[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. drs. J.C. Scherff),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 februari 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 495.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook onder meer de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 18 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit deelgenomen. Belanghebbende is niet verschenen. Gemachtigde heeft zich voorafgaand aan de zitting afgemeld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit het bouwjaar 1998. De woning heeft een woonoppervlakte van 154 m2. Daarnaast beschikt de woning over een inpandige berging en een garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, of het hoorrecht is geschonden, of sprake is van een motiveringsgebrek en of er strijdigheid bestaat met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en met het gelijkheidsbeginsel. Zij doet dit aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is geen sprake van strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel. Het hoorrecht is wel geschonden en er is sprake van strijdigheid met artikel 6:17 Awb en van een motiveringsgebrek. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de geconstateerde gebreken gevolgen te verbinden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Hoorrecht
Belanghebbende stelt dat hij ten onrechte niet is gehoord in bezwaar. Vaststaat dat gemachtigde heeft verzocht om te worden gehoord. Uit het dossier blijkt echter niet dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Er is slechts telefonisch contact geweest tussen partijen, waarvan geen verslag is opgemaakt door de heffingsambtenaar. Daarmee heeft de heffingsambtenaar gehandeld in strijd met de bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht inzake het horen in bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemachtigde echter niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert dit gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 Awb.
Strijdigheid artikel 6:17 Awb
Voorts is gebleken dat de uitspraak op bezwaar ten onrechte enkel aan belanghebbende is verzonden en niet aan diens gemachtigde. Dit is in strijd met artikel 6:17 Awb. De rechtbank is echter van oordeel dat ook dit gebrek niet heeft geleid tot benadeling van belanghebbende. De uitspraak op bezwaar is tijdig bekend geworden. Gemachtigde heeft hier namelijk tijdig beroep tegen kunnen instellen. Daarom wordt ook dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb gepasseerd.
Motiveringsgebrek
Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar op geen enkele manier is ingegaan op het hoofdpunt van het bezwaarschrift, te weten het beroep op het gelijkheidsbeginsel. In zoverre ontbreekt een deugdelijke motivering in de uitspraak op bezwaar. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek namelijk geheeld door alsnog in te gaan op het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarmee is het motiveringsgebrek voldoende hersteld. Bovendien wordt hierna (zie 3.11) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert dit gebrek daarom ook met toepassing van artikel 6:22 Awb.
Gelijkheidsbeginsel
Belanghebbende beroept zich op strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel vanwege lagere WOZ-waarden van andere appartementen in hetzelfde complex. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift onweersproken gesteld dat deze appartementen verschillen vertonen in objectkenmerken zoals ligging, voorzieningen en parkeergelegenheid. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van gelijke gevallen. Daarom faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Toetsingskader rechtbank met betrekking tot de waardevaststelling
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
In beroep zijn door de heffingsambtenaar twee onderbouwingen gegeven voor de vastgestelde waarde van de woning, te weten het eigen verkoopcijfer van de woning en een taxatiematrix met twee andere vergelijkingsobjecten.
De rechtbank acht de taxatiematrix onvoldoende betrouwbaar wegens inconsistenties. Zowel de objectgegevens, in het bijzonder de ligging, als de gehanteerde KOUDV-factoren zijn niet consistent toegepast op het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten. Hierdoor acht de rechtbank deze taxatiematrix onvoldoende betrouwbaar en kent daaraan geen bewijskracht toe.
Het eigen verkoopcijfer van de woning is vastgesteld op basis van de verkoop van de woning per 24 december 2021 (een week voor de waardepeildatum) voor € 499.500. Volgens vaste jurisprudentie vormt een eigen verkoopcijfer dat kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen, in beginsel de beste indicatie van de waarde in het economisch verkeer. Belanghebbende heeft niet aangevoerd dat dit verkoopcijfer geen reële afspiegeling vormt van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het eigen verkoopcijfer aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Ten overvloede – in reactie op de opmerking ‘ten overvloede’ in het beroepschrift dat de WOZ-waarde in 2024 lager is vastgesteld – merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde in een ander jaar niet van belang is voor de waardevaststelling van de woning in het in geding zijnde jaar.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.