[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 467.000. (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 18 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2].
Na afloop van zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
2. De WOZ-waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank zelf schattenderwijs de WOZ-waarde vaststellen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De woning aan de Maassingel 5 acht de rechtbank niet geschikt omdat de verkoopdatum (2 oktober 2020) te ver weg is gelegen van de waardepeildatum (1 januari 2022). Deze referentiewoning had daarom niet bij de waardering mogen worden betrokken. De rechtbank acht de woningen aan [adres 2] en [adres 3] wel goed vergelijkbaar. Verder is ter zitting gebleken dat de woning van belanghebbende nog beschikt over de originele badkamer uit 1989 en dat hiermee geen rekening is gehouden bij de waardebepaling.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 346.000 ook niet aannemelijk gemaakt. Hij verwijst daarbij naar de WOZ-waarde van één andere woning, maar verdere gegevens hierover ontbreken. Dat is onvoldoende om een WOZ-waarde op te kunnen baseren.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 410.000.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 december 2025 door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier en wordt geanonimiseerd gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.