ECLI:NL:RBZWB:2026:5069

1. [vastgoedbedrijf] B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 april 2026 met producties 1 t/m 9- de producties 10 t/m 14 van [verkoper perceel]- de producties 1 t/m 26 van [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij]

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie

- de akte vermeerdering eis in reconventie.

Op 26 mei 2026 is de zaak mondeling behandeld, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar de pleitnota’s van partijen zijn overgelegd.

Ten slotte heeft de voorzieningenrechter vonnis bepaald.

2. De feiten

[verkoper perceel] is eigenaar van de percelen [perceel 1] en [perceel 2] aan de

[adres] . Op perceel [perceel 1] staat de woning van [verkoper perceel] . Op perceel [perceel 3] is een wei met paardendock, waar paarden, schapen en ezels staan. Tussen de woning van [verkoper perceel] en de wei met paardendock ligt het perceel [perceel 4] . Op dit perceel staat een zorgboerderij, die wordt geëxploiteerd door [exploitant zorgboerderij] .

[verkoper perceel] heeft op 15 februari 2024 de zorgboerderij aan [vastgoedbedrijf] verkocht. In de akte van levering van 19 februari 2024 is een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd. Daarin is bepaald:

Verkoper en koper zijn overeengekomen de volgende erfdienstbaarheid te vestigen:

ten behoeve van het bij de verkoper in eigendom blijvende percelen kadastraal bekend gemeente [perceel 1] en [perceel 2] , zijnde het heersend erf, en ten laste van het verkochte perceel kadastraal bekend gemeente [perceel 4] , zijnde het dienend erf, wordt -om niet en altijddurend - gevestigd de erfdienstbaarheid van overpad, inhoudende het recht van deeleigenaren/gebruikers van het heersend erf om te voet, fiets, rolstoel of ander vervoermiddel (daaronder eveneens verstaan een motorvoertuig, maar geen uitdrukkelijk geen auto) of vuilcontainers (kliko's) over het dienend erf om te komen en te gaan van en naar het heersend erf en de openbare weg ( [straat] ), zulks op de voor het dienend erf minst bezwarende wijze.

Het dienend erf mag uitsluitend worden gebruikt door de eigenaren en rechtmatige gebruikers van zowel het heersend erf als het dienend erf om daarover te voet, fiets, rolstoel of ander vervoermiddel (daaronder eveneens verstaan een motorvoertuig) of vuilcontainers (kliko's) te komen en te gaan van en naar de openbare weg. Op het dienend erf mogen geen zaken worden geplaatst waardoor het gebruik wordt belemmerd. Het gebruik als hiervoor vermeld dient te allen tijde ongehinderd te kunnen plaatsvinden. Uitdrukkelijk is het al dan niet tijdelijk op het dienend erf plaatsen van vuilcontainers (kliko's) verboden.

In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald over de energiekosten:

Totdat koper een eigen energieaansluiting/nutsvoorziening heeft zal koper vanaf datum eigendomsoverdracht tot de datum van aansluiting van de nutsvoorziening de energiekosten voor zijn rekening nemen. De verkoper betaalt over deze periode een bedrag van tweehonderdvijfenzeventig euro (€275,00) per maand aan energiekosten. Koper en verkoper zullen dit onderling verrekenen.

Er is nog geen energieaansluiting/nutsvoorziening gerealiseerd op de zorgboerderij.

3. Het geschil

[verkoper perceel] is dit kort geding gestart, omdat zij stelt dat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] haar erfdienstbaarheid van overpad belemmeren en dat zij nog geen eigen energieaansluiting/nutsvoorziening hebben gerealiseerd in de zorgboerderij. Zij vordert daarom in conventie:

I. [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk te veroordelen om onbelemmerde toegang aan [verkoper perceel] ter uitoefening van de erfdienstbaarheid te verschaffen tot het dienend erf op zodanige wijze dat [verkoper perceel] op een normale manier de wei met paardendock en de woning kan bereiken/verlaten, en het toegangshek van gedaagden en de geparkeerde auto’s op het perceel van [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] geen belemmering vormen;

II. [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na het in dezen te wijzen vonnis in kort geding het slot van het toegangshek van eiseres te hebben verwijderd en verwijderd te houden;

III. [vastgoedbedrijf] te veroordelen om binnen twee maanden na 8 april 2026 de eigen energieaansluiting/nutsvoorziening, voor water en elektra, te hebben verzorgd en verzorgd te houden, waaraan [exploitant zorgboerderij] haar medewerking dient te verlenen;

IV. [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk te veroordelen om aan [verkoper perceel] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] niet aan de veroordelingen onder I, II en III voldoen, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;

V. [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk te veroordelen om binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis in kort geding aan [verkoper perceel] te betalen -als voorschot- een bedrag van € 20,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling;

VI. [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

[verkoper perceel] stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vorderingen, omdat zij door sloten op het toegangshek geen gebruik kan maken van haar erfdienstbaarheid en zij wil dat de zorgboerderij zo snel mogelijk een eigen energieaansluiting/nutsvoorziening krijgt.

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] voeren verweer.

In reconventie

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] stellen dat zij overlast van [verkoper perceel] ondervinden als zij gebruik maakt van het zogenoemde betegelde pad (zuidkant) en dat [verkoper perceel] gebruik moet maken van het pad aan de noordkant, omdat dit de minst bezwarende wijze is. Daarom vorderen zij in reconventie ten aanzien van de erfdienstbaarheid:

I. a. primair: dat [verkoper perceel] wordt verboden om, anders dan met een volgens de erfdienstbaarheid toegestaan voertuig, het terrein van [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] ( [perceel 4] ) te betreden voor zover dat het gedeelte betreft, gelegen ten zuiden en ten westen van de op [perceel 4] staande bebouwing, en dat aan de oostzijde wordt begrensd door de rechte lijn die doorgetrokken vanaf de oostkant van de bebouwing op [perceel 4] tot aan de zuidelijke erfgrens loopt;

b. subsidiair: dat [verkoper perceel] wordt verboden om het terrein van [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] ( [perceel 4] ) te betreden voorzover dat bestaat uit de grond ten noorden van de op prod 7-G met [kenmerk 1] aangeduide stippellijn, tot aan de bebouwing op [perceel 4] en de erfgrens aan de westkant, welke erfgrens is aangeduid met ‘ [kenmerk 2] ’ en ‘ [kenmerk 3] ’ van prod 7-G;

II. dat [verkoper perceel] wordt verboden om haar dieren aanwezig te laten zijn op het terrein ( [perceel 4] ) van [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] ;

III. dat [verkoper perceel] wordt gelast om er zorg voor te dragen dat er geen uitwerpselen van haar dieren, en er geen van haar afkomstig afval, op het terrein van [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] ( [perceel 4] ) zullen respectievelijk zal komen;

IV. dat [verkoper perceel] wordt gelast om iedere keer als zij met een voertuig over het terrein van [vastgoedbedrijf] ( [perceel 4] ) wil (laten) rijden, zij [exploitant zorgboerderij] daar uiterlijk 24 uur tevoren over notificeert door een e-mail te sturen naar: [e-mailadres] ;

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] stellen verder dat [verkoper perceel] met regelmaat de elektriciteit en het water van de zorgboerderij afsluit. Zij vorderen daarom in reconventie ten aanzien van de elektriciteit en het water:

V. dat [verkoper perceel] wordt verboden, totdat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] een eigen stroomvoorziening hebben, de stroomvoorziening naar eiseressen te staken en/of te onderbreken;

VI. dat [verkoper perceel] wordt verboden, totdat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] volledig zelfvoorzienend zijn voor wat betreft koud en warm stromend water, waarvoor in elk geval is vereist dat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] een rechtstreekse aansluiting hebben op het hoofdwaternet en zelf een warmwaterketel of een warmtepomp hebben, de leverantie van water naar eiseressen te staken en/of te onderbreken;

VII. dat [verkoper perceel] te veroordelen een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [verkoper perceel] niet aan de veroordelingen onder V en VI voldoet, en, indien één overtreding zich over meerdere dagen uitstrekt, een additionele dwangsom van € 5.000 voor elke volgende dag, een dagdeel daarbij inbegrepen,

VIII. dat [verkoper perceel] wordt veroordeeld in de proceskosten.

[verkoper perceel] voert verweer.

4. De beoordeling

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [verkoper perceel] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Dit volgt uit de omstandigheden dat zij geen gebruik kan maken van haar erfdienstbaarheid wegens een slot op twee (zo bleek ter zitting) toegangshekken en dat partijen al sinds 2024 te maken hebben met een gemeenschappelijke energieaansluiting/nutsvoorziening en daardoor problemen ondervinden. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

De erfdienstbaarheid

De voorzieningenrechter constateert dat de bepalingen over de erfdienstbaarheid in de akte van levering/vestiging van 19 februari 2024 geen aanwijzingen geven over de plaats waar het recht van overpad uitgeoefend kan/mag worden. Uit de mondelinge behandeling maakt de voorzieningenrechter op dat na de levering van [perceel 4] het terrein (opnieuw) is ingericht en aan de zuidkant van het perceel een betegeld pad is aangelegd. Er liep eerst een pad meer door het midden van het [perceel 4] maar onweersproken is gesteld dat na levering het perceel opgeruimd en heringericht diende te worden. Bij het opnieuw inrichten van het erf door [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] is dit pad veranderd in het huidige pad aan de zuidkant. Aan de noordkant is geen pad geweest in het verleden en dat is er op dit moment ook niet. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat het recht van overpad ten behoeve van [verkoper perceel] een tijd lang zonder tegenspraak is uitgeoefend via het betegelde pad aan de zuidkant.

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] stellen dat [verkoper perceel] het recht van overpad op de (voor hen) minst bezwarende wijze moet uitoefenen. Zij stellen dat via de noordkant de minst bezwarende route is. De voorzieningenrechter overweegt dat op grond van artikel 73 lid 2 BW de eigenaar van het dienende erf voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid een ander gedeelte van het erf kan aanwijzen mits de verplaatsing zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf mogelijk is. Gelet op de onmogelijkheid om met een voertuig via de noordkant het perceel [perceel 2] te bereiken, is vermindering van genot bij die route een gegeven.

Daarmee ligt de vraag voor of [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] [verkoper perceel] belemmeren in de uitoefening van haar erfdienstbaarheid over het betegelde pad aan de zuidkant door middel van een slot op twee toegangshekken en geparkeerde auto’s.

Dat op het pad aan de zuidkant auto’s [verkoper perceel] belemmeren in de uitoefening van haar erfdienstbaarheid, is door [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] betwist en door [verkoper perceel] niet verder onderbouwd. De voorzieningenrechter kan daarom niet vaststellen of auto’s een belemmering vormen.

De toegangshekken met sloten vormen wel een belemmering voor [verkoper perceel] om haar erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen. Een eigenaar van het dienend erf ( [vastgoedbedrijf] ) moet de eigenaar van het heersend erf ( [verkoper perceel] ) de mogelijkheid bieden zich op ieder moment de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, zonder steeds afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienend erf. Dat is in deze zaak niet het geval, nu [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] het pad aan de zuidkant hebben afgesloten met als doel dat [verkoper perceel] er geen gebruik van kan maken. Dit is niet toegestaan. Ook als [verkoper perceel] overlast veroorzaakt, zoals [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] stellen, kan dat geen juridische grondslag bieden om een erfdienstbaarheid te belemmeren.

Het bovenstaande betekent dat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] onbelemmerde toegang (en doorgang) aan [verkoper perceel] moeten bieden ter uitoefening van de erfdienstbaarheid op zodanige wijze dat de toegangshekken geen belemmering vormen. Daarmee is ook de vordering om de sloten van de hekken binnen drie dagen te verwijderen toewijsbaar. Het verwijderd houden van het slot is niet toewijsbaar, omdat [vastgoedbedrijf] haar erf wel mag afsluiten met een slot als [verkoper perceel] een sleutel heeft. [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] zullen met betrekking tot de toewijsbare vorderingen hoofdelijk worden veroordeeld.

De voorzieningenrechter zal ook een dwangsom verbinden aan het niet naleven van de veroordelingen door [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] voor wat betreft het verwijderen van de sloten. De voorzieningenrechter zal deze dwangsom echter wel matigen en stelt deze vast op € 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00. De voorzieningenrechter zal ook [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk veroordelen tot betaling van de dwangsom gelet op hun onderlinge verhouding.

De energieaansluiting/nutsvoorziening

De vordering om [vastgoedbedrijf] te veroordelen om binnen twee maanden na 8 april 2026 de eigen energieaansluiting/nutsvoorziening, voor water en elektra, te hebben verzorgd (en verzorgd te houden) is niet toewijsbaar. In de koopovereenkomst is geen einddatum afgesproken waarop dit geregeld zou moeten zijn, zodat [verkoper perceel] deze termijn van twee maanden niet kan afdwingen. Daar komt nog bij dat niet aannemelijk is gemaakt dat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] op enige manier het realiseren van een eigen energieaansluiting/nutsvoorziening zouden frustreren. Beide partijen hebben overigens er ook veel belang bij dat deze eigen energieaansluiting/nutsvoorziening van de zorgboerderij zo spoedig mogelijk wordt gerealiseerd.

Het voorschot

De vordering tot betaling van een voorschot is ook niet toewijsbaar, omdat deze vordering, gelet ook op verdere onderlinge financiële geschillen, onvoldoende is onderbouwd.

Proceskosten

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkoper perceel] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

155,67

- griffierecht

€

341,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.505,67

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken.

in reconventie

Spoedeisend belang

Ook voor de in reconventie gevorderde voorlopige voorzieningen geldt dat deze een spoedeisend belang moeten hebben. Nu deze nauw samenhangen met de eis in conventie is hiermee gegeven dat deze vorderingen ook een spoedeisend belang hebben.

De erfdienstbaarheid

De vorderingen ten aanzien van de erfdienstbaarheid zijn niet toewijsbaar. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

Onder 4.2. is al overwogen dat het voldoende aannemelijk is geworden dat de erfdienstbaarheid ziet op het pad aan de zuidkant. Onder 4.3 is overwogen dat verlegging naar de noordkant niet aan de orde is.

Ten aanzien van de dieren geldt dat ook de dieren van [verkoper perceel] over het pad aan de zuidkant mogen lopen in het kader van de erfdienstbaarheid. Dat de dieren van [verkoper perceel] ten onrechte op het terrein van [vastgoedbedrijf] aanwezig zijn, is onvoldoende gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat de dieren van [verkoper perceel] één keer zijn uitgebroken en daardoor aanwezig waren op het terrein van [vastgoedbedrijf] zonder dat dit in het kader van de erfdienstbaarheid was. Een dergelijke gebeurtenis is onvoldoende om de vordering te kunnen dragen om [verkoper perceel] te verbieden haar dieren aanwezig te laten zijn op het terrein.

Dat [verkoper perceel] afval en uitwerpselen op het erf van [vastgoedbedrijf] gooit, wordt door [verkoper perceel] betwist en is door [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] onvoldoende onderbouwd. De vordering om [verkoper perceel] te gelasten om er zorg voor te dragen dat er geen uitwerpselen van haar dieren, en er geen van haar afkomstig afval, op het terrein van [vastgoedbedrijf] komt of zal komen is dan ook niet toewijsbaar.

Zoals onder 4.5. is overwogen, moet [vastgoedbedrijf] [verkoper perceel] de mogelijkheid bieden zich op ieder moment de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, zonder steeds afhankelijk te zijn van de directe medewerking van [vastgoedbedrijf] . Dat betekent dat [verkoper perceel] niet verplicht kan worden om eerst 24 uur van tevoren per mail aan te geven dat zij gebruik wil maken van de erfdienstbaarheid als voorwaarde dat zij gebruik kan maken hiervan.

De elektra/het water afsluiten

De vorderingen ten aanzien van het afsluiten van de elektra en het water zijn niet toewijsbaar. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] stellen dat de elektriciteit van de zorgboerderij opzettelijk door [verkoper perceel] is onderbroken van 12 februari tot 23 februari 2026, op 8 maart 2026 en op 19 maart 2026. Ook stellen zij dat [verkoper perceel] op vrijdag 22 mei 2026 het water heeft afgesloten. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan niet vastgesteld worden in welke mate [verkoper perceel] opzettelijk de elektriciteit en het water heeft afgesloten van de zorgboerderij. Hoewel het voldoende aannemelijk is gemaakt dat dit is gebeurd op 8 maart 2026 (gelet op de mail van [verkoper perceel] van 9 maart waarin zij – kort samengevat – aangeeft dat de elektra er af is gehaald in verband met het afgesloten hek) en 22 mei 2026 (gelet op dat [verkoper perceel] tijdens de zitting heeft verklaard het water te hebben afgesloten om te bewijzen dat [exploitant zorgboerderij] geen eigen wateraansluiting heeft), betekent dit nog niet dat er zonder meer vanuit kan worden gegaan dat [verkoper perceel] verantwoordelijk gehouden kan worden voor eerdere afsluitingen en voor afsluitingen in de toekomst. [verkoper perceel] heeft immers gemotiveerd betwist dat zij verantwoordelijk is voor de andere afsluitingen. Nu in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering, zijn de vorderingen ten aanzien van het afsluiten van de elektra en het water niet toewijsbaar.

Proceskosten

[vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verkoper perceel] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

432,50

(factor 0,5 × 865,00)

Totaal

€

432,50

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken.

5. De beslissing

veroordeelt [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk om onbelemmerde toegang aan [verkoper perceel] ter uitoefening van de erfdienstbaarheid te verschaffen tot het dienend erf op zodanige wijze dat de (toegangs)hekken geen belemmering vormen;

veroordeelt [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk om binnen drie dagen na het vonnis de sloten van de (toegangs)hekken van gedaagden te hebben verwijderd;

veroordeelt [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk om aan [verkoper perceel] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] , na betekening van dit vonnis, niet aan de veroordeling onder 5.1. en 5.2. voldoen, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;

veroordeelt [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.505,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

in reconventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] hoofdelijk in de proceskosten van € 432,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [vastgoedbedrijf] en [exploitant zorgboerderij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Noort en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.