uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2026 in de zaak tussen
de erven van [persoon] , uit [plaats 1] , belanghebbenden,
(gemachtigde: [gemachtigde] , aangesloten bij [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. B. de Smit).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 februari 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (het object) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 491.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbenden ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes
voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). Ook is de aanslag rioolheffing eigenaar bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbenden en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. [persoon] was eigenaar van het object. Het is een winkelpand met op de begane grond een winkeloppervlakte van 255 m2 en op de eerste verdieping een opslag van 255 m2. Het bouwjaar van het object betreft 1850.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbenden hebben aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbenden vinden dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 400.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 491.000.
Naar oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbenden niet en is de waarde van de van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De WOZ-waarde van het object
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of de door belanghebbenden verdedigde waarde aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 18 juli 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 491.000. Daarbij heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,9. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [adres 2] ,
[adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats 2] .
De onderstaande gegevens zijn in het taxatierapport opgenomen. Hieruit volgt volgens de heffingsambtenaar dat de theoretische huurwaarde van het object € 45.106 per jaar is op de waardepeildatum 1 januari 2022.
Oppervlakte
Huurwaarde per m2
Huurwaarde per jaar
Begane grond
255 m2
€ 152,16
€ 38.800
Eerste verdieping (opslag)
255 m2
€ 24,73
€ 6.306
Totale markthuur
€ 45.106
Ter onderbouwing van de vaststelling van de berekende huurwaarde verwijst de heffingsambtenaar naar een drietal volgens hem goed vergelijkbare objecten, alle gelegen in [plaats 2] :
Datum
Oppervlakte
Huurprijs
Huurprijs per m2
[adres 5]
23-11-2023
91 m2
€ 21.880
€ 240
[adres 6]
15-02-2021
72 m2
€ 21.365
€ 296
[adres 7]
01-01-2021
163 m2
€ 43.860
€ 269
Voor het object is een gemiddelde huurprijs van € 88,44 per m2 gerekend.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van
€ 491.000 niet te hoog is.
Beroepsgronden
Belanghebbenden stellen dat ter bepaling van de kapitalisatiefactor uitgegaan dient te worden van de bottom-up berekening. Verder betwisten belanghebbenden de vergelijkbaarheid van de in 4.5 genoemde objecten. Die referentieobjecten hebben een betere ligging (A1) ten opzichte van de ligging van het object (A2). Ook is het verschil in oppervlakte dusdanig groot dat reeds om die reden getwijfeld moet worden aan de vergelijkbaarheid.
Oordeel rechtbank
De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport de waarde van het object heeft bepaald met behulp van de
HWK-methode.
De rechtbank overweegt dat aan de berekening van de kapitalisatiefactor via de zogenoemde bottom-up methode in deze zaak geen betekenis toekomt. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als er onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Uit het taxatierapport volgt dat de heffingsambtenaar voldoende geschikte transactiecijfers heeft aangedragen ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. Ook kan uit het taxatierapport worden afgeleid dat rekening is gehouden met de verschillen in oppervlakte en ligging met betrekking tot de in 4.5 genoemde referentieobjecten. Hetgeen belanghebbenden daartegen hebben aangevoerd is van onvoldoende gewicht om tot het oordeel te leiden dat de referentieobjecten niet geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van het object.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgen belanghebbenden het griffierecht niet terug. Ook krijgen zij geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 23 februari 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.