[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 713.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 672.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vervolgens over en weer nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, [persoon 1] en [persoon 2] deelgenomen. Belanghebbende en gemachtigde hebben zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Op 27 juli 2026 rond 14:00 uur heeft de rechtbank van de heffingsambtenaar nadere stukken ontvangen. Het betreft een aanvullend bewijsstuk, in die zin dat de nadere stukken dienen ter vervanging van een (kennelijk) per abuis ingediende bijlage.
Op 27 juli 2026 rond 14:45 uur heeft de rechtbank ook van belanghebbende nadere stukken ontvangen. Het betreft een bericht van afwezigheid en een aankondiging van nadere bewijsmiddelen. Deze nadere bewijsmiddelen heeft de rechtbank niet aangetroffen in het digitale portaal. Om technische tekortkomingen uit te sluiten heeft de griffier belanghebbende telefonisch kenbaar gemaakt dat de aangekondigde stukken niet zijn aangetroffen.
Op 28 juli 2026 om 1:35 uur heeft belanghebbende wederom nieuwe stukken in het digitale portaal geplaatst.
Op 28 juli 2026 om 7:16 uur heeft de heffingsambtenaar een pleitnota (zonder bijlagen) in het digitale portaal geplaatst.
De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld hoe om te gaan met de kort voor de zitting ingediende stukken (en vooraankondigingen daarvan). Artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat het indienen van stukken slechts mogelijk is tot 10 dagen voor de zitting. In de uitnodiging voor de zitting zijn partijen daar op gewezen. Het belang van deze termijn is de goede procesorde. Partijen moeten in de gelegenheid zijn om tijdig van de stukken kennis te nemen en daar adequaat op te kunnen reageren. Geen van de partijen heeft een motivering gegeven waarom de (daadwerkelijk dan wel aangekondigde) stukken niet eerder konden worden overgelegd. Ook weegt mee dat al eerder (op 16 juni 2026) een zitting was ingepland, welke om organisatorische redenen aan de zijde van de rechtbank moest worden verdaagd. Partijen hebben dus extra tijd gehad om zich te beraden of het aangewezen was om nog nadere stukken in te dienen. Gelet op de effectieve besteding van schaarse zittingscapaciteit prevaleert in dit geval de voortgang van de procedure. De stukken worden daarom tardief verklaard. Het ontbreken van de aangekondigde stukken vormt om diezelfde reden ook geen grond om de zaak aan te houden. De nadere stukken die zijn ingediend op 27 en 28 juli 2026 maken daarom geen onderdeel uit van deze beoordeling.
Anders is dat voor de pleitnota van de heffingsambtenaar. Dit stuk is een schriftelijke vastlegging van hetgeen de heffingsambtenaar, die ter zitting is verschenen, heeft uitgesproken. Deze mondelinge toelichting ter zitting heeft de rechtbank wel in de beoordeling betrokken. Daarbij heeft de rechtbank vastgesteld dat er geen nieuwe stellingen zijn betrokken en geen nieuwe bewijsmiddelen waarvan belanghebbende de inhoud nog niet kon kennen, zijn ingediend.
Gelet op eventuele toetsing van deze beslissing in hoger beroep, blijven de geweigerde stukken wel in het (digitale zaaks)dossier opgenomen.
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (de waarde in het economisch verkeer).
In afwijking in zoverre van deze hoofdregel wordt op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ voor een gebouwd eigendom in aanbouw de waarde bepaald op de vervangingswaarde, zoals bedoeld in het derde lid van dat artikel. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan bestaande uit een bouwwerk:
a. waarvoor een omgevingsvergunning is vereist voor een omgevingsplanactiviteit als bedoeld in artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet bestaande uit een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder a, van die wet of
b. waarvoor geldt dat het op grond van artikel 4.3, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet verboden is het in gebruik te nemen zonder voorafgaande melding,
en dat doordat het in aanbouw is nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Een uitzondering hierop is van toepassing als zich één van de bijzondere omstandigheden voordoet, die worden genoemd in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ:
- Het opgaan in een of meer andere onroerende zaken;
- Een wijziging als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert;
- Een verandering in waarde als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
Indien één van deze situaties zich voordoet worden de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit wordt aangeduid als de toestandsdatum.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
Tussen partijen is allereerst in geschil of sprake is van een voltooide woning of van een in aanbouw zijnde woning.
De heffingsambtenaar bepleit dat de woning een gereed zijnde woning betreft. De heffingsambtenaar voert hiertoe aan dat uit luchtbeelden blijkt dat de eerder nog zichtbare stacaravan niet meer aanwezig is. Ook is op foto’s in openbare bronnen zichtbaar dat planten en verlichting aanwezig zijn in de woning.
Belanghebbende stelt dat de woning nog slechts voor 50% gereed is.
Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar de bewijslast draagt van de gehanteerde kwalificatie (in aanbouw of voltooide woning) en de gekozen wijze van waarderen (vervangingswaarde of waarde economisch verkeer). Doorslaggevend is daarbij de zinsnede uit artikel 17, vierde lid:
“(…) en dat doordat het [rechtbank: bouwwerk] in aanbouw is nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.”
Of sprake is van “gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming” moet naar de omstandigheden van het geval worden beoordeeld.
De heffingsambtenaar heeft een woordelijke beschrijving gegeven van hetgeen hem bekend is over de woning. Deze beschrijving is echter door belanghebbende weersproken. Dan ligt het op de weg van de heffingsambtenaar om van zijn stellingen bewijs in te brengen, om zodoende zijn stelling aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken verwezen naar foto’s uit openbare bronnen, maar heeft deze foto’s niet overgelegd. Het is denkbaar dat de foto’s bij de op 27 juli 2026 gevoegde stukken zitten (zie 3.2), maar deze stukken blijven buiten beschouwing. Het enige beeldmateriaal wat zich in het (in de beoordeling betrokken deel van het) dossier bevindt, is de foto op het taxatieverslag, waarop een grote bouwcontainer zichtbaar is.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het niet mogelijk gebleken is om informatie te verkrijgen van belanghebbende. Dit maakt de verdeling van de bewijslast en de weging van het bewijs niet anders. De heffingsambtenaar wekt met deze stelling de indruk dat hij een bewijsachterstand heeft. De rechtbank volgt die redenering niet. De heffingsambtenaar heeft in het licht van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen effectieve mogelijkheden om van een huiseigenaar informatie te verkrijgen. Wordt geen gehoor gegeven aan de verplichting om informatie te verschaffen, dan kan de heffingsambtenaar een informatiebeschikking nemen, zodat de gevolgen van het niet meewerken doorwerken in de bewijslastverdeling. Dat de heffingsambtenaar dat niet gedaan heeft, blijft voor zijn rekening.
Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een voltooide woning. Dat betekent dat niet de waarde economisch verkeer moet worden vastgesteld, maar de vervangingswaarde. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan.
De wel ingediende matrix kan niet dienen als onderbouwing voor de vervangingswaarde. Met deze matrix kan dus niet worden getoetst of de waarde niet te hoog is.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is.
De stellingen omtrent de WOZ-waarde door belanghebbende
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft namelijk geen waarde gesteld. Het is denkbaar dat een uitgewerkte stelling en/of berekening onderdeel uitmaakten van de op 27 juli 2026 aangekondigde stukken (zie 3.3), maar deze zijn niet ontvangen en elke verwijzing daarnaar blijft buiten beschouwing.
De verwijzing door belanghebbende naar de procedure over een voorafgaand belastingjaar, maakt het voorgaande niet anders. De waarde van de woning moet namelijk voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald.
Schattenderwijs vaststellen (goede justitie)
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde schattenderwijs. Daarbij verdient opmerking dat deze waardevaststelling samenhangt met het oordeel dat moet worden aangenomen dat sprake is van een woning in aanbouw. Voor dat geval moet de waarde worden bepaald op de toestandsdatum, welke wordt teruggerekend naar de waardepeildatum. Omdat een waardebepaling in goede justitie geen onderbouwing behoeft, blijft dat verder zonder effect. De rechtbank stelt de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 550.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 550.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
Belanghebbende heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. De rechtbank overweegt ten aanzien van dit verzoek als volgt. Uit de overgelegde stukken maakt de rechtbank op dat de gemachtigde van belanghebbende een familielid van belanghebbende is, aangezien het adres van zijn kantoor hetzelfde adres is als de in geschil zijnde woning. Uit het briefpapier van de gemachtigde volgt dat hij werkzaam is als executeur en vereffenaar. Met betrekking tot de door de gemachtigde van belanghebbende verleende bijstand en vertegenwoordiging in zowel de bezwaar- als de beroepsfase is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Gelet op de toelichting bij het Besluit Proceskosten bestuursrecht (Stb. 1993, 763, blz. 6) moet worden aangenomen dat voor het beroepsmatige karakter vereist is dat het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening. Uit het dossier blijkt niet dat gemachtigde regelmatig tegen vergoeding namens cliënten bezwaar- en beroepsprocedures voert over waarderingen op grond van de Wet WOZ anders dan binnen de familierelatie.
Daarbij merkt de rechtbank op dat indien wel sprake zou zijn van een door een derde beroepsmatig verleend rechtsbijstand, dit ook in dit geval niet kan leiden tot een proceskostenvergoeding. Bijstand door een familielid die beroepsmatig wordt verleend sluit niet bij voorbaat een proceskostenvergoeding uit. Wil een partij voor vergoeding van rechtsbijstand in aanmerking komen, dan zal moeten vaststaan dat er kosten op de belanghebbende drukken. De kosten moeten dus zijn betaald of nog zijn verschuldigd. Gesteld noch gebleken is dat gemachtigde kosten aan belanghebbende in rekening heeft gebracht of dat anderszins kosten ter zake van de verleende rechtsbijstand op haar drukken. Voor een proceskostenvergoeding is daarom, ook in het geval wel sprake is van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, geen plaats.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Kanavan, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.