ECLI:NL:RBZWB:2026:4914

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift van 6 februari 2026 met producties 1 t/m 5,

- het verweerschrift met producties 1 t/m 17,

- het bericht van Leger des Heils van 23 april 2026 met producties 6 en 7

- het bericht van Leger des Heils van 5 mei 2025 met productie 8,

Op 6 mei 2026 is de zaak behandeld tijdens een mondelinge behandeling, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. De kern van de zaak

Op 3 juni 2021 hebben de gemeente Bergen op Zoom, GGZ, Leger des Heils, Novadic-Kentron en WijZijn Traversegroep een intentieverklaring getekend voor het realiseren van een Domus in de regio West-Brabant West. Een Domus is een 24-uursvoorziening speciaal voor mensen met langdurige verslavingsproblematiek, vaak in combinatie met psychiatrische stoornissen. De Domus is gerealiseerd in een gedeelte van de bedrijfsruimte aan de [adres] op het [locatie] in [plaats] (hierna: de Domus), die Leger des Heils sinds 12 december 2022 van GGZ huurt. Er zijn ongeveer dertig mensen gehuisvest.

In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:

Deze huurovereenkomst gaat in op 12-12-2022 en is aangegaan voor een periode van 3 jaar. De huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op 11-12-2025.

Uiterlijk een jaar voorafgaand aan het einde van de huurperiode vindt overleg plaats tussen partijen.

GGZ heeft per brief van 11 september 2025 de huurovereenkomst opgezegd tegen 11 december 2025. Ook is de ontruiming in deze brief aangezegd tegen 11 december 2025.

Leger des Heils verzoekt bij beschikking de ontruimingstermijn te verlengen met twaalf maanden en dus tot 11 december 2026. Zij stelt dat wanneer zij het gebruik van de Domus niet kan voortzetten, dit als gevolg heeft dat er ongeveer dertig mensen hun woonplek en zorgstructuur verliezen. Deze mensen kunnen nergens anders heen. Dat betekent dat zij hoogst waarschijnlijk op straat zullen belanden en zij weer terug bij af zullen zijn. Dat heeft grote gevolgen voor henzelf, maar ook voor de samenleving, omdat hiermee ook de maatschappelijke overlast toe zal nemen. Leger des Heils wil daarom langer de tijd krijgen om een andere locatie te vinden voor haar cliënten.

GGZ voert verweer. Zij stelt dat zij veiligheid wil bewerkstelligen voor haar eigen kwetsbare cliënten die ook wonen op het [locatie] . Ook wil GGZ rustig huurgenot kunnen verschaffen aan haar andere huurders, stichting ASVZ en Tante Louise Zorg. De aanwezigheid van de Domus veroorzaakt daarnaast veel overlast op het [locatie] en de directe omgeving. Tot slot stelt GGZ dat de aanwezigheid van de Domus negatieve gevolgen heeft voor de bedrijfsvoering omdat het aantal cliënten terugloopt en dat GGZ het landgoed wil herontwikkelen.

3. De beoordeling

Aan alle voorwaarden voor inhoudelijke toetsing is voldaan, zodat het verzoek inhoudelijk kan worden beoordeeld. De Domus kwalificeert als een 230a-bedrijfsruimte en op basis van artikel 3.1. van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst op 11 december 2025 van rechtswege geëindigd. GGZ heeft de ontruiming rechtsgeldig aangezegd tegen deze datum en Leger des Heils heeft het verlengingsverzoek tijdig gedaan, nu zij voor 11 februari 2026 haar verzoek heeft ingediend.

Verzoek verlenging ontruimingstermijn

In deze zaak staat de vraag centraal of Leger des Heils langer gebruik mag maken van de Domus. In de wet staat dat het verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen slechts wordt toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Mochten de belangen van de huurder zwaarder wegen, dan moet het verzoek toch worden afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat niet van hem gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, ernstige overlast of wanbetaling (art. 7:230a lid 4 BW).

Belangenafweging

De kantonrechter stelt voorop dat beide partijen duidelijke en zwaarwegende belangen hebben. Zowel Leger des Heils als GGZ willen zich optimaal kunnen inzetten voor hun kwetsbare cliënten en onderschrijven ook het (maatschappelijke) belang van huisvesting van de doelgroep die nu in de Domus verblijft. Beide partijen zijn gericht op het bieden van de juiste zorg en het verminderen van maatschappelijke overlast. Het staat vast dat Leger des Heils hoe dan ook een andere locatie moet gaan vinden en hierbij is medewerking nodig van de gemeenten in de regio West-Brabant West. Zij dragen immers de zorg voor de organisatie van de (maatschappelijke) opvang, zoals ook vermeld staat in de intentieverklaring van 3 juni 2021.

Naar het oordeel van de kantonrechter worden de belangen van Leger des Heils door ontruiming ernstiger geschaad dan die van GGZ bij voortzetting van het gebruik van de Domus. Wat daarbij doorslaggevend is, is dat Leger des Heils onweersproken heeft aangevoerd dat ongeveer dertig mensen met psychiatrische problemen en verslavingsproblematiek dak- en thuisloos worden door de ontruiming en daarmee ook hun zorgstructuur verliezen. Er is immers nog geen alternatieve locatie en zij kunnen nergens anders heen. Ook heeft Leger des Heils onweersproken gesteld dat deze mensen daardoor zullen zorgen voor maatschappelijke overlast. Hiermee is gegeven dat sprake is van bijzonder ingrijpende gevolgen voor zowel de bewoners van de Domus zelf als de directe omgeving.

Daar komt bij dat GGZ onvoldoende heeft onderbouwd dat haar belangen ernstig worden geschaad als de Domus nog een jaar zou blijven. De stelling dat de veiligheid van de cliënten van GGZ in gevaar is door de aanwezigheid van de Domus is niet onderbouwd. Ook blijkt niet dat andere huurders van GGZ op [locatie] , stichting ASVZ en Tante Louise Zorg, geen rustig huurgenot hebben en dat het aantal cliënten terugloopt door de aanwezigheid van de Domus. Daarbij is ook niet gebleken dat de plannen voor herontwikkeling vertraging op zullen lopen als de Domus langer op het landgoed blijft. Tot slot heeft GGZ de overlast onvoldoende onderbouwd. Daar wordt hieronder verder op ingegaan.

GGZ stelt dat sprake is van structurele overlast door bewoners van de Domus. Zij wijst daarbij op de rapportage van B&B beveiliging, die spreekt van ‘structurele overlast’ en van gedragingen die leiden tot ‘verstoringen van de openbare orde, hinder, onveiligheidsgevoelens of aantasting van de leefbaarheid’. Ook wijst GGZ naar een verklaring van de buurtcommissie [locatie], die de combinatie van de kwetsbare cliënten van GGZ en de Domus-bewoners ‘onhoudbaar’ noemt en een andere huurder voortzetting van de Domus op deze locatie ‘onverenigbaar’ vindt met een veilig en stabiel werk- en leefklimaat. De kantonrechter is van oordeel dat op basis van de rapportage van B&B Beveiliging en de verklaring van de buurtcommissie niet vastgesteld kan worden in welke mate er overlast wordt gepleegd door Domus-bewoners. In zowel de beveiligingsrapportage als het logboek van de buurtcommissie zijn meldingen van incidenten opgenomen zonder dat hieruit volgt dat dit incidenten zijn van bewoners van de Domus. Tussen partijen staat niet ter discussie dat er (ook) overlast veroorzaakt wordt door andere cliënten op het landgoed, zo blijkt ook uit het verslag van het bestuurlijk overleg van 29 november 2024. Nu niet duidelijk is in welke mate de meldingen het gevolg zijn van gedrag van Domus-bewoners, kan niet bepaald worden of de overlast en de frequentie daarvan zodanig is dat de belangen van GGZ zwaarder zouden moeten wegen dan de belangen van Leger des Heils.

Ten aanzien van het dak- en thuisloos worden van de Domus-bewoners, voert GGZ aan dat het ontbreken van een alternatieve locatie voor risico van Leger des Heils moet komen. Leger des Heils wist dat de huur tijdelijk zou zijn en zij is te laat begonnen met het zoeken naar een andere locatie. Aan dit verweer gaat de kantonrechter voorbij. Uit de behandeling van de zaak is in voldoende mate gebleken dat Leger des Heils naar aanleiding van het bestuurlijk overleg op 29 november 2024 al sinds december 2024 actief bezig is om een andere locatie te vinden voor de Domus. In dit overleg is ook voor het eerst aan de orde geweest dat de huurovereenkomst niet verlengd zou worden. Dat dit uit de huurovereenkomst al zou volgen en Leger des Heils dit vanaf het begin al zou moeten begrijpen, zoals GGZ stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. In artikel 3.1. is weliswaar opgenomen dat de huurovereenkomst drie jaar loopt, maar in artikel 3.2. staat dat een jaar voor het einde van de huurovereenkomst een overleg plaatsvindt. Gelet op de plaats in de huurovereenkomst, moet deze bepaling zo worden begrepen dat dit overleg ziet op een mogelijke verlenging en het dus niet vanaf het begin af aan al duidelijk was dat er niet verlengd kon worden.

Afwijzingsgrond overlast

Nu de belangen van Leger des Heils zwaarder wegen, moet beoordeeld worden of sprake is van een van de afwijzingsgronden. GGZ doet een beroep op de afwijzingsgrond van ernstige overlast. Dit beroep slaagt niet. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

Zoals onder 3.7. is overwogen, heeft GGZ onvoldoende onderbouwd in welke mate er (ernstige) overlast wordt gepleegd door bewoners van de Domus. Nog afgezien daarvan kan in deze omstandigheden niet verwacht worden dat Leger des Heils altijd kan voorkomen dat haar cliënten overlast veroorzaken. Dat geldt in deze omstandigheden in het bijzonder voor middelengebruik of onbegrepen gedrag, waar volgens GGZ de meeste meldingen uit bestaan. GGZ heeft immers aan Leger des Heils een bedrijfsruimte verhuurd om daar een Domus in te realiseren, een bestaand concept dat als kenmerk heeft dat er mensen met langdurige verslavingsproblematiek, vaak in combinatie met psychiatrische stoornissen, worden gehuisvest en dat middelengebruik gedoogd wordt. Wat in deze omstandigheden van belang is, is of Leger des Heils toezicht houdt op de bewoners van de Domus om zoveel mogelijk overlast te voorkomen en adequaat optreedt als er overlast wordt veroorzaakt. Dat Leger des Heils hierin nalatig is, is niet gesteld of gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft GGZ daarom niet aannemelijk gemaakt dat van haar niet gevergd kan worden om het gebruik langer voort te zetten wegens ernstige overlast.

Conclusie

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat het verzoek van Leger des Heils wordt toegewezen. Dat betekent dat op grond van artikel 7:230a lid 5 BW de ontruimingstermijn verlengd wordt met twaalf maanden vanaf 11 december 2025 en dus tot 11 december 2026.

GGZ is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leger des Heils worden begroot op:

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

859,00

4. De beslissing

wijst het verzoek van Leger des Heils toe, in die zin dat de ontruimingstermijn die ziet op de door Leger des Heils gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] wordt verlengd met één jaar, te weten tot 11 december 2026;

veroordeelt GGZ in de proceskosten van € 859,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als GGZ niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Deze beschikking is gegeven door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.