[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 augustus 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 510.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar mr. A.G. Hendriks.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1988 van 127 m², met een aanbouw uit 1999, een dakkapel, een garage, een overkapping en een carport, op een perceel van 254 m².
Beoordeling door de rechtbank
Het geschil
3. Deze procedure gaat over de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2023 en de aanslag OZB voor het jaar 2024. Het gaat belanghebbende echter niet zozeer om de hoogte daarvan, belanghebbende heeft ook geen alternatieve waarde voorgesteld, maar vooral om de wijze waarop de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft bepaald. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij geen problemen heeft met de WOZ-waarde als die correct is vastgesteld. Belanghebbende wil met name begrijpen welke waarderingssystematiek de heffingsambtenaar heeft gebruikt en hij wil weten of die in zijn geval juist en consistent is toegepast. In dat verband heeft hij gewezen op een aantal inconsistenties en wijzigingen in gegevens en uitgangspunten, zowel in deze procedure als in eerdere jaren. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar hiervoor geen duidelijke of voldoende uitleg heeft gegeven.
De rechtbank stelt voorop dat waarderen geen exacte wetenschap is en dat het beoordelen van de juistheid van de waarde niet zozeer gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of om het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren of objectonderdelen. De heffingsambtenaar mag in iedere fase van het geding een nadere of andere onderbouwing geven van de beschikte waarde. De rechtbank kan zich voorstellen dat de door belanghebbende gesignaleerde inconsistenties of verschillen in de onderbouwingen door de heffingsambtenaar wel vragen kunnen oproepen. Dat betekent echter nog niet dat de heffingsambtenaar is gehouden om al die vragen te beantwoorden en evenmin dat de vastgestelde waarde onjuist is. Beoordeeld moet worden of de heffingsambtenaar – in het licht van de concrete stellingen van belanghebbende – de beschikte WOZ-waarde als geheel beschouwd aannemelijk heeft gemaakt.
Objectkenmerken
Belanghebbende twijfelt aan de juistheid van een aantal door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken. De rechtbank heeft goed gekeken naar de objectkenmerken, waaronder de aanbouw, de garage, de dakkapel en de overkapping, en is van oordeel dat de heffingsambtenaar – tegenover wat belanghebbende heeft aangevoerd – aannemelijk heeft gemaakt dat de objectkenmerken in de matrix juist zijn vastgesteld. Bij dit oordeel heeft de rechtbank meegenomen dat voor de dakkapellen met vaste waardes is gerekend en dat het daarbij niet uitmaakt wat de exacte gebruiksoppervlakte van de individuele dakkapellen is.
Waarderingssystematiek
De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd aan de hand van een taxatie op basis van de vergelijkingsmethode. Dat is een gebruikelijke waarderingssystematiek op basis van de wet. Deze systematiek houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Het is, anders dan belanghebbende kennelijk meent, ook toegestaan dat de heffingsambtenaar een selectie maakt uit de vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het is aan belanghebbende om daar concreet tegenover te stellen dat deze woningen niet geschikt zijn of dat er andere woningen zijn die even geschikt of beter geschikt zijn om als referentie te kunnen dienen.
Belanghebbende voert aan dat er sprake is van een fors oververhitte woningmarkt en dat er daarom gebruik gemaakt dient te worden van een andere methode van waarderen. De rechtbank is het daar niet mee eens. De WOZ-waarde is naar de bedoeling van de wetgever immers "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De verkoopgegevens van vergelijkbare woningen vormen juist een goede benadering van wat de woning van belanghebbende op de waardepeildatum zou opbrengen in diezelfde markt.
De onderbouwing door de heffingsambtenaar
In het taxatierapport met bijhorende matrix is de waarde van de woning berekend op € 521.727 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . In het taxatierapport met bijhorende matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. De rechtbank merkt nog op dat de woning aan [referentiewoning 4] in [plaats] ook als referentie is opgenomen in de matrix, maar de rechtbank heeft geconstateerd dat de heffingsambtenaar deze woning niet heeft gebruikt voor de berekening van de waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum. De rechtbank laat deze woning daarom in haar beoordeling verder buiten beschouwing.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, bouwjaar, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren betreft vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3] zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. De verkoopprijzen van deze referentiewoningen vormen daardoor een geschikte weerspiegeling van de marktomstandigheden op de waardepeildatum. De referentiewoning aan [referentiewoning 1] is meer dan één jaar voor de waardepeildatum verkocht, maar de overschrijding is zeer gering, namelijk slechts vijftien dagen. Gezien de sterke vergelijkbaarheid met de woning van belanghebbende, is de rechtbank van oordeel dat ook het verkoopgegeven van deze referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de waarde.
Belanghebbende heeft tegenover de door de heffingsambtenaar gekozen referentiewoningen, behoudens vraagtekens en algemene opmerkingen over de systematiek, niets concreets gesteld. De rechtbank gaat daarom in haar beoordeling uitsluitend uit van de door de heffingsambtenaar gekozen referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
De heffingsambtenaar heeft met de matrix inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan verschillende onderdelen, zoals aan garage, dakkapel, overkapping, carport, tuinhuis en berging, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum, waarbij de heffingsambtenaar het indexeringspercentage van een onderbouwing heeft voorzien. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningen- en onderhoudsniveau ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Daartegenover heeft belanghebbende ook op dit punt niet aannemelijk gemaakt dat een (aanvullende) correctie op de berekende woningwaarde op zijn plaats is.
Stijging WOZ-waarde ten opzichte van andere woningen in de buurt
Belanghebbende wijst er nog op dat de WOZ-waarde van zijn woning veel sterker in waarde is gestegen dan de WOZ-waarde van andere woningen in de wijk. Volgens belanghebbende is dat niet te rechtvaardigen. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. Een eerder bepaalde waarde is niet relevant voor de vaststelling van de waarde in een ander jaar, omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare verkopen, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd wat de meest waarschijnlijke oorzaak is van de sterke waardestijging van de woning van belanghebbende. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-beschikking en de aanslag in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 7 mei 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.