[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 september 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) naar de toestand op 1 januari 2025 (toestandsdatum) vastgesteld op € 1.163.000.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Nadat belanghebbende beroep had ingesteld, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning bij beschikking van 9 januari 2026 verminderd naar € 810.000. Het beroep is in zoverre gegrond.
De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van haar partner [persoon] , en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] .
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht zes weken later uitspraak te doen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 1.163.000 hangende het beroep heeft verminderd tot € 810.000. Reeds daarom is het beroep gegrond. Omdat belanghebbende zich met de aldus verlaagde waarde evenmin kan verenigen, is de vraag of aannemelijk is dat een waarde van € 810.000 niet te hoog is. Volgens belanghebbende kan de waarde van de woning niet hoger zijn dan € 790.000.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van € 810.000 niet te hoog. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald naar de waarde die de woning op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de woning op die datum verkeert. Uit het tweede lid volgt dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval is de waardepeildatum 1 januari 2024. Echter, indien de woning in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van - onder meer - bouw, verbouwing of verbetering, dan wordt in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit wordt de toestandsdatum of situatiedatum genoemd.
Omdat de woning nog werd verbouwd in 2024, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning terecht op de toestandsdatum bepaald. In dit geval is de toestandsdatum 1 januari 2025.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde van de woning als geheel en niet de waarde per onderdeel van die woning.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling onderbouwd met een taxatieverslag. In het taxatieverslag is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 810.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024 en toestandsdatum 1 januari 2025. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle gelegen in [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende heeft de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum, de grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel en er is rekening gehouden met de verbouwingswerkzaamheden.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde voor de woning, na vermindering naar € 810.000, niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en belanghebbende krijgt een vergoeding van haar proceskosten.
De rechtbank bepaalt de reiskosten op € 25,22 conform het op zitting overgelegde formulier proceskosten. Met betrekking tot een vergoeding van het taxatierapport overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende heeft een nota van € 749,99 overgelegd. De Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties is ingetrokken, zodat de rechtbank de kosten van het taxatierapport in goede justitie zal schatten. De rechtbank acht een vergoeding van € 375 redelijk. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 400,22.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 810.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 400,22 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.