[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. I. Stolting),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [adres 1] [nummer 1] (garagebox [nummer 1] ) in [plaats 1] en [adres 1] [nummer 2] in [plaats 1] (garagebox [nummer 2] ) op de waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 15.000.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft de beroepen op 29 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld door zijn gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde] .
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de garageboxen niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de garageboxen niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de garageboxen is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van referentieobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de garageboxen. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de garageboxen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling onderbouwd met een taxatieverslag. In het taxatieverslag is de waarde van de garageboxen op basis van een vergelijking met referentieobjecten berekend op € 17.921 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentieobjecten zijn gebruikt de garageboxen aan de [referentieobject 1] [nummer 3] in [plaats 1] , [referentieobject 2] [nummer 4] in [plaats 2] en [referentieobject 3] [nummer 5] in [plaats 3] .
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de garageboxen?
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentieobjecten wat betreft type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de garageboxen. De referentieobjecten zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de garageboxen te kunnen onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de garageboxen en de referentieobjecten?
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de garageboxen en de referentieobjecten. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de referentieobjecten zijn gelegen in [plaats 2] en [plaats 3] , waar de grond aanzienlijk duurder is. Op zitting heeft belanghebbende toegelicht dat op garagebox [nummer 2] een eenvoudig dak van asbestplaten ligt en dat hij deze garagebox samen met nog twee andere garageboxen (zonder asbest) heeft gekocht voor € 40.000, zodat hij in feite € 12.000 voor garagebox [nummer 2] heeft betaald en € 14.000 voor de andere twee. Bij garagebox [nummer 1] waren op de waardepeildatum de asbestplaten al vervangen door duurdere vezelcement golfplaten. Het referentieobject de [referentieobject 1] [nummer 3] , dat ook van hem is, heeft een eenvoudig dak van blikken golfplaten, aldus nog steeds belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in onvoldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde en door de heffingsambtenaar niet weersproken verschillen in ligging en dakbedekking tussen de referentieobjecten en de garageboxen.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de garageboxen
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 12.000 voor de garageboxen aannemelijk heeft gemaakt.
Belanghebbende heeft gesteld dat hij voor garagebox [nummer 2] in feite € 12.000 heeft betaald vanwege de asbestplaten en voor de andere twee garageboxen (zonder asbestplaten) € 14.000 per stuk. Deze verdeling, die de heffingsambtenaar niet heeft betwist, komt de rechtbank aannemelijk voor.
Belanghebbende heeft zijn stelling dat ook garagebox [nummer 1] een waarde van € 12.000 heeft, niet aannemelijk gemaakt. Zoals belanghebbende heeft aangevoerd ligt op garagebox [nummer 1] een nieuw dak van vezelcement golfplaten. Met die omstandigheid moet naar het oordeel van de rechtbank rekening worden gehouden.
Vaststelling van de waarde door de rechtbank
Gelet op al het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van garagebox [nummer 2] vast op de door belanghebbende verdedigde waarde van € 12.000 en de waarde van garagebox [nummer 1] in goede justitie op € 13.000.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 13.000 voor garagebox [nummer 1] en € 12.000 voor garagebox [nummer 2] .
Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. In dat kader heeft belanghebbende een formulier proceskosten overgelegd, waarin wordt verzocht om vergoeding van de kosten van zijn gemachtigde, € 185 aan verletkosten en € 32,54 aan reiskosten. De heffingsambtenaar heeft deze kosten niet betwist, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om deze niet toe te kennen.
De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt € 1.868.
De totale vergoeding bedraagt € 2.085,54.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres 1] [nummer 1] in [plaats 1] tot een bedrag van € 13.000;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres 1] [nummer 2] in [plaats 1] tot een bedrag van € 12.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.085,54 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.