[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 maart 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 600.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Sluis opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot € 574.000.
De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit het bouwjaar 1978 met een gebruiksoppervlakte van 46 m² en aangebouwde woonruimte van 60m². De woning is gelegen op een perceel van 678 m².
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
Belanghebbende verzoekt de rechtbank de waarde van de woning met terugwerkende kracht tot 2021 te corrigeren. De rechtbank overweegt dat zij slechts bevoegd is te oordelen over het belastingjaar 2023 omdat daartegen beroep is ingesteld. Voor andere belastingjaren geldt dat belanghebbende daartegen bezwaar en, zo nodig, separaat beroep had moeten instellen.
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde voor de woning van € 470.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 574.000.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 20 september 2024 door [taxateur] opgemaakt.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op € 646.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten zijn gebruikt de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] .
Objectkenmerken
Belanghebbende stelt dat bij de onderhavige woning ten onrechte te veel vierkante meters onder de hoofdkap zijn meegerekend en daardoor een te grote gebruiksoppervlakte is vastgesteld, terwijl deze meters als aangebouwde woonruimte moeten worden aangemerkt. Volgens belanghebbende volgt dit onder meer uit een telefonische mededeling van een medewerker van Sabewa. De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar erkent dat teveel meters als gebruiksoppervlakte zijn aangemerkt en een correctie gemaakt door een deel van deze meters als aangebouwde woonruimte aan te merken, waarnaar de waarde van de woning is verlaagd. De rechtbank is van oordeel dat de objectkenmerken door de heffingsambtenaar correct zijn toegepast. Belanghebbende heeft ter zitting onvoldoende gemotiveerd betwist welk deel van de woning niet als gebruiksoppervlakte kan worden aangemerkt. Deze stelling van belanghebbende slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onderhavige woning, ten opzichte van het identieke object aan de [adres 5] teveel is gestegen en dat een dergelijk verschil in waarde onverklaarbaar is nu er geen aanpassingen aan de woning hebben plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van het verschil in waarde tussen de onderhavige woning en het object aan de [adres 5] toegelicht dat de deze woning vergelijkbaar is met de onderhavige woning, maar dat bij de waardering van het object in belastingjaar 2023 en 2024 een fout is opgetreden in de toepassing van de objectkenmerken, als gevolg waarvan de waarde van dit object onjuist is vastgesteld, en deze fout in 2025 is hersteld.
De rechtbank vat de stelling van belanghebbende op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. De rechtbank volgt hierbij de stelling van de heffingsambtenaar dat voor het object [adres 5] in de jaren 2023 en 2024 een incidentele fout is gemaakt in de toepassing van de objectkenmerken die in 2025 is hersteld.
Ook kan het gelijkheidsbeginsel niet worden toegepast in het kader van de meerderheidsregel, nu belanghebbende slechts heeft verwezen naar één ander object dan de onderhavige woning, namelijk het object aan de [adres 6] waarbij bovendien sprake is van een incidentele fout. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank niet.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voor beide jaren wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende heeft de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan onder meer de aangebouwde woonruimte, garage en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. De rechtbank ziet verder, gelet op het al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde naar willekeur heeft vastgesteld.
Belanghebbende heeft ter zitting nog een aantal in de omgeving van de onderhavige woning verkochte woningen genoemd ter onderbouwing van zijn stelling dat de waardeverschillen binnen dit gebied aanzienlijk uiteenlopen en daarom de waarde op basis van de vergelijkingsmethode te hoog is vastgesteld. Nu belanghebbende deze stelling niet met stukken heeft onderbouwd, kan de rechtbank de juistheid daarvan niet verifiëren. Deze stelling van belanghebbende slaagt niet.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de waarde van de woning voor het per de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier op 19 januari 2026.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.