ECLI:NL:RBZWB:2026:4282

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 april 2025

- de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de (voortgezette) mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[huurder] heeft van [verhuurder] een kamer gehuurd in de woning aan [adres] .

[huurder] heeft de Huurcommissie gevraagd om de eindafrekening van servicekosten over de jaren 2021 en 2022 te beoordelen.

In de uitspraak van de Huurcommissie van 18 november 2024 over de afrekening servicekosten 2021 staat onder meer het volgende:

“De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de Huurcommissie ook niet verstrekt. (…)

Omdat de huurder alleen de kostenpost elektriciteit (in de afrekening van verhuurder ‘energiekosten’ genoemd) ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. (…)

De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van € 1.386,60 in rekening gebracht. (…)

De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2021 bedraagt € 672,21.”

In het rapport van onderzoek van de Huurcommissie over de afrekening servicekosten 2021 staat onder meer het volgende:

“De verhuurder verdeelt de totale kosten gelijk over het aantal woonruimten in het complex. Het aandeel per woonruimte bedraagt daarom 1/4 deel van de totale kosten.

(…) De huurcommissie heeft op 21 mei 2024 en 2 juli 2024 bij de verhuurder de gegevens over de servicekosten opgevraagd. De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Voor elektriciteit wordt daarom uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. (…)

Het wettelijk vastgestelde elektriciteitsgebruik voor een onzelfstandige woonruimte bedraagt 500 kWh per jaar. Het gemiddelde tarief voor elektriciteit bedroeg volgens het Nibud in de onderzoeksperiode € 0,2205 per kWh. De elektriciteitskosten worden gesteld op 500 kWh x € 0,2205 = € 110,25.

(…) Belastingen en/of heffingen maken geen deel onderdeel uit van de huur. De huurder moet deze betalen als ‘belastingplichtige’ niet als ‘huurder’. De Huurcommissie is daarom niet bevoegd uitspraak te doen over deze kostenpost.

De rapporteur houdt in de totaaltelling daarom n.v.t. (niet van toepassing) aan.

De verhuurder heeft € 1.386,60 bij de huurder in rekening gebracht. Volgens dit rapport is de betalingsverplichting van de huurder € 672,21.”

In de uitspraak van de Huurcommissie van 18 november 2024 over de afrekening servicekosten 2022 staat onder meer het volgende:

“De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de Huurcommissie ook niet verstrekt. (…)

Om de afrekening te kunnen beoordelen moet de verhuurder aantonen dat er kosten in rekening zijn gebracht en welke kosten dat zijn. Dit moet hij doen met facturen of andere betaalbewijzen. De verplichting om aan de huurder (op grond van artikel 7:259 BW) inzage te geven in de onderliggende facturen is een andere verplichting en staat hier los van.

Omdat de verhuurder geen facturen heeft verstrekt en ook niet het voorgeschreven formulier, is in het rapport van onderzoek terecht uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. (…)

De rapporteur heeft geadviseerd het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2022 vast te stellen op € 565,40. (…)

De commissie heeft echter ambtshalve geconstateerd dat het rapport een rekenfout bevat. (…)

In afwijking van het rapport bedragen de totale elektriciteitskosten daarom € 199,40 - € 95,00 = € 104,40. (…)

De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2022 bedraagt € 589,15.”

In het rapport van onderzoek van de Huurcommissie over de afrekening servicekosten 2022 staat onder meer het volgende:

“De verhuurder is verplicht binnen zes maanden na afloop van een kalanderjaar een afrekening van de werkelijke kosten aan de huurder te verstrekken. De afrekening over het jaar 2022 had dus uiterlijk op 30 juni 2023 aan de huurder verstrekt moeten zijn. De verhuurder heeft een dergelijke afrekening niet aan de huurder verstrekt. De rapporteur gaat in dit rapport daarom uit van de overeengekomen kostenposten.

(…) De huurcommissie heeft op 21 mei 2024 en 2 juli 2024 bij de verhuurder de gegevens over de servicekosten opgevraagd. De verhuurder heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd.

Voor gas, elektriciteit en water wordt daarom uitgegaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken. (…)

Uit de stukken blijkt dat er roerende zaken zijn geleverd, maar er is door verhuurder geen inzicht gegeven in de hoogte van de kosten en ook niet in de samenstelling van de roerende zaken. De rapporteur gaat daarom uit van een bedrag van € 12,00.

(…) De verhuurder heeft voor de overige overeengekomen kostenposten geen facturen verstrekt. De Huurcommissie kan de kosten niet controleren. De rapporteur houdt daarom € 0,00 aan in de totaaltelling. (…)

Volgens dit rapport is de betalingsverplichting van de huurder over deze periode € 565,40.”

Voor de jaren 2021 en 2022 heeft [huurder] aan (voorschotten) servicekosten respectievelijk € 1.386,36 en € 1.235,64 betaald.

Bij brief van 18 december 2024 heeft [huurder] [verhuurder] gesommeerd om het teveel betaalde bedrag terug te betalen.

3. Het geschil

[verhuurder] vordert – samengevat – om bij vonnis 1) de beslissingen van de huurcommissie te verwerpen, 2) [huurder] op te leggen te bewijzen dat hij alle huur heeft voldaan en dat hij tijdig om inzage over 2021 en 2022 heeft verzocht, 3) op grond van artikel 6:74 BW een schadevergoeding toe te kennen en 4) [huurder] , voorwaardelijk, te veroordelen tot betaling van achterstallige huur van € 1.242,12, te vermeerderen met rente en kosten.

[huurder] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

[huurder] vordert – samengevat – veroordeling van [verhuurder] tot betaling van € 1.360,64, vermeerderd met rente en kosten.

[verhuurder] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is bepaald, tenzij een van hen binnen acht weken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt dat bij de huurcommissie voorlag. Aangezien verhuurder binnen voormelde termijn van acht weken deze procedure is gestart, geldt de uitspraak van de huurcommissie niet als tussen partijen overeengekomen. Door het tijdig starten van deze procedure is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen. Het is daarom niet nodig om te vorderen om bij vonnis de uitspraken van de huurcommissie te verwerpen. Er is namelijk niets meer te verwerpen. Daarom zal de betreffende vordering wegens gebrek aan belang afgewezen worden.

De overige vorderingen van [verhuurder] zal de kantonrechter in het onderstaande inhoudelijk beoordelen. Deze houden voor een belangrijk deel verband met de eindafrekening van servicekosten over de jaren 2021 en 2022. Daarover overweegt de kantonrechter als volgt.

Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW dient verhuurder huurder elk jaar een gespecificeerd servicekostenoverzicht te verstrekken. In artikel 7:259 lid 4 BW is vervolgens bepaald dat de verhuurder de huurder desverzocht de gelegenheid biedt tot inzage van de aan het servicekostenoverzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden.

Wat betreft het jaar 2021 zijn partijen het erover eens dat [verhuurder] aan [huurder] een gespecificeerd servicekostenoverzicht heeft verstrekt. Volgens [huurder] heeft hij vervolgens om inzage van de daaraan ten grondslag liggende bescheiden gevraagd, maar dat wordt door [verhuurder] betwist. Bovendien stelt [verhuurder] dat deze stukken ter inzage hebben gelegen, maar dat [huurder] daarvan geen gebruik heeft gemaakt en dat de inzagetermijn inmiddels is verstreken.

De kantonrechter overweegt dat uit de processtukken blijkt dat [huurder] (in ieder geval) op 2 november 2023 om voormelde inzage heeft verzocht. Dat [verhuurder] , althans zijn gemachtigde, dit verzoek heeft ontvangen blijkt uit een e-mailbericht van de gemachtigde van [verhuurder] , waarin expliciet wordt verwezen naar voormelde brief van 2 november 2023.

Wat betreft het verweer van [verhuurder] dat de inzagetermijn al is en was verstreken, overweegt de kantonrechter dat de wet geen termijn aan het kunnen vragen van inzage in de bescheiden verbindt. In de Memorie van Antwoord is opgenomen dat het billijk voorkomt dat de verhuurder, indien hij de huurder wijst op de inzagemogelijkheid, daarbij om administratieve redenen een termijn noemt. Echter, dat kan niet meer zijn dan een termijn van orde. Een huurder die nadien nog inzage in de stukken wenst, kan dat recht niet worden ontzegd. Kortom, het verweer dat [huurder] te laat om inzage heeft gevraagd, slaagt niet.

Bovendien heeft [verhuurder] nagelaten om in de procedure bij de huurcommissie of in deze procedure alsnog de gevraagde bescheiden te overleggen. Daarom is de huurcommissie conform het bepaalde in haar Beleidshandboek uitgegaan van de verbruiksnormen en tarieven van het Nibud. Weliswaar is de kantonrechter niet gebonden aan het Beleidshandboek van de huurcommissie en ook niet aan de verbruiksnormen en tarieven van het Nibud, maar in dit geval oordeelt de kantonrechter het op grond van artikel 6:248 lid 1 BW redelijk en billijk om – bij gebreke van andere gegevens – uit te gaan van het door de huurcommissie gehanteerde verbruik(starief).

[verhuurder] voert nog aan dat de huurcommissie is uitgegaan van een onjuiste verdeelsleutel (1/4), omdat de vier kamers in oppervlakte verschillen. [verhuurder] heeft echter niet meegedeeld wat de oppervlaktes van de bettreffende kamers zijn, zodat de kantonrechter bij gebrek aan nadere informatie uitgaat van een gelijke verdeling.

Gelet op het voorgaande bepaalt de kantonrechter de betalingsverplichting van [huurder] voor servicekosten over het jaar 2021 op € 672,21. [huurder] heeft middels (onder andere) bankafschriften aangetoond dat hij (meer dan) dit bedrag heeft betaald.

Voor 2022 geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen wat betreft 2021, met dien verstande dat [huurder] aanvoert dat hij over 2022 geen gespecificeerd servicekostenoverzicht heeft ontvangen. [verhuurder] stelt dat hij [huurder] wel een gespecificeerd servicekostenoverzicht over 2022 heeft verstrekt en hij biedt daarvan (getuigen)bewijs aan. Dat bewijs is voor de beslissing in deze zaak echter niet nodig. Immers, ook als ervan wordt uitgegaan dat [huurder] over 2022 – net als over 2021 – een gespecificeerd servicekostenoverzicht heeft ontvangen, dan geldt ook voor 2022 – net als voor 2021 – dat de door [huurder] gevraagde onderliggende bescheiden ontbreken. Daarom oordeelt de kantonrechter het ook wat betreft 2022 op grond van artikel 6:248 lid 1 BW redelijk en billijk om – bij gebreke van andere gegevens – uit te gaan van het door de huurcommissie gehanteerde verbruik(starief). Om die reden bepaalt de kantonrechter de betalingsverplichting van [huurder] voor servicekosten over het jaar 2022 op € 589,15. [huurder] heeft middels (onder andere) bankafschriften aangetoond dat hij (meer dan) dit bedrag heeft betaald.

Wat betreft een eventuele huurachterstand overweegt de kantonrechter als volgt. [huurder] was het niet eens met eindafrekening servicekosten 2021 en met de verhoging van het voorschotbedrag servicekosten met ingang van 1 oktober 2022. Daarom is [huurder] niet direct tot betaling daarvan overgegaan. Echter, uit (de als productie 3 bij) de conclusie van antwoord (overgelegde betalingsbewijzen) blijkt dat [huurder] de eindafrekening en verhoogde voorschotbedragen alsnog heeft betaald. Van andere betalingsachterstanden is niet gebleken.

Gelet op al het voorgaande zullen de vorderingen van [verhuurder] afgewezen worden.

[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

720,00

(2,5 punten × € 288,00)

in reconventie

Het overwogene in conventie brengt mee dat de vorderingen in reconventie toewijsbaar zijn. Immers, de servicekosten over het jaar 2021 zijn bepaald op € 672,21, terwijl [huurder] daarvoor € 1.386,36 heeft betaald. Verder zijn servicekosten over het jaar 2022 bepaald op € 589,15, terwijl [huurder] daarvoor € 1.235,64 heeft betaald. Oftewel, [huurder] heeft € 1.360,64 (€ 1.386,36 + € 1.235,64 - € 672,21 - € 589,15 ) onverschuldigd betaald. De vordering van [huurder] om [verhuurder] te veroordelen tot (terug)betaling van dit bedrag zal daarom worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover is eveneens toewijsbaar.

[huurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. In dit geval heeft [huurder] gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. Daarom zal een bedrag van € 246,96 worden toegewezen. Dat is het wettelijke tarief inclusief btw behorende bij een hoofdsom van € 1.360,64. De vergoeding is verhoogd met btw, omdat [huurder] geen ondernemer is.

[verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

180,00

(2,5 punten × factor 0,5 × € 144,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

324,00

De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [verhuurder] af,

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 1.360,64, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 2 januari 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 246,96 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 324,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en in reconventie

veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.