ECLI:NL:RBZWB:2026:7296

1. De zaak in het kort

Casade wil dat [huurder] de gehuurde woning verlaat, omdat hij het gehuurde niet heeft gebruikt als van een goed huurder verwacht mag worden. Casade stelt dat [huurder] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, door de woning te gebruiken als bedrijfsruimte voor illegale prostitutieactiviteiten. [huurder] ontkent betrokkenheid en stelt geen kennis gehad te hebben van de activiteiten. Er is misbruik gemaakt van zijn kwetsbare positie. De kantonrechter oordeelt dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Vervolgens moet de kantonrechter een belangenafweging maken om te bepalen of de tekortkoming leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Casade in dit geval prevaleert boven het woonbelang van [huurder]. Hij zal de woning dus moeten verlaten.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 december 2025 met producties 1 tot en met 10;

- de conclusie van antwoord van 18 februari 2026 met producties 1 tot en met 3;

- de aanvullende productie 4 van [huurder];

- de mondelinge behandeling van 8 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

[huurder] huurt met ingang van 1 juli 2024 van Casade de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde).

In artikel 2 van de huurovereenkomst is over het gebruik van het gehuurde het volgende opgenomen:

“ Artikel 2 Het gebruik van het gehuurde

Huurder en de leden van zijn huishouden gebruiken het gehuurde als woonruime.”

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Casade 2022 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. In de algemene voorwaarden is in artikel 6 het volgende opgenomen:

“ Afspraak 6 Waarvoor gebruikt u de woonruimte ?

U gebruikt en onderhoudt uw woonruimte en alles wat daarbij hoort zoals van een goed huurder mag worden verwacht.

Uw woonruimte is uw hoofdverblijf

U gebruikt de woonruimte en alles wat daarbij hoort en de gemeenschappelijke ruimten dus voor uzelf en voor de leden van uw huishouden om in te wonen.

Verhuur de woonruimte, de gemeenschappelijke ruimten en alles wat daarbij hoort niet aan iemand anders (onderhuur).

Geef de woonruimte, de gemeenschappelijke ruimten en alles wat daarbij hoort niet aan iemand anders in gebruik.

Gebruik de woonruimte, de gemeenschappelijke ruimten en alles wat daarbij hoort niet voor een bedrijf

U mag hier alleen van afwijken als Casade u daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Kijk op casade.nl voor meer informatie.

(…)“

Op 26 september 2025 om 01:15 uur is een bestuurlijke controle uitgevoerd in het gehuurde door een toezichthouder van de gemeente Waalwijk (hierna: de gemeente), het BIT en de politie. Naar aanleiding van de controle is een rapportage opgesteld, waarin de volgende constatering is opgenomen:

“ Constatering (incl. afmetingen/gebruik bouwwerk):

Naar aanleiding van een gemaakte afspraak via Kinky.nl is er contact geweest via Whatsapp.

Er is een afspraak gemaakt voor seksuele handelingen 30 minuten €150,-

Afspraak was om 01:15 uur op het [adres].

Omstreeks 01:15 uur aangekomen bij het appartementen complex na enige tijd ging de deur open.

Hierop naar de voordeur gelopen van het appartement. Na aanbellen aankloppen werd de deur geopend door dhr. [huurder]. Aangegeven een afspraak te hebben met een dame. Dhr. [huurder] gaf aan dat het niet klopte en dat de afspraak niet hier was. Nogmaals aangegeven dat ik het [adres]

door had gekregen dus dat het wel hier moest zijn. Hij gaf nogmaals aan dat het niet klopte.

Hierop mezelf gelegitimeerd en gevraagd of ik binnen mocht komen dat we het er dan toch maar is over moeten hebben hoe het kan zijn dat ik toch hier moest zijn.

Naar binnen gegaan en de collega’s zijn aangesloten. Hierop aan meneer gevraagd of er nog meer personen aanwezig waren hij gaf aan nog 1 dame in de slaapkamer. Hierop de slaapkamer deur geopend. Onder het dekbed lag een dame. Ze had enkel een jurkje aan. In eerste instantie ontkende ze dat de afspraak met naar was echter na doorvragen en het laten zien van appcontact en de betreffende profiel foto gaf ze toe dat de afspraak met haar was.

Ze had enkel een koffer bij met wat kledingstukken. Op het nachtkastje stonden tissues en 2 verschillende massage oliën. In de badkamer stond een grote toilettas met daarbij verzorgingsproducten voor een dame. In de badkamer stond een afvalemmer in deze emmer waren meerdere gebruikte, tissues en condooms aanwezig.

Dit alles geeft duidelijk aan dat er op deze locatie tegen betaling seksuele handelingen worden verricht.

Mevrouw is afkomstig uit Brazilië en alleen in bezit van een paspoort. Door politie is haar paspoort in beslag genomen en moet ze zich op 2 oktober 2025 om 10:00 uur op het politiebureau de Mijkenbroek in Breda melding bij de Avim.

De dame maakte gebruik van de slaapkamer. Dhr. [huurder] slaapt op de bank hier lag ook een dekbed.

Dhr. [huurder] gaf aan dat hij de dame in huis neemt op verzoek van een vriend. Hij krijgt hier geen geld voor zegt hij. Deze dame zou 7 dagen bij hem verblijven. Hij had hiervoor ook al een dame in huis gehad deze was 6 dagen gebleven.”

Op 18 november 2025 heeft de gemeente aan [huurder] een last onder dwangsom opgelegd vanwege illegale prostitutie, gebaseerd op de bevindingen tijdens de controle van 26 september 2025.

Per brief van 10 oktober 2025 heeft Casade [huurder] aangeschreven en uitgenodigd om de door de gemeente gedane constatering te bespreken. Kort daarna, op 30 oktober 2025, heeft Casade richting [huurder] aangegeven dat zij over wil gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst. Aan [huurder] is voorgehouden dat hij de huurovereenkomst vrijwillig kan opzeggen. Doet hij dat niet, dan zal Casade een procedure starten.

[huurder] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd.

4. Het geschil

Casade vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

ontbinding van de met [huurder] gesloten huurovereenkomst;

de bewindvoerder van [huurder] te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

de bewindvoerder van [huurder] te veroordelen tot het voldoen van een bedrag van € 689,62 per maand tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

de bewindvoerder van [huurder] te veroordelen in de proceskosten.

Casade legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] heeft in strijd gehandeld met de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst en de wet. Volgens Casade heeft [huurder] de bestemming van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst gewijzigd door het gebruiken de woning als bedrijfsruimte voor illegale prostitutie. Hierdoor heeft hij zich niet als een goed huurder gedragen. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Casade de ontbinding van de huurovereenkomst.

[huurder] voert verweer. Hij betwist betrokken te zijn geweest bij de prostitutieactiviteiten en stelt dat hij geen wetenschap had van de activiteiten of het plaatsvinden daarvan. Er zou misbruik gemaakt zijn van de kwetsbare positie van [huurder]. Hij kampt al jaren met diverse problemen en is psycho-emotioneel instabiel. Hij slikt ook slaapmedicatie, welke volgens hem zo sterk is dat hij urenlang in diepe slaap blijft zonder wakker te worden. Het verliezen van zijn woning zou het leven van [huurder] alleen maar ontregelen en de hulp die hij nu krijgt doorkruisen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat elke tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming door haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, spelen alle omstandigheden van het geval een rol.

Het uitgangspunt is dat [huurder] zich op grond van de wet, meer specifiek artikel 7:213 BW, als een goed huurder moet gedragen. Op grond van artikel 7:214 BW moet hij het gehuurde bovendien gebruiken in overeenstemming met de bestemming. Artikel 7:219 BW bepaalt dat de huurder ook aansprakelijk kan worden gesteld voor gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden. Naast dat [huurder] zich moet houden aan de verplichtingen uit de wet, heeft hij zich ook te houden aan de afspraken uit de huurovereenkomst, in dit geval in het bijzonder artikel 2 uit de huurovereenkomst en artikel 6 uit de algemene voorwaarden.

Er is sprake van een tekortkoming

Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 26 september 2025, zoals weergegeven in het rapport van de gemeente, ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de woning is gebruikt voor (illegale) prostitutieactiviteiten. Uit de rapportage blijkt dat de vrouw die in het gehuurde aanwezig was via een advertentie op Kinky.nl heeft aangeboden om tegen betaling seksuele handelingen te verrichten. Dit volgt ook uit de WhatsApp-berichten die aan de rapportage zijn gehecht. Dat [huurder] in eerste instantie tijdens de controle heeft aangegeven dat de toezichthouder verkeerd zat, maakt dit niet anders. Dat er in dit geval geen seksuele handelingen hebben plaatsgevonden, is niet van belang. De kantonrechter heeft op basis van de rapportage en de toelichting op zitting voldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat aan het voornemen tot prostitutie daadwerkelijk uitvoering zou worden gegeven. Zo heeft [huurder] verklaard dat hij eerder een andere dame meerdere dagen in de woning heeft laten verblijven. Bij de toezichthouders verklaarde hij dat deze andere dame zes dagen was gebleven, ter zitting gaf hij aan dat het er drie waren geweest. Ook de vrouw die tijdens de controle aanwezig was, verbleef vaker enkele dagen bij hem (soms drie dagen, soms vijf dagen en de laatste keer zeven dagen volgens [huurder]). Verder zijn er in de badkamer, waar ook de toiletspullen en de verzorgingsspullen van de vrouw stonden, meerdere gebruikte tissues en condooms in de afvalemmer gevonden.

De bij [huurder] aangetroffen vrouw was afkomstig uit Zuid-Amerika, sprak de Nederlandse taal niet en was dakloos. Gezien de uiterst kwetsbare positie waarin deze vrouw zich bevond moet bij [huurder] voldoende aanleiding hebben bestaan om alert te zijn en mocht van hem een grotere mate van oplettendheid worden verwacht. [huurder] stelt echter van niets te hebben geweten. Ten aanzien van het verweer van [huurder] dat hij geen wetenschap had van de activiteiten en dat er misbruik is gemaakt van zijn kwetsbare positie, overweegt de kantonrechter als volgt.

[huurder] heeft aangegeven dat hij slaapmedicatie gebruikt, waardoor hij in diepe en urenlange slaap blijft en niet meekrijgt wat zich in het gehuurde afspeelt. Uit het controlerapport volgt echter dat [huurder] de deur, midden in de nacht, heeft geopend. Daaruit blijkt dat [huurder] zich in ieder geval op dat moment niet in deze omschreven diepe slaap bevond. De kantonrechter acht het dan ook onvoldoende onderbouwd, en overigens ook zeer gevaarlijk, dat [huurder] iedere nacht zo diep zou slapen dat niets hem kan wekken en hij niets mee zou krijgen van wat zich in het gehuurde afspeelt. Uit de door [huurder] overgelegde stukken – waaronder een foto van een doosje slaapmedicatie en een verklaring van zijn psycholoog – blijkt daarbij niet dat hij reeds in september 2025 deze slaapmedicatie nam, laat staan dat dit geldt voor de eerdere (onduidelijk gebleven) periodes waarin hij deze vrouw en een andere onbekend gebleven vrouw zijn slaapkamer liet gebruiken. Op de foto is namelijk een datum van 20 oktober 2025 - en dus van na de controle - te zien. [huurder] heeft zijn stellingen op dit punt dan ook van onvoldoende onderbouwing voorzien.

Tot slot wordt in dit kader nog opgemerkt dat [huurder] op verschillende punten wisselend en onduidelijk heeft verklaard. Zo heeft [huurder] wisselend verklaard over hoe hij de desbetreffende vrouw heeft ontmoet. In een gesprek met Casade heeft hij verklaard haar te hebben ontmoet in een bowlingbaan in Dongen, terwijl hij tijdens de zitting heeft verklaard dat hij haar heeft ontmoet in een bar in Oosterhout. Ook is onduidelijk gebleven waarom zij bij hem verbleef. Eerst heeft [huurder] verklaard dat dit was uit vriendschap/ ter gezelschap, later heeft hij hieraan toegevoegd dat de vrouw dakloos was en nergens anders heen kon. Hoewel aan deze wisselende verklaringen geen doorslaggevend belang wordt gehecht, heeft [huurder] hiermee zijn stelling dat hij goed van vertrouwen was – waarbij onduidelijk is gebleven waar hij dan vanuit ging en waar hij dan precies op vertrouwde – en van niets wist onvoldoende concreet gemaakt.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het onaannemelijk is dat [huurder] niet wist, of had moeten weten, dat er prostitutieactiviteiten in zijn woning plaatsvonden. De conclusie is dan ook dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding

De vraag is vervolgens of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming dat dit in de gegeven omstandigheden moet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het doel daarvan. De gevorderde ontruiming en ontbinding moeten proportioneel zijn. Hierbij zal de kantonrechter een belangenafweging moeten maken.

[huurder] betwist dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het is vanwege zijn kwetsbare positie van groot belang dat hij in de woning kan blijven. [huurder] kampt al jaren met problemen en krijgt ondertussen de nodige hulp. Door het verliezen van zijn woning zal hij opnieuw in de problemen komen. Hij heeft geen familie waarop hij kan terugvallen, hij heeft enkel ‘stief’-familie in Nederland wonen waar hij niet echt een band mee heeft. Daartegenover staat het belang van Casade dat mede gelegen is in het beschermen en bewaken van de leefomgeving, de leefbaarheid in de wijk en het woongenot van omwonenden. Casade heeft er verder belang bij dat er een signaal aan [huurder] en haar overige huurders afgegeven wordt dat het exploiteren van (illegale) prostitutie in haar huurwoningen volstrekt onacceptabel is.

De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Casade prevaleert boven het woonbelang van [huurder]. Van Casade kan niet worden verwacht de huurovereenkomst nog langer voort te zetten.

Conclusie

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Dit betekent dat [huurder] zijn huurwoning zal moeten verlaten. [huurder] blijft daarbij verplicht om zijn huur te voldoen tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming.

[huurder] moet de proceskosten betalen

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

822,95

6. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres],

veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met alle personen en goederen die zijdens [huurder] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen,

veroordeelt [huurder] om een bedrag van € 689,92 per maand te betalen aan Casade vanaf de datum van dit vonnis tot het moment waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 822,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.