RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/1497
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
1. Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 februari 2025.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.271.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op 29 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende [belanghebbende] deelgenomen en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] , taxateur.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1933) met een gebruikersoppervlakte van 247 m2. De woning is gelegen op een perceel van 580 m2. De woning heeft een kelder en beschikt over twee balkons. De woning beschikt ook over extra grond ter grootte van 315 m2.
3. Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 1.000.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.271.000.
Omvang van het geschil
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Kort samengevat gaat het erom wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning, maar moeten wel goed vergelijkbaar zijn. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De rechtbank merkt in dit kader nog op dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep andere referentiewoningen in te brengen.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix met bijbehorende bijlagen ten grondslag gelegd die op 16 juli 2025 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met vier referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.274.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat er eigenlijk geen enkel pand in [plaats] vergelijkbaar is met zijn woning, gelet op onder andere de bouwstijl en de status als rijksmonument. De heffingsambtenaar heeft erkend dat sprake is van een zeer bijzonder pand en dat het erg moeilijk is in [plaats] vergelijkbare woningen te vinden. Hij heeft daarom gekozen voor vier referentiewoningen in plaats van de gebruikelijke drie.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning aan de [adres 5] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze meer dan twee jaar voor de waardepeildatum is verkocht. De rechtbank constateert dat de verkoopdatum van deze referentiewoning ( 9 november 2020) inderdaad veel meer dan de gebruikelijke maximale één jaar is gelegen van de waardepeildatum. Desalniettemin acht de rechtbank de woning aan de [adres 5] in dit geval, gelet op het unieke karakter van de woning van belanghebbende, toch bruikbaar als referentiewoning. Deze referentiewoning is immers, evenals als de woning van belanghebbende, een rijksmonument in dezelfde bijzondere bouwstijl en ligt bovendien in dezelfde straat. In die zin is deze referentiewoning het best vergelijkbaar met de woning. De overige referentiewoningen zijn wel voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert op basis van het voorgaande dat de referentiewoning aan de [adres 5] kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning aan [adres 2] eigenlijk onvoldoende vergelijkbaar is wat betreft bouwjaar en uitstraling. Echter, het buiten beschouwing laten van deze woning zou in het nadeel zijn van belanghebbende, zodat de rechtbank hieraan geen consequenties verbindt.
De rechtbank ziet op basis van het voorgaande daarom geen aanleiding een van de referentiewoningen buiten beschouwing te laten en concludeert dat alle gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hierna aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de kelder, de twee balkons en de extra grond afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau, de kwaliteitstoestand, de onderhoudstoestand en de ligging. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties.
De monumentale status, het achterstallige onderhoud en de onder gemiddelde kwaliteitstoestand van de woning
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud (kosten € 299.000), de onder gemiddelde kwaliteitstoestand en de monumentale status van de woning, waardoor verduurzaming nauwelijks mogelijk is. De rechtbank constateert echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 183.782 (20%) heeft toegepast voor de onder gemiddelde onderhoudstoestand en de onder gemiddelde kwaliteitstoestand van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud, de onder gemiddelde kwaliteit en de monumentale status van de woning. De rechtbank merkt in dit kader op dat de kosten van achterstallig onderhoud niet één op één leiden tot eenzelfde daling van de WOZ-waarde. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand van de woning van dien aard is dat dit een hogere neerwaartse correctie rechtvaardigt, zodat deze stellingen van belanghebbende niet worden gevolgd.
Vorm van het perceel
Belanghebbende stelt zich daarnaast op het standpunt dat er vanwege de ondoelmatige perceelvorm een correctie van € 65.000 moet worden toegepast op de grondwaarde. Daarbij doelt hij, zo bleek ter zitting, op de puntvorm van het perceel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende echter niet aannemelijk gemaakt waarom de puntvorm van het perceel zou moeten leiden tot een lagere waarde. De grond slaagt dan ook niet.
Ligging
Belanghebbende bepleit ook dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen op korte afstand van water met veel bootverkeer en nabij een drukke weg, waarvan volgens belanghebbende overlast wordt ervaren. Hoewel de ligging van de woning ongetwijfeld van invloed is op het persoonlijke woongenot van belanghebbende, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat die ligging een drukkend effect heeft op de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank zal de meestbiedende koper niet minder voor de woning willen betalen vanwege de ligging van de woning. In die zin is er sprake van een subjectief element. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde liggingsfactoren onjuist zijn.
WOZ-waarde te veel gestegen ten opzichte van de buren en voorgaande jaren
Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is in vergelijking tot de buurpanden en in vergelijking met voorgaande jaren. Belanghebbende vergelijkt de WOZ-waarde van zijn woning met de WOZ-waarden van de buurpanden aan [adres 6] , [adres 7] , [adres 5] en [adres 8] . De WOZ-waarden van deze buurpanden zijn in de loop der jaren procentueel minder gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, aldus belanghebbende.
De rechtbank oordeelt als volgt. Volgens vaste rechtspraak brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die eerder aan de woning is toegekend. Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2024 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip (zie de overwegingen hiervoor). Dit betekent dat de stellingen van belanghebbende over vergelijking met de buurpanden en met vorige jaren niet kunnen leiden tot een andere waarde.
4. Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 door de heffingsambtenaar niet te hoog vastgesteld.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
5. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.