ECLI:NL:RBZWB:2026:4847

1. De procedure

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 15 juli 2025 met producties;

de conclusie van antwoord;

het bericht van MWS van 2 december 2025 met producties;

e aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van 12 december 2025.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Stadlander en [huurder] hebben op 18 februari 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartement aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Stadlander van toepassing. In de Algemene Huurvoorwaarden staat, voor zover relevant, de volgende bepaling opgenomen:

“6.12.

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen

of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de

Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dan wel in het gehuurde handelingen te

verrichten/activiteiten te ontplooien die in strijd zijn met de wet en/of die gevaren

met zich meebrengen voor de huurder zelf, de medehuurders, het gehuurde en/of

het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.(…)”

Over de (toekomstige) goederen van [huurder] is bewind ingesteld. MWS Bewindvoeringen B.V. is de bewindvoerder van [huurder] .

Op 7 april 2025 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. De volgende harddrugs en materialen zijn aangetroffen en door de politie in beslag genomen:

5,97 gram amfetamine;

1,50 gram amfetamine;

5,79 gram amfetamine;

2,82 gram amfetamine;

5,90 gram amfetamine;

2,70 gram amfetamine;

39,25 gram amfetamine.

Doorzichtige zak met wit poeder, positief getest op procaïne.

4 x blauwe emmer (10 liter) schoon;

1 x transparante emmer (10 liter) schoon;

4 x transparante emmer (10 liter) gebruikt;

1 x blauwe emmer (10 liter) gebruikt;

1 x jerrycan met opdruk Ammonium Hydroxide 25%;

1 x metalen schaal gebruikt; 1 x groene plastic schaal gebruikt;

1 x blauwe plastic schaal gebruikt;

1 x grijze plastic schaal met gat, gebruikt;

1 x grote metalen pan gebruikt;

Diverse grote lepels/schepjes/spatels met residu;

Kleine plastic fles van merk SPA;

Klein dienblad met residu;

1 Liter fles zonder opdruk;

1 Liter fles zonder opdruk.

Op 5 mei 2025 heeft de politie opnieuw een inval gedaan in het gehuurde. De volgende harddrugs en materialen zijn aangetroffen en door de politie in beslag genomen:

28,6 gram amfetamine pasta vriezer

1 grote gripzak met een grote hoeveelheid kleine en grote gripzakjes

35 armaturen

24 assimilatielampen

4 koolstoffilters

3 slakkenhuizen

2 flessen groeimiddel

1 thermometer

25 koper transformatoren

Op 14 mei 2025 stuurde Stadlander aan MWS een brief met daarin het bericht dat Stadlander de huurovereenkomst wilde beëindigen met de mogelijkheid tot vrijwillige opzegging. Op deze brief heeft MWS niet (inhoudelijk) gereageerd.

Op 20 mei 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Bergen op Zoom besloten het gehuurde te sluiten van 27 mei 2025 tot 27 augustus 2025.

3. Het geschil

Stadlander vordert bij dagvaarding, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst met [huurder] te ontbinden en MWS te veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;

MWS te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs voor elke maand te rekenen vanaf de datum van ontbinding tot het moment van daadwerkelijke ontruiming;

MWS te veroordelen in de proceskosten.

Stadlander legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] tekort is geschoten in haar verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden doordat zij een handelshoeveelheid verdovende middelen in het gehuurde aanwezig had, daar een drugslaboratorium was en zij over de benodigde materialen beschikte om een hennepkwekerij in het gehuurde op te zetten en te exploiteren. Hierdoor heeft [huurder] zich niet als een goed huurder gedragen en heeft zij gehandeld in strijd met de woonbestemming van het gehuurde. Daarbij stelt Stadlander dat zij als woningcorporatie een zwaarwegend belang heeft bij het handhaven van haar zerotolerancebeleid tegen drugs. Naar de mening van Stadlander zijn de tekortkomingen van [huurder] dusdanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen.

MWS ontkent niet dat de politie een hoeveelheid drugs heeft aangetroffen in het gehuurde, maar zij stelt zich op het standpunt dat [huurder] niet verantwoordelijk is voor de aanwezigheid van de drugs. [huurder] is een kwetsbaar persoon en er is misbruik van haar gemaakt. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. De gedragingen van derden kunnen haar niet tegengeworpen worden, dan wel zijn deze niet gewichtig genoeg om de ontbinding te rechtvaardigen. [huurder] heeft zich altijd als een goed huurder gedragen en heeft geen overlast, schade of gevaar veroorzaakt. Indien en voor zover er al sprake is van een tekortkoming, doet MWS een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW. Bij een toewijzend vonnis vraagt MWS om een ontruimingstermijn van ten minste 6 maanden, zoals op de mondelinge behandeling ook is besproken.

4. De beoordeling

Niet in geschil is dat de politie tweemaal bij doorzoekingen in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen. De aanwezigheid van een dergelijke hoeveelheid drugs in een woning en vervolgens materialen om een hennepkwekerij op te kunnen starten, is een tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugs(gerelateerde) activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich brengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid tot gevolg.

De omstandigheid dat de drugs en druggerelateerde materialen niet door [huurder] zelf, maar door derden in de woning zijn gelegd, maakt dit niet anders. [huurder] is daar, ondanks haar kwetsbaarheid, wel verantwoordelijk voor.

Ontbinding en ontruiming

De vraag is dan of de tekortkoming van [huurder] de ontbinding en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Alle omstandigheden afwegend, is de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval is gerechtvaardigd. Beide partijen hebben gerechtvaardigde belangen bij toewijzing dan wel afwijzing van de vorderingen. De belangen van Stadlander wegen in dit geval echter zwaarder. Stadlander heeft als wooncorporatie de taak om woonruimte te verhuren, maar ook om de leefbaarheid en veiligheid in en rond haar huurwoningen te bewaken. Het gebruik van het gehuurde voor druggerelateerde activiteiten levert een ernstige schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op en tast de woonomgeving aan. De kantonrechter is ook van oordeel dat het feit dat er bij de tweede inval opnieuw een handelshoeveelheid harddrugs en druggerelateerde materialen is aangetroffen, aantoont dat de kans dat het nogmaals gebeurt groot is.

Daar staat het belang van [huurder] om te kunnen blijven wonen in de woning tegenover. Beide partijen zijn het er echter over eens dat het goed zou zijn voor [huurder] om te vertrekken uit deze buurt, maar het is niet gemakkelijk voor haar om ergens anders vervangende woonruimte te vinden. In dat kader hebben partijen tijdens de mondelinge behandeling afspraken gemaakt. Stadlander gaat akkoord met een ontruimingstermijn van zes maanden en zij heeft toegezegd dat zij actief medewerking gaat verlenen aan de regietafel, die het zoeken van andere huisvesting voor [huurder] als doel heeft. [huurder] heeft toegezegd dat ze in die zes maanden geen overlast gaat veroorzaken en dat ze actief medewerking gaat verlenen aan hulp die aan haar wordt aangeboden door / via de bewindvoerder (zoals bijvoorbeeld een mentorschap) en door andere instanties.

De kantonrechter verwacht dat partijen zich aan de gemaakte afspraken zullen houden. Gelet op de aard en ernst van de tekortkoming wordt de huurovereenkomst ontbonden en zal [huurder] haar woning moeten verlaten. Daarvoor krijgt zij een termijn van zes maanden. In de tussentijd moet zij, met hulp van anderen, op zoek naar andere woonruimte.

Zolang [huurder] het gehuurde nog gebruikt, moet MWS een gebruiksvergoeding van € 760,60 per maand betalen.

Proceskosten

MWS is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadlander worden begroot op:

- dagvaarding € 145,45

- griffierecht € 135,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)

- nakosten € 102,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 790,45

5. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] ;

veroordeelt MWS om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [huurder] daarin bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Stadlander te stellen;

veroordeelt MWS om aan Stadlander te betalen een bedrag van € 760,60 aan gebruiksvergoeding voor iedere maand dat [huurder] nog gebruik maakt van het gehuurde tot aan de dag dat het gehuurde zal zijn ontruimd;

veroordeelt MWS in de proceskosten, waarbij die kosten van Stadlander zijn vastgesteld op € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van de betekening, als MWS niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.