[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2024 en 21 november 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 1.441.000 en op de waardepeildatum 1 januari 2024 op € 1.869.000.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft de beroepen op 29 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de heffingsambtenaar [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] . Belanghebbende was, zonder bericht van verhindering, niet aanwezig.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde van de woning als geheel en niet de waarde per onderdeel van die woning.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling onderbouwd met een taxatieverslag. In het taxatieverslag voor 2024 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 1.441.275 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle gelegen in [woonplaats] . Verder heeft de heffingsambtenaar nog gewezen op de [perceel 1] , een bouwperceel van 2.610 m2 met zicht op de duinen op 24 maart 2024 verkocht voor € 1.360.000, en op de [perceel 2] , een perceel van, 4.200 m2 met een gedateerde woning op 19 februari 2024 verkocht voor € 1.600.000. In het taxatieverslag voor 2025 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 1.869.181 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] , alle gelegen in [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Het natuurterrein van 12.465 m2 is apart gewaardeerd op de gemiddelde recente verkoopprijs van natuurterreinen. De op het perceel aanwezige opstallen zijn niet in de waardering opgenomen.
De verwijzing van belanghebbende naar de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 2] in [woonplaats] kan hem niet baten. In het systeem van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald aan de hand van concrete verkoopcijfers van verkochte woningen. De WOZ-waarde van andere woningen zijn geen concrete verkoopcijfers en daarmee in het kader van de Wet WOZ niet bruikbaar voor het bepalen van de waarde van de woning.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde voor de woning voor het belastingjaar 2024 en 2025 niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank kan geen oordeel geven over andere belastingjaren omdat belanghebbende daartegen geen beroep heeft ingediend.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarden gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.