RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11720370 \ CV EXPL 25-2622
Vonnis van 10 december 2025
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
gevestigd en kantoorhoudende in Tilburg,
eiseres,
hierna te noemen: Tiwos,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[huurder] ,
wonend in [plaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1. De zaak in het kort
Tiwos verhuurt een woning aan [huurder] vanaf 2022. In de loop van de tijd komen er steeds meer klachten over overlast. [huurder] stopt ook met betalen van de huur. Daarom vordert Tiwos in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning naast betaling van de huurachterstand. Tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat de huurachterstand nog verder is opgelopen, tot tien maanden. Omdat verder niet blijkt van bijzondere omstandigheden of belangen van [huurder] wijst de kantonrechter de vorderingen toe.
2. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juni 2025
- de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
3. De feiten
Tiwos verhuurt met ingang van 15 juni 2022 aan [huurder] de woning aan de [adres] [verder: de woning]. De huur bedraagt € 1.058,51 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
[huurder] heeft meerdere maanden de huur niet betaald. Tiwos heeft [huurder] aangemaand op 11 maart 2025 om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Ook daarna heeft [huurder] de huur niet betaald.
Omwonenden van [huurder] hebben in 2023, 2024 en 2025 overlastklachten gemeld.
Tiwos heeft [huurder] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden.
4. Het geschil
Tiwos vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 10.793,88 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
Tiwos legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] in haar verplichtingen als huurder tekort is geschoten. Ze veroorzaakt overlast en voldoet niet aan haar betalingsverplichtingen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Tiwos de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
[huurder] erkent de huurachterstand. Wel wil ze spullen verkopen, zodat ze met de opbrengst de achterstand kan betalen. Daarnaast heeft zij weer een baan met inkomen, zodat ze de huur kan gaan betalen.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. De beoordeling
Beoordeling van de huurachterstand, wettelijke rente en incassokosten
[huurder] heeft erkend dat er een huurachterstand is die tot en met november 2025 berekend is op een bedrag van € 10.793,88. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Tiwos in verband met de achterstand heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. De kantonrechter zal de gevorderde betaling van dit bedrag dan ook toewijzen.
[huurder] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand ook worden toegewezen.
Tiwos wil dat [huurder] daarnaast een bedrag van € 384,23 aan buitengerechtelijke incassokosten betaalt. In verband daarmee overweegt de kantonrechter dat de huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Dit geldt ook als de professionele verhuurder ervoor kiest om de vordering niet op grond van het beding te vorderen, maar alleen op grond van een wettelijke bepaling, zoals Tiwos heeft gedaan.
In artikel 4.5 van de algemene voorwaarden is in verband met buitengerechtelijke incassokosten opgenomen “De verzuimende partij is vanaf de vervaldag naast het verschuldigde bedrag de wettelijke rente en een vergoeding voor incassokosten verschuldigd”. De wet bepaalt echter dat na verzuim eerst nog een termijn moet worden gegeven aan de schuldenaar om alsnog te betalen. Pas als dan nog niet wordt betaald, heeft de schuldeiser recht op vergoeding van incassokosten en dus niet direct op het moment van verzuim (de vervaldag). Dat betekent dat dit beding in strijd is met de wet. De kantonrechter vernietigt daarom dit beding als onredelijk bezwarend en wijst de vordering tot betaling voor zover die ziet op de incassokosten af.
De beoordeling van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. In de huurovereenkomst tussen Tiwos en [huurder] is afgesproken dat [huurder] de huur voor de eerste van de maand moet betalen. Dat heeft [huurder] niet gedaan, waardoor inmiddels een huurachterstand is ontstaan. Dat betekent dat [huurder] deze verplichting niet is nagekomen. Daarmee is sprake van een tekortkoming van [huurder] .
De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
Op het moment van dagvaarden was de huurachterstand vier (4) maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en inmiddels bedraagt de huurachterstand tien (10) maanden.
De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.
[huurder] heeft nog aangevoerd dat zij inmiddels inkomsten heeft uit een baan en ook spullen wil verkopen om de huur(-achterstand) te kunnen betalen. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [huurder] inderdaad werk en inkomen heeft, maar toch betaalt zij nog steeds de huur niet. De toezegging om spullen te verkopen heeft [huurder] in september 2024 gedaan, maar voor zover sprake is van een eventuele verkoop met opbrengst heeft zij daarmee geen huur(-achterstand) betaald. Ook is gebleken dat [huurder] , ondanks ambulante begeleiding, tot nu toe niet bereid is geweest om mee te werken aan schuldhulpverlening.
Het woonbelang van [huurder] weegt zwaar. [huurder] heeft echter niet aangegeven dat zij een speciaal belang heeft bij behoud van haar woning. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van Tiwos bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt, zwaarder weegt dan het algemene woonbelang van [huurder] .
De kantonrechter zal op grond daarvan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen. Daarmee komt de kantonrechter niet meer toe aan de beoordeling van de overlast. [huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
Tiwos wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.058,51 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, te rekenen vanaf de maand december 2025 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een schadevergoeding wegens huurderving voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tiwos worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.336,45
6. De beslissing
De kantonrechter
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de gehuurde woning aan het adres de [adres] ,
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Tiwos zijn, de sleutels af te geven aan Tiwos en de woning ter vrije beschikking van Tiwos te stellen en te laten,
veroordeelt [huurder] om te betalen aan Tiwos een bedrag van:
- € 10.793,88 aan achterstallige huur tot en met november 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
- € 1.058,51 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, aan huur per maand vanaf december 2025 tot de ontbinding van de huurovereenkomst,
- € 1.058,51 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, aan schadevergoeding wegens huurderving per maand of gedeelte daarvan vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot de daadwerkelijke ontruiming,
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.336,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.