ECLI:NL:RBZWB:2025:7882, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-11-2025, 11062449 \ CV EXPL 24-1339 (E)

1. [eiser] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 mei 2025 en de daarin genoemde stukken;- de akte van [gedaagde] met informatie over de aannemer;

- de akte van [eisers] ; - de akte van [gedaagde] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

In dit vonnis gaat de kantonrechter eerst in op het verzoek van [eisers] om terug te komen van de beslissing in het tussenvonnis van 7 mei 2025 over de ouderdomsclausule en de verdeling van de bewijslast. Daarna gaat de rechtbank in op de vraag of [eisers] heeft voldaan aan de bewijsopdracht.

De kantonrechter komt niet terug van het oordeel over de ouderdomsclausule

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter – samengevat – geoordeeld dat het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule slaagt, tenzij [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De kantonrechter heeft de ouderdomsclausule zo uitgelegd dat gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning voor rekening en risico van [eisers] komen. Het gebrek aan de vloer is het gevolg van de ouderdom van de woning. [eisers] mocht er niet zonder meer van uitgaan dat de vloerconstructie bij de vernieuwing van de badkamer was vernieuwd.

[eisers] stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter moet terugkomen van de beslissing dat de ouderdomsclausule van toepassing is. Volgens [eisers] is deze beslissing juridisch onhoudbaar en een fundamentele juridische misslag. [eisers] onderbouwt haar stelling door te verwijzen naar een vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 februari 2024. Daarbij voert zij aan dat die zaak een vrijwel identieke zaak betreft. De rechtbank had in die zaak geoordeeld dat de verkoper zich redelijkerwijs niet kan beroepen op de ouderdomsclausule, omdat sprake was van een ernstig constructief gebrek met instortingsgevaar. Dat is in dit geval ook zo. Ook wekt het plaatsen van een volledig nieuwe badkamer vlak voor de verkoop de verwachting dat de vloerconstructie deugdelijk is.

De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eisers] dat zij het niet eens is met het oordeel van de kantonrechter over de ouderdomsclausule. Dat een andere rechtbank anders oordeelt over een zaak waarin op vergelijkbare punten is beslist, betekent echter niet dat het tussenvonnis berust op een fundamentele juridische misslag. De feiten en omstandigheden zijn niet één op één vergelijkbaar. Zo ging het in de genoemde zaak om een gebrek aan het dak en bij [eisers] gaat het om een gebrek aan de vloerbalken. Bovendien miskent [eisers] dat de zaak waarnaar zij verwijst op in ieder geval één cruciaal punt niet vergelijkbaar is: de overeengekomen ouderdomsclausule. In de zaak van de rechtbank Den Haag stond in de ouderdomsclausule:

“[…]

Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik.”

In die zaak ging het om een gebrek aan het dak, terwijl in de ouderdomsclausule het dak niet is genoemd en andere onderdelen van de woning juist wel uitdrukkelijk zijn genoemd. De ouderdomsclausule die in de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] staat, is algemener geformuleerd.

De kantonrechter blijft daarom bij de uitleg van de ouderdomsclausule zoals geformuleerd in het tussenvonnis. De kantonrechter benadrukt verder dat [gedaagde] , met verwijzing naar het rapport van Top Expertise, heeft gesteld dat de rotte vloerbalken zijn ontstaan door de manier van bouwen rond 1901, met steensmuren die vocht naar binnen doorlaten. [eisers] heeft deze stelling niet betwist. Ook in haar nadere akte, voert [eisers] op dit punt niets aan. Daarom blijft het oordeel van de kantonrechter overeind dat het gebrek aan de vloer het gevolg is van de ouderdom van de woning.

Tot slot ziet de kantonrechter geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen op het punt dat het gebrek aan de vloer geen verband houdt met de vernieuwing van de badkamer. In de vergelijking van [eisers] met het vonnis van de rechtbank Den Haag miskent zij dat aan haar niet is medegedeeld dat de vloerbalken waren vernieuwd, zoals in de genoemde zaak wel was medegedeeld dat het dak was gerepareerd. Ook heeft [eisers] niet onderbouwd op grond waarvan zij ervan mocht uitgaan dat de verbouwing van de badkamer ook vernieuwing van de vloerconstructie betekende. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij enkel de badkamer heeft vernieuwd, op dezelfde plek als waar de badkamer voor de verbouwing was. Daarmee is niet vanzelfsprekend dat [gedaagde] ook naar de vloerconstructie heeft laten kijken dan wel heeft laten vernieuwen. De conclusie is dus dat het oordeel over de ouderdomsclausule in stand blijft.

De kantonrechter blijft bij de verdeling van de bewijslast

[eisers] stelt dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, omdat hij wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren en dat niet heeft gemeld. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis – samengevat – geoordeeld dat de bewijslast van deze stelling op [eisers] rust.

[eisers] wijst op de rapporten van de deskundigen, die stellen dat [gedaagde] op de hoogte moet zijn geweest van de rotte balken. Ten onrechte moet [eisers] nu aanvullend bewijs leveren dat [gedaagde] wist of behoorde te weten van de rotte balken. [eisers] stelt dat het voor haar vrijwel onmogelijk is om de specifieke wetenschap van een verkoper van enkele specifieke rotte balken aan te tonen. Ook deze beslissing is een fundamentele juridische misslag, aldus [eisers] .

De kantonrechter oordeelt dat er geen redenen zijn om af te wijken van de normale regels van bewijslastverdeling. In het tussenvonnis is uitgelegd dat beide partijen hun stellingen voldoende hebben onderbouwd. Dat betekent dat het debat tussen partijen in evenwicht is en de kantonrechter niet kan beoordelen welk standpunt wel of niet klopt. Volgens de regels van het bewijsrecht weegt dat in het nadeel van de partij die de bewijslast heeft. Dat is in dit geval [eisers] . Omdat [eisers] haar stellingen voldoende heeft onderbouwd, krijgt zij de gelegenheid om (aanvullend) bewijs te leveren, zoals in het tussenvonnis in r.o. 4.14 is overwogen. Omkering van de bewijslast is slechts mogelijk als er bijzondere omstandigheden zijn die omkering van de bewijslast op grond van redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen. De bewijsnood waarin [eisers] stelt te verkeren, is geen reden om de bewijslast om te draaien. Andere omstandigheden zijn door [eisers] niet aangevoerd.

Heeft [eisers] het opgedragen bewijs geleverd?

[eisers] is in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat [gedaagde] ten tijde van de levering van de woning wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren. In dat kader voert [eisers] aan dat [gedaagde] over uitgebreide technische kennis beschikt van de vloerconstructie, veel werkzaamheden zelf heeft uitgevoerd en volledig op de hoogte was van de bouwkundige staat van de woning. [eisers] baseert haar standpunt op WhatsApp-berichten van 12 april 2022 en de door [gedaagde] aan [eisers] toegestuurde detailtekening van de woning uit 1987. Verder vindt [eisers] het ongeloofwaardig dat [gedaagde] geen toezicht hield op de werkzaamheden waarbij deze rotte vloerbalken zichtbaar waren, gelet op zijn actieve betrokkenheid. Ook wijst [eisers] erop dat op de foto’s die voor de verkoop zijn gemaakt, is te zien dat het plafond in de hal openligt. Daardoor zijn de vloerbalken te zien. [gedaagde] had dit open plafond met rotte balken onmogelijk kunnen missen. [eisers] verwijst hierbij naar het rapport van DEGAST. Ook overlegt [eisers] een tweetal verklaringen, waarin staat dat [gedaagde] heeft gezegd dat hij de hal zelf heeft dichtgemaakt. Tot slot stelt [eisers] zich op het standpunt dat [gedaagde] de opdracht van de rechtbank om gegevens te verstrekken van de werklieden frustreert en onjuiste informatie verschaft. Daaruit blijkt dat [gedaagde] zelf aan de vloer en hal heeft gewerkt en daarmee kennis had van de rotte vloerbalken.

[gedaagde] betwist de (aanvullende) stellingen van [eisers] . Hij betwist dat hij uitgebreide kennis heeft van bouwconstructies. Dat [gedaagde] kennis heeft van de opbouw van een vloer en een bouwtekening toestuurt aan [eisers] , betekent niet dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De vloer waar het in de WhatsApp-gesprekken over gaat, is een heel andere vloer dan hier in geschil. De bouwtekening gaat over de vloer van de woonkamer. De WhatsApp-gespreken tonen aan dat [gedaagde] zich heeft ingezet om inlichtingen over de woning te verstrekken. Verder is onjuist dat [gedaagde] de werkzaamheden aan de vloer zelf heeft uitgevoerd. Uit het citaat dat [eisers] aanhaalt, blijkt dat ook niet. De woorden “doen vervangen” impliceren juist werkzaamheden door een ander. Voor wat betreft het plafond in de hal voert [gedaagde] aan dat op de foto’s in het rapport van DEGAST juist zichtbaar is dat het plafond dicht is. Het plafond in de hal is al in 2004/2005 gemonteerd en een deel is in 2022 verlaagd. Voor de verkoop heeft [gedaagde] het plafond wit geschilderd en kieren gedicht. Verder betwist [gedaagde] de verklaringen en betwist dat in het gesprek van 13 juni 2023 is gesproken over de hal. Tot slot wijst [gedaagde] er op dat het niet juist is dat [naam] werkzaamheden aan de badkamer heeft uitgevoerd.

De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] niet heeft voldaan aan de bewijsopdracht. Uit wat zij heeft aangevoerd, blijkt niet dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat de vloerbalken rot waren. Haar stellingen dat [gedaagde] uitgebreide technische kennis heeft en op de hoogte was van de bouwkundige staat van de woning, heeft zij niet bewezen. Uit het gesprek op WhatsApp volgt juist dat [gedaagde] zijn best doet om [eisers] informatie te geven over de woning. Uit die stukken blijkt niets over de door [eisers] gestelde wetenschap over de rotte vloerbalken. Ook uit de foto’s in het rapport van DEGAST kan de kantonrechter niet afleiden dat het plafond op dat moment open was, als gevolg waarvan [gedaagde] de rotte vloerbalken had moeten zien. Op de foto’s, die overigens slechts in zwart-wit zijn overgelegd en daardoor lastiger te beoordelen, is alleen te zien dat (het plafond in) de hal nog niet helemaal is afgewerkt. De kantonrechter merkt volledigheidshalve op dat het onjuist is dat in het tussenvonnis is geoordeeld dat de kantonrechter uitgaat van de beoordeling van DEGAST. Het aangehaalde citaat is onvolledig en schetst daarmee een onjuist beeld. In r.o. 4.11 wordt het standpunt van [eisers] weergegeven, dus niet het oordeel van de kantonrechter. Het vervolg van het citaat staat in r.o. 4.13, waarbij [eisers] het tweede deel weglaat. Daarin oordeelt de kantonrechter dat uit de stukken blijkt dat degene die aan de vloer heeft gewerkt weliswaar op de hoogte moet zijn geweest van de rotte vloerbalken, maar niet is gebleken dat [gedaagde] zelf die werkzaamheden heeft verricht.

Verder dragen de verklaringen die door [eisers] zijn overgelegd niet bij aan het bewijs. Het betreft twee vrijwel gelijkluidende verklaringen van [eisers] zelf. Aan verklaringen van partijen zelf wordt minder waarde gehecht, zeker wanneer deze worden gedaan buitenom een officieel getuigenverhoor. [eisers] heeft ervoor gekozen geen bewijs te leveren door middel van het horen van getuigen.

Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] weliswaar weinig informatie heeft verschaft over de werklieden, maar niet is gebleken dat hij onjuiste informatie heeft verschaft of informatie heeft achtergehouden. [gedaagde] noemt de naam van ene [naam] met een telefoonnummer. Hij noemt geen achternaam, zodat het de kantonrechter niet duidelijk is waarop [eisers] baseert dat dit [naam] zou moeten zijn. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] de omstandigheden heeft toegelicht en de gegevens heeft verschaft van degene die hem in contact heeft gebracht met de werklieden. [eisers] heeft niet toegelicht wat zij met de verschafte gegevens heeft gedaan en of zij bijvoorbeeld contact heeft opgenomen met de genoemde telefoonnummers. Voor de kantonrechter is deze gang van zaken geen aanleiding om daaraan gevolgen te verbinden.

Conclusie: de vorderingen worden afgewezen

Het voorgaande betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] kennis had van de rotte vloerbalken en zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Dit betekent dat geen sprake is van non-conformiteit, de primaire grondslag van de vordering van [eisers] . Ook de subsidiaire grondslag slaagt niet. De kantonrechter verwijst naar r.o. 4.23 van het tussenvonnis: omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, is ook van dwaling geen sprake. De vorderingen van de [eisers] worden daarom afgewezen.

Proceskosten

[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op:

- salaris gemachtigde

€

1.357,50

(2,5 punten × € 543,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.492,50

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3. De beslissing

wijst de vorderingen van [eisers] af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.492,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Danschutter en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.