ECLI:NL:RBZWB:2026:7510

1. De zaak in het kort

[huurster] heeft van Domus Heres zelfstandige woonruimte gehuurd. Dit kort geding draait om de vraag of [huurster] het gehuurde moet ontruimen, omdat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is geëindigd en er ook een achterstand in de betalingen is ontstaan.

De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming in kort geding af en de vordering tot betaling van de betalingsachterstand toe. De kantonrechter legt dit oordeel hieronder uit.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de akte aanvulling gronden van Domus Heres;

- de conclusie van antwoord; - de mondelinge behandeling van 16 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

De zaak is na de mondelinge behandeling aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een regeling te treffen. Domus Heres heeft de kantonrechter op 29 juni 2026 bericht dat zij geen schikking hebben kunnen treffen, waarna de zaak voor vonnis is verwezen.

3. De feiten

Domus Heres heeft aan [huurster] verhuurd de woning, zijnde een hoekwoning met tuin en berging, gelegen aan het [adres] te [plaats] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.311,66 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 24 maanden, ingaande op 1 maart 2024 en eindigend op 1 maart 2026. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (vastgesteld op 20 maart 2017) van toepassing verklaard.

Domus Heres heeft bij brief van 6 januari 2026 aan [huurster] bericht dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 28 februari 2026.

4. Het geschil

Domus Heres vordert samengevat- ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats] en veroordeling van [huurster] tot betaling van de (achterstallige) gebruiksvergoeding, te vermeerderen met rente en kosten.

Domus Heres legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde duur gesloten. De huurovereenkomst is inmiddels geëindigd, zodat [huurster] vanaf 1 maart 2026 zonder recht of titel in de woning verblijft. Ook heeft [huurster] een betalingsachterstand laten ontstaan die zodanig ernstig is dat vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

[huurster] betwist dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur daarvan is geëindigd. Wel erkent [huurster] dat er sprake is van een betalingsachterstand van vier maanden. [huurster] heeft in dit kader voorgesteld de betalingsachterstand in twee termijnen aan Domus Heres te voldoen, dat wil zeggen twee maanden huur op 23 juni 2026 en twee maanden huur op 23 juli 2026.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Domus Heres daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet -volgens vaste jurisprudentie- grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een -diepgaand- onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Spoedeisend belang

Domus Heres heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat zij een spoedeisend belang bij de verzochte ontruiming van de woning heeft. Domus Heres legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurster] nu zonder recht of titel in de woning verblijft en er ook sprake is van een betalingsachterstand van vier maanden. Domus Heres wenst tot verkoop van de woning over te gaan, wat zij ook eerder schriftelijk aan [huurster] kenbaar heeft gemaakt. Domus Heres is in zoverre in haar vordering ontvankelijk.

Domus Heres legt aan haar vordering tot ontruiming van de woning twee gronden ten grondslag. De kantonrechter zal die gronden hierna afzonderlijk bespreken.

Verblijf zonder recht of titel in de woning

Domus Heres stelt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd en dat [huurster] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft.

De kantonrechter stelt in de eerste plaats vast dat de huurovereenkomst is gesloten voor 1 juli 2024, de datum waarop de zogenoemde Wet vaste huurcontracten

(volledig: ‘wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek in verband met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten’) in werking is getreden. Als gevolg hiervan is artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing, zoals dat gold ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.

Domus Heres heeft de huurovereenkomst tijdig opgezegd, zodat de huurovereenkomst in beginsel na het verstrijken van de bepaalde tijd is geëindigd.

[huurster] beroept zich in haar verweer echter op de mededelingen die een medewerkster van het door Domus Heres ingeschakelde makelaarskantoor ( [makelaarskantoor] ) aan haar heeft gedaan over de duur van de huurovereenkomst. [huurster] stelt dat zowel mondeling als per e-mail van 2 februari 2024 aan haar kenbaar is gemaakt dat de huurovereenkomst ook na het verstrijken van de duur van 24 maanden zou doorlopen en dat de huurovereenkomst alleen zou eindigen na opzegging van de huurovereenkomst door [huurster] . [huurster] heeft ter onderbouwing van haar stelling het e-mailbericht van 2 februari 2024 overgelegd. De inhoud van dit e-mailbericht luidt -voor zover van belang- als volgt:

“Bedankt voor het doorgeven van je rekeningnummer. Het klopt inderdaad dat er in de huurovereenkomst 2 jaar staat opgenomen. Na die 2 jaar word de overeenkomst automatisch verlengd mits huurder de huur wil opzeggen. Ik wacht nog af op akkoord van de verhuurder zodra ik akkoord heb zal de huurovereenkomst ter digitaal ondertekenen worden verstuurd.”.

[huurster] stelt dat zij op grond van deze mededeling er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur zou worden voortgezet.

[huurster] heeft de definitieve huurovereenkomst vervolgens op 9 februari 2024 digitaal ondertekend.

Domus Heres stelt dat de mededeling door de medewerkster van het makelaarskantoor niet overeenkomt met de wil van Domus Heres om de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur voort te zetten. Dit betekent dat deze mededeling geen rechtsgevolg heeft, tenzij [huurster] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat deze mededeling op dat moment wel degelijk de wil van Domus Heres vertegenwoordigde.

Vaststaat dat alle communicatie met betrekking tot het sluiten van de huurovereenkomst via het door Domus Heres ingeschakelde makelaarskantoor verliep en Domus Heres op geen enkele wijze bij het sluiten van de huurovereenkomst betrokken was. Het makelaarskantoor was in die zin volledig vertegenwoordigingsbevoegd. Voor zover Domus Heres stelt dat de betreffende medewerkster niet als makelaar bevoegd was om dergelijke uitlatingen te laten doen overweegt de kantonrechter dat Domus Heres deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd.

De gemachtigde van Domus Heres heeft ter zitting verklaard dat nadien, dat wil zeggen bij het aanbieden van de definitieve huurovereenkomst, duidelijk aan [huurster] kenbaar is gemaakt dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft. Domus Heres verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar het bij dagvaarding overgelegde e-mailbericht van 19 maart 2026 van de heer [persoon] , werkzaam bij [makelaarskantoor] , waarin de heer [persoon] , voor zover van belang, het volgende heeft verklaard:

“Bij het aangaan van deze overeenkomst is uitdrukkelijk met haar besproken en toegelicht dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft. Met het ondertekenen van deze overeenkomst is voor alle betrokken partijen duidelijk geweest dat de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum zou eindigen.”

[huurster] betwist dat dit met haar besproken is. [huurster] stelt in dit kader dat zij nooit op het betreffende makelaarskantoor geweest is en zowel de concept huurovereenkomst als de definitieve huurovereenkomst digitaal en zonder begeleidend schrijven aan haar is gezonden. Domus Heres heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. Voor zover Domus Heres stelt dat er voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst door Domus Heres, althans het door haar ingeschakelde makelaarskantoor andere mededelingen zijn gedaan overweegt de kantonrechter dat Domus Heres deze stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Dat in de huurovereenkomst duidelijk staat vermeld dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft kan evenmin aan [huurster] worden tegengeworpen. [huurster] heeft na ontvangst van de concept huurovereenkomst, waarin dit ook was opgenomen, contact gehad met het makelaarskantoor. Zij heeft op grond van de telefonische en schriftelijke mededelingen die het makelaarskantoor op dat moment aan haar had gedaan de definitieve huurovereenkomst getekend.

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat [huurster] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur zou doorlopen. Dit betekent dat [huurster] niet zonder recht of titel in de woning verblijft en ontruiming op die grond niet gerechtvaardigd is.

Betalingsachterstand

Tussen partijen staat vast dat de achterstand in de betalingen op het moment van de mondelinge behandeling op 16 juni 2026 vier maanden (maart 2026 tot en met juni 2026) bedroeg. [huurster] heeft ter zitting toegelicht dat deze achterstand is ontstaan, omdat zij vanwege een overlijdensgeval in haar familie repatriëringskosten heeft moeten maken. [huurster] stelt dat zij deze kosten deels van de verzekering terugkrijgt, zodat zij uiterlijk eind juli 2026 de volledige huurachterstand aan Domus Heres kan voldoen. Ook stelt [huurster] dat zij belang heeft bij behoud van de woning, ook omdat zij vanaf 19 juni 2026 medische behandelingen (bestralingen vanwege borstkanker) moet ondergaan en zij daarbij baat heeft bij een stabiele woonsituatie.

De kantonrechter acht op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden, waarvan Domus Heres de juistheid ook niet heeft weersproken, niet zonder meer aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming ook op niet op grond van de bestaande betalingsachterstand zal toewijzen.

De door [huurster] erkende betalingsachterstand, zijnde een bedrag van € 5.246,64

(4 maanden x € 1.311,66) zal bij wege voorlopige voorziening worden toegewezen. De medegevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing is vermeld.

Proceskosten

Onder de gegeven omstandigheden, waarbij onder meer van belang is dat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, acht de kantonrechter het redelijk om de proceskosten tussen partijen te compenseren op de wijze zoals hierna in de beslissing zal worden bepaald.

6. De beslissing

veroordeelt [huurster] om aan Domus Heres te betalen een bedrag van € 5.246,64,

te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, steeds vanaf de dag van opeisbaarheid daarvan tot aan de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.