RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8329
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
1. Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 november 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 460.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op 29 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [gemachtigde] en [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één kapwoning (bouwjaar 1958) met een gebruikersoppervlakte van 110 m2. De woning is gelegen op een perceel van 254 m2. De woning heeft een aanbouw en een garage.
3. Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 438.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 460.000.
Omvang van het geschil
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Kort samengevat gaat het erom wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning, maar moeten wel goed vergelijkbaar zijn. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De rechtbank merkt in dit kader nog op dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep andere referentiewoningen in te brengen.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 23 maart 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met drie referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 467.250 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist. Echter acht de rechtbank de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de aanbouw en de garage afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen zogenaamde KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) toegekend. Er zijn bij zowel de woning als bij twee referentiewoningen verschillende correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau, de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning.
Ter zitting is namens belanghebbende betoogd dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit en onderhoud met de referentiewoning aan de [referentiewoning 1] , omdat dat een gerenoveerde woning betreft en de woning van belanghebbende juist niet. Van de kant van de heffingsambtenaar is toegelicht dat er een correctie is toegepast van € 55.000 in verband met dit verschil, doordat de factoren K en O bij de woning aan de [referentiewoning 1] op 4 zijn gesteld in plaats van 3 en bij de woning van belanghebbende juist op 2. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
WOZ-waarde te veel gestegen ten opzichte van de buren en voorgaande jaren
Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is in vergelijking tot de buurpanden en in vergelijking met voorgaande jaren. De WOZ-waarden van deze buurpanden zijn procentueel minder gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, aldus belanghebbende.
De rechtbank oordeelt als volgt. Volgens vaste rechtspraak brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die eerder aan de woning is toegekend. Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2024 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip (zie de overweging hierboven). Dit betekent dat de stellingen van belanghebbende over vergelijking met de buurpanden en met vorige jaren niet kunnen leiden tot een andere waarde.
4. Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
5. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.