanwezigheid van houtrot. Op grond van de overeenkomt mochten [eisers] verwachten dat de dakkapel in goede staat verkeerde, hetgeen achteraf niet zo blijkt te zijn. [eisers] stellen dat zij de overeenkomst niet dan wel niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. Volgens [eisers] is de overeenkomst gesloten onder invloed van dwaling en is deze vernietigbaar. In plaats daarvan verzoeken zij op grond van artikel 6:230 BW de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel te wijzigen en de koopprijs te verlagen met een bedrag van € 6.125,00. Subsidiair en meer subsidiair zijn [eisers] van mening dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Daarom wensen zij subsidiair de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden en de koopprijs te verminderen met een bedrag van € 6.125,00. In het kader van nakoming wensen zij meer subsidiair vervangende schadevergoeding ter hoogte van voornoemd bedrag.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , voor zover mogelijk met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] , kosten rechtens.
[gedaagde] voert als verweer aan dat de aanwezige houtrot in 2022 is verwijderd. Zij erkent dat de dakkapel verouderd is. Dit heeft zij ook bedoeld te zeggen in het tussen partijen gevoerde whatsapp gesprek. Zij heeft de onderdorpel, waar houtrot zat, laten vervangen en tegen gezond hout de balk bevestigd. Of er nog meer houtrot aanwezig was, was toen niet zichtbaar. Er was geen lekkage in de dakkapel. Er is ook geen actieve lekkage door de deskundige vastgesteld. [gedaagde] betwist dat sprake is van dwaling, want niet staat vast dat houtrot onder trespabeplating toen al aanwezig was. Het gevoerde whatsapp gesprek is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] dit wist. Daarnaast hebben [eisers] niet onderbouwd dat zij de overeenkomst niet onder de overeengekomen prijs hadden gesloten. [eisers] wilden de dakkapel vernieuwen vóórdat zij de houtrot onder de trespabeplating ontdekten. [eisers] zijn gaan breken en toen hebben zij pas houtrot geconstateerd. Zij hebben ervoor gekozen om voor de aankoop van de woning geen bouwkundig onderzoek te laten doen. Er is geen sprake van schending van de mededelingsplicht omdat [gedaagde] het gebrek niet kende. Daarom dient de primaire vordering te worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat de houtrot aan de dakkapel het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarom dienen ook de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen te worden afgewezen. Tot slot betwist [gedaagde] de hoogte van de door [eisers] gevorderde bedragen die door de deskundige zijn genoemd.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. De beoordeling
[eisers] vorderen – samengevat en op verschillende gronden – de betaling van € 6.125,00 van [gedaagde] . [eisers] stellen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] , omdat [gedaagde] de aanwezigheid van houtrot aan de dakkapel niet heeft gemeld. [eisers] vinden dat [gedaagde] de kosten voor herstel zoals door de deskundige is geraamd dient te betalen. [gedaagde] is het niet eens met [eisers] en meent dat zij niet kan worden aangesproken voor de herstelkosten.
Een woning moet worden geleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW). Dit is het conformiteitsvereiste. De koper mag verwachten dat de woning eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan is de woning non-conform (artikel 7:17 lid 2 BW).
Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. De koopovereenkomst bevat over de (non-)conformiteit een regeling in artikel 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW. Uit artikel 6.1 van de koopovereenkomst volgt dat verkoper niet instaat voor gebreken aan de woning. Op grond van die bepaling dragen [eisers] dus in principe het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt hierop een uitzondering gemaakt. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder ‘normaal gebruik’ als woning worden verstaan, dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ook hierop geldt een uitzondering: de verkoper staat niet in voor gebreken die weliswaar het normale gebruik verhinderen, maar bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Deze gebreken komen in dat geval dus voor rekening en risico van de koper, in casu [eisers]
Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook ‘kenbaar’ zijn gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
[gedaagde] stelt dat zij houtrot in 2022 heeft geconstateerd en dat dat dit adequaat is behandeld door een balk van de dakkapel te vernieuwen. Van belang is of er ten tijde van de levering van de woning ook houtrot in de overige delen van de dakkapel aanwezig was en of [gedaagde] hiervan op de hoogte was.
Voorop staat dat niet is gebleken dat [gedaagde] op de hoogte was van de houtrot in de dakkapel zoals door de deskundige is geconstateerd, te weten onder de trespabeplating van de dakkapel. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat [gedaagde] over dit onderdeel van de woning informatie heeft achtergehouden die zij had moeten meedelen. De kantonrechter is van oordeel dat uit het gevoerde whatsapp gesprek - anders dan hoe [eisers] dat uitleggen - niet kan worden afgeleid dat [gedaagde] wetenschap had van houtrot aan de dakkapel ten tijde van de levering van de woning. Uit het onderzoek van de deskundige is gebleken dat houtrot achter de trespabeplating van de dakkapel (achterhout) is geconstateerd, maar niet is gebleken dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was of had moeten zijn. Anders gezegd: dat [gedaagde] na de verwijdering van de houtrot in 2022 wist of had moeten weten dat ook andere delen van de dakkapel door houtrot waren aangetast. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat [gedaagde] over dit onderdeel van de woning informatie heeft achtergehouden en daarmee haar mededelingsplicht heeft geschonden. Het beroep op dwaling slaagt daarom niet. Er is evenmin sprake van een tekortkoming van [gedaagde] .
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zullen de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
Omdat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, behoeven de overige stellingen en verweren geen verdere bespreking meer.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
813,00
6. De beslissing
De kantonrechter
wijst de vorderingen van [eisers] af,
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.