[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan WOZ-Consultants B.V.),
en
De heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de woning aan [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 431.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2020 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Goes opgelegd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen het niet-tijdig nemen van een besluit op het bezwaar door de heffingsambtenaar. Op 11 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar alsnog een besluit genomen. De heffingsambtenaar heeft hierbij het bezwaar ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 1 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1988 en een inhoud van 442m3. De woning is gelegen op een perceel van 1646m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Omdat de heffingsambtenaar alsnog op het bezwaar heeft beslist, is het procesbelang aan het beroep gericht tegen het niet tijdig nemen van een besluit komen te ontvallen. De rechtbank zal daarom het beroep voor zover gericht tegen het niet tijdig beslissen op het bezwaar niet-ontvankelijk verklaren. Het beroep ziet van rechtswege ook op het besluit van 11 juni 2024 (op grond van artikel 6:20, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht). Met betrekking tot dit besluit overweegt de rechtbank het volgende.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 401.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 431.000.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar de machtiging van de gemachtigde van belanghebbende aan de orde gesteld. Anders dan de heffingsambtenaar ziet de rechtbank op grond van de zich in het dossier bevindende stukken geen aanleiding om te twijfelen aan de geldigheid van de overgelegde machtiging.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 29 augustus 2025 door [taxateur 1] opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 465.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] en [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] .
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestelde waarde een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld op 20 juli 2022 door [taxateur 2] . In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 401.000. Als referentiewoningen zijn gebruikte de woningen aan [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [plaats 1] .
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen gelet op het soort woning en de uitstraling niet vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gehanteerde referentiewoningen niet dienen ter onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 401.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende in het taxatierapport referentiewoningen heeft gehanteerd die meer dan één jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van € 401.000 dan ook onvoldoende onderbouwd.
Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 420.000.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 2 juni 2022, de rechtbank doet uitspraak op 23 oktober 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond zeventien maanden.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,- per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100,-. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn aan de heffingsambtenaar moet worden toegerekend, komt het gehele bedrag voor rekening van de heffingsambtenaar.
Conclusie
6. Het beroep voor zover gericht tegen het niet tijdig beslissen op het bezwaar is niet-ontvankelijk. Het beroep voor zover gericht tegen het besluit van 11 juni 2024 is gegrond. De rechtbank zal dit besluit vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wijst de rechtbank toe.
De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Belanghebbende heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift met een waarde van € 647,- met een wegingsfactor 1. Belanghebbende heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907,- per punt met een wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.100,50.
Beslissing
De rechtbank:
€ 420.000 en vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2020 dienovereenkomstig;
Deze uitspraak is gedaan op 23 oktober 2025 door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.