ECLI:NL:RBZWB:2026:4850

1. [huurder] ,

1. De procedure

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 3 juli 2025 met producties;

b. de conclusie van antwoord met producties;

d. het bericht van de gemachtigde van Alwel van 21 januari 2026 met producties;

e. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van 28 januari 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[huurder] huurt van Alwel de woning aan het adres [adres 1] in [woonplaats 1] . De huurprijs bedraagt laatstelijk € 732,31 per maand en is per vooruitbetaling verschuldigd.

Er is een huurachterstand ontstaan die t/m juli 2025 € 5.074,92 bedroeg.

Op 27 maart 2025 is door toezichthouders van de Gemeente Roosendaal en de politie een controle uitgevoerd in het gehuurde. Uit het op 17 april 2025 opgemaakte bericht dat Alwel van de gemeente Roosendaal heeft ontvangen blijkt het volgende:

“ Er is via een advertentie genaamd XX op de website ‘ [website] ’ een afspraak gemaakt met een sekswerker. De afspraak kwam tot stand via app berichten. In een van deze berichten werd verwezen naar [adres 1] in [woonplaats 1] . Bij aankomst op deze locatie werd de deur geopend door een vrouw gekleed in een strak sportpakje die de vraag ‘Ben jij XX bevestigend beantwoordde. (…) De vrouw verklaarde XX te zijn en dat zij een seksafspraak had gemaakt met de toezichthouder via de website ‘ [website] ’. Zij is sekswerker en doet dit werk al sinds haar twintigste. Haar vriend heeft de woning geregeld en ze verbleven er ongeveer een week. Ze betaalt huur maar weet niet hoeveel dit bedraagt. De vrouw weet niet wie er normaal gesproken in de woning woont. De in de woning aanwezige man gaf aan dat de vrouw sekswerker is en Braziliaans. Via een Roemeense vriend zijn zij in [woonplaats 1] terechtgekomen. Hij verhuurt de woning aan hen voor € 1.400,- per maand. Ze hadden nog geen huur betaald, omdat ze eerst wilden bekijken of de woning hen zou bevallen. Dat weekend zouden zij de huur via de bank betalen.”

Op 16 juli 2025 heeft er een huisbezoek van Alwel plaatsgevonden waarbij andere mensen dan [huurder] in de woning zijn aangetroffen. Uit het opgemaakte rapport van bevindingen blijkt het volgende:

“Buiten bij de woning zat een man op grond. Ik herkende deze meneer als onze huurder. (…) Daarop ben ik in het complex naar binnen gegaan. (…) De deur werd geopend door mevrouw [persoon 1] , handhaver bij de gemeente Roosendaal. Er was een collega van haar in de woning en een andere dame. (…) Mevrouw gaf aan dat ze de woning bewoonde sinds 5 juni 2025, samen met haar vriend. Ze heeft de woning gevonden via een facebooksite “ [facebooksite] ” De woning werd aangeboden voor€ 1.700,- per maand. Ze hebben een contract getekend voor de woning en de sleutels ontvangen van een onderbuurman. Mevrouw gaf aan dat ze geld geleend hebben om de borg te kunnen voldoen. Deze was € 1.700,-. De eerste huur hebben ze deels cash voldaan (€ 1.000,-) en deels per band (€ 700,-). De tweede maand huur is geheel via de bank betaald. Dat heeft de vriend van mevrouw gedaan. Mevrouw had hier geen afschrift van. (…) Mevrouw heeftop haar telefoon de huurovereenkomst laten zien. De huurovereenkomst ziet toe op een andere woning. In de overeenkomst staat benoemd dat er sprak zou zijn van:

- [adres 2]

- De verhuurder zou zijn de heer [huurder] . Dit zijn de eerste drie voornamen van de heer [huurder] .

(…) Aansluitend hebben we meneer gesproken buiten de woning. (…) Ik heb meneer gevraagd waarom er andere mensen in zijn woning verblijven. Hij gaf aan dat hij in een moeilijke positie verkeert nu zijn broer in Jemen gekidnapt is. Hij heeft losgeld nodig. Meneer heeft verklaard de woning voor € 1.000,- te hebben verhuurd. Dit geld heeft hij cash ontvangen en via een vriend in [plaats 2] over laten maken naar Jemen. Meneer heeft in deze periode geslapen bij een vriend in [plaats 2] . (…) De woning zou nu 20 dagen verhuurd zijn en hij heeft de woning te huur gezet via de facebooksite van een vriend ( [persoon 2] uit [plaats 2] ).”

Op 16 juli 2025 heeft de vrouw die bij het huisbezoek is aangetroffen in het gehuurde een verklaring van onderverhuur ondertekend.

In artikel 6 van de algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:

“6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.4

Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. (…)

6.6

Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. (…)

Daarnaast is huurder in geval van ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofde ingebruikneming van de gehele woning of een deel daarvan aan verhuurder een zonder rechterlijke tussenkomst direct en onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500. (…)

6.7

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”

Na dagvaarding is de huurachterstand verder opgelopen. De totale huurachterstand bedraagt € 9.468,78 tot en met januari 2026.

3. Het geschil

Alwel vordert samengevat en na actualisering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst met [huurder] te ontbinden en de bewindvoerder te veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;

de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.968,78 aan huurachterstand tot en met januari 2026 en boete;

de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 732,31 tot de ontbinding, onder voorbehoud van wettelijk toegestane huurverhogingen;

de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 732,31 voor elke maand dat [huurder] vanaf de ontbinding het gehuurde in gebruik heeft;

de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten.

Aan haar vordering legt Alwel ten grondslag dat [huurder] zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet is nagekomen, omdat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan en omdat hij gehandeld heeft in strijd met artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden door het gehuurde te onderverhuren in het gehuurde prostitutie te laten plaatsvinden. Alwel stelt dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen rechtvaardigen.

[huurder] erkent de huurachterstand, maar hij ontkent dat hij prostitutie in het gehuurde heeft laten plaatsvinden. In de conclusie stelt hij dat uit de dagvaarding op valt te maken dat de vrouw slechts zeer kort in de woning heeft verbleven en dat niet gebleken is dat er verder voor of na het huisbezoek sekswerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Voorts moet er rekening gehouden worden met de volgende omstandigheden:

[huurder] heeft zich voor het overige altijd als goed huurder gedragen en niet te verwachten is dat hij in de toekomst dat niet zal doen;

als er al sprake was van prostitutie, is dat eenmalig geweest, althans van korte duur;

gelet op bij zijn aanwezige problematiek, wordt hij gezien bij de stichting MEE. Verder geniet hij hulp van een gespecialiseerde hulpverlener;

indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, geldt dat [huurder] waarschijnlijk niet over vervangende huisvesting kan beschikken. Eiseres is monopolist in de regio. Zij zal hem geen nieuwe woning verstrekken. Het gevolg hiervan is dat hij op straat zou belanden. Dat zal ook nadelige gevolgen hebben voor zijn begeleiding;

van overlast dan wel gevaar voor de omgeving is nimmer sprake geweest;

[huurder] stelt ook dat de huurachterstand niet automatisch met zich meebrengt dat de huurovereenkomst ontbonden dient te worden. Bovenstaande belangen moeten ook hierbij afgewogen worden. Verder heeft hij werk gevonden en zijn zijn goederen onder bewind gesteld waardoor hij de lopende huur kan betalen. Indien de ontbinding wordt toegewezen vraagt hij de ontruimingstermijn te bepalen op vier maanden en vraagt hij om afwijzing van de boete aangezien het boetebeding in de algemene voorwaarden oneerlijk is en omdat het boetebeding niet ziet op het bestraffen van illegale prostitutie. Verder vraagt hij het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad uit te spreken.

4. De beoordeling

Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand januari 2026, € 9.468,78 bedraagt. Op grond van de huurovereenkomst is [huurder] verplicht om de onbetaalde huurtermijnen te betalen en dat leidt tot de conclusie dat de vordering tot betaling van dit bedrag aan huurachterstand toewijsbaar is.

Geen goed huurderschap

In de algemene huurvoorwaarden (artikelen 6.3, 6.4, 6.6, en 6.7) is bepaald dat [huurder] gehouden is om als goed huurder het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de aangegeven bestemming als woonruimte. Tevens is in de algemene huurvoorwaarden bepaald dat het niet is toegestaan het gehuurde aan derden in gebruik te geven of te verhuren, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Alwel. Uit de hiervoor genoemde bepalingen volgt dat het niet was toegestaan om het gehuurde te (laten) gebruiken voor prostitutieactiviteiten of om het gehuurde te onderverhuren. Vast staat dat zowel op 27 maart 2025 als op 16 juli 2025 derden in de woning zijn aangetroffen die verklaard hebben het gehuurde van [huurder] te huren. Bij het huisbezoek van 16 juli 2025 was [huurder] zelf ook aanwezig en heeft hij toegegeven dat hij de woning 20 dagen had onderverhuurd. Daarmee is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek).

Ontbinding en ontruiming

Er is voldoende aannemelijk geworden dat [huurder] het gehuurde heeft onderverhuurd aan de vrouw die op 16 juli 2025 is aangetroffen in het gehuurde en dat [huurder] ten minste het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan het koppel dat op 27 maart 2025 in het gehuurde is aangetroffen. Verder is er nog sprake van een forse huurachterstand. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er sprake is van meerdere tekortkomingen aan de zijde van [huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen op basis van de huurovereenkomst.

De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Hierbij dienen de belangen van partijen te worden afgewogen, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Alwel heeft belang bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van de door haar verhuurde woningen, onder meer om te bewerkstelligen dat haar sociale huurwoningen ook daadwerkelijk en uitsluitend worden bewoond door degenen voor wie deze bestemd zijn. Daar tegenover staat het belang van [huurder] bij het behouden van zijn woning. Het specifieke belang van [huurder] is er volgens de bewindvoerder in gelegen dat hij hulp heeft aanvaard bij het aanpakken van zijn schulden en verschillende vormen van hulpverlening krijgt. Verder heeft de bewindvoerder aangevoerd dat [huurder] geen andere opvang mogelijkheden heeft en hij nooit overlast heeft veroorzaakt.

De kantonrechter is van oordeel dat in de persoonlijke omstandigheden van [huurder] onvoldoende grondslag gevonden kan worden voor afwijzing van de vorderingen. Het feit dat [huurder] hulpverlening krijgt, maakt niet dat [huurder] een zwaarder belang bij behoud van de woning heeft dan het algemene huurdersbelang. De hulpverlening kan ook voortgezet worden zodra [huurder] een ander onderkomen heeft gevonden. Bovendien wijst het feit dat [huurder] zijn woning twee keer aan derden ter beschikking heeft gesteld erop dat hij kennelijk ergens anders kan verblijven. Daarbij is de betalingsachterstand van zodanige omvang, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen ook op zichzelf zou rechtvaardigen en is ook na dagvaarding de lopende huur niet voldaan ondanks dat er inmiddels een bewindvoerder betrokken is. Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen.

De termijn van ontruiming zal worden gesteld op de redelijke en gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Hoewel de bewindvoerder heeft verzocht om een ontruimingstermijn van vier maanden te hanteren, is er gebleken dat [huurder] in de periode dat hij het gehuurde ter beschikking heeft gesteld aan derden ook onderdak heeft kunnen vinden bij kennissen. Daarom is er geen zwaarwegende reden om af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn.

Boete

Alwel vordert op grond van artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden een contractuele boete van € 2.500,-. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn 93/13/EG). Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en moet ook rekening worden gehouden met alle andere bedingen van die overeenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat het beding dat ziet op de contractuele boete op ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofde ingebruikneming van het gehuurde niet oneerlijk is. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Een verhuurder van woonruimte heeft er een groot belang bij in haar standaardhuurovereenkomst een afschrikwekkend boetebeding op te nemen ter voorkoming van situaties die de openbare orde kunnen verstoren. Hiertegen moet een verhuurder preventief optreden, niet alleen in haar eigen (financiële) belang maar ook in het belang van haar overige huurders en andere omwonenden. Om afschrikwekkende werking te hebben, moet de boete een zekere minimumhoogte hebben. In dat licht acht de kantonrechter de boete van € 2.500,- niet bovenmatig. Daarnaast is er geen algemeen boetebeding of extra boete per dag dat de overtreding voortduurt in de voorwaarden opgenomen waardoor er geen sprake is van cumulatie. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het boetebeding niet het evenwicht in de overeenkomst in strijd met de goede trouw aanzienlijk verstoort. Nu vast is komen te staan dat [huurder] het gehuurde ongeoorloofd heeft onderverhuurd dan wel ongeoorloofd in gebruik heeft gegeven aan derden, wordt het gevorderde bedrag aan boete toegewezen.

Huur en gebruiksvergoeding

Over de maand februari 2026 is de bewindvoerder nog huur verschuldigd. Daarbij moet de bewindvoerder vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur blijven betalen tot en met de maand waarin [huurder] het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten.

Proceskosten

De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden vastgesteld op:

- dagvaarding € 146,14

- griffierecht € 543,00

- salaris gemachtigde € 864,00 (2 punten x tarief € 432,00)

- nakosten € 144,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.697,14

Uitvoerbaar bij voorraad

De kantonrechter overweegt dat een gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring als uitgangspunt moet worden toegewezen en alleen dan kan worden afgewezen als het belang van [huurder] bij het behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van Alwel bij de tenuitvoerlegging van de ontruiming. In het onderhavige geval is van een dusdanig belang van [huurder] onvoldoende gebleken, zodat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het adres [adres 1] te [woonplaats 1] ;

veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [huurder] daarin bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Alwel te stellen;

veroordeelt de bewindvoerder om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Alwel te betalen een bedrag van € 11.968,78;

veroordeelt de bewindvoerder om aan Alwel te betalen een bedrag van € 732,31 aan huur of gebruiksvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf februari 2026 tot de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde;

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, waarbij die kosten van Alwel zijn vastgesteld op € 1.697,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de bewindvoerder niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de bewindvoerder ook de kosten van betekening betalen;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.