ECLI:NL:RBZWB:2026:7643

1. De zaak in het kort

[huurder] huurt sinds 29 juli 2021 een woning van Casade. [huurder] heeft in de afgelopen jaren twee keer bij de Huurcommissie verzocht om huurprijsvermindering wegens gebreken. De laatste uitspraak van de Huurcommissie is van 22 september 2025. [huurder] eist in deze procedure herstel van de door haar gestelde gebreken en huurprijsvermindering. Casade is het hier niet mee eens. De kantonrechter wijst de vorderingen van [huurder] af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 november 2025 met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte inbrengen producties tevens houdende incidenteel verzoek tot benoeming van een deskundige;

- de mondelinge behandeling van 16 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

Casade verhuurt met ingang van 29 juli 2021 aan [huurder] de woning aan het [adres]

te [plaats] (hierna: de woning).

Met ingang van 1 juli 2024 bedroeg de kale huurprijs € 666,81 per maand. Vanaf 1 juli 2025 bedraagt de kale huurprijs € 696,81 per maand.

[huurder] is in verband met door haar gestelde gebreken, namelijk een lekkage en vochtproblemen in de entreehal van haar woning, op 5 juni 2024 een procedure bij de Huurcommissie gestart tot tijdelijke huurprijsverlaging.

Op 18 maart 2025 is Casade, naar aanleiding van een melding van [huurder] dat aan de onderzijde van de muur tussen haar woning en de woning van de buren vochtschade zou zijn in de vorm van afbladderend stucwerk, bij [huurder] langs geweest. Tijdens dit huisbezoek heeft Casade geconstateerd dat er vocht aanwezig was aan de onderzijde van de woonkamer van [huurder] .

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 april 2025 geoordeeld dat de woning van [huurder] geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

Het [bedrijf] is door Casade ingeschakeld om een bouwkundig onderzoek uit te voeren voor de beoordeling van de vochtplek in de woonkamermuur. Dit onderzoek heeft op 17 april 2025 plaatsgevonden.

In het rapport van [bedrijf] van 2 mei 2025 wordt het volgende geconcludeerd:

“Vooralsnog zijn er (non-destructief) geen gebreken in de bouwkundige schil waargenomen welke mogelijk in relatie staat tot het ontstaan van de vochtschade. Op basis van eliminatie achten wij het aannemelijk dat het opnieuw afbladderen van de verflaag het gevolg van vervuiling/residu in de ondergrond. Wanneer metselwerk (veelvuldig) nat is kunnen zouten/vervuiling vanuit de ondergrond naar het oppervlak worden getransporteerd. Vanwege de zouten/vervuiling op het oppervlak ondergaan de wanden een hygroscopische verandering waardoor deze vochtminnend wordt.”

Op 28 mei 2025 is [huurder] een tweede procedure gestart bij de huurcommissie tot tijdelijke huurprijsvermindering vanwege schimmel op de muur door vocht in de muur.

[aannemer] (aannemer) heeft in opdracht van Casade op 26 en 27 juni 2025 de onderzijde van de woonkamerwand behandeld en gestukt.

De inspecteur van de huurcommissie heeft op 7 juli 2025 een bezoek gebracht aan de woning voor onderzoek. In het rapport van 21 juli 2025 heeft de inspecteur bevonden dat de oppervlakte van de klacht van [huurder] relatief klein was en dat de klachten die genoemd zijn geen gebreken zijn zoals de Huurcommissie die heeft omgeschreven in het Gebrekenboek.

[aannemer] heeft in de eerste helft van september 2025 de plekken op de muur gladgeschuurd en heeft de muur vervolgens 16 september 2025 gestukt. Eind september 2025 heeft een totaaloplevering plaatsgevonden.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 22 september 2025 het volgende geconcludeerd:

“Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen tijdens de zitting en alle overige informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, stelt de commissie vast dat de woonruimte geen ernstige gebreken vertoont. Huurder heeft aangegeven dat de klachten bij slecht weer terugkeren, maar heeft onvoldoende aangetoond dat er sprake is van een gebrek. Verhuurder heeft de stellingen van huurder gemotiveerd betwist met een deskundigenrapport van [bedrijf] , waaruit blijkt dat het opnieuw afbladderen van de verflaag aannemelijkerwijs het gevolg is van vervuiling en zouten in de ondergrond en niet van een gebrek. Wanneer metselwerk herhaaldelijk nat wordt, kunnen zouten en vervuiling vanuit de ondergrond naar het oppervlak migreren, waardoor de wanden een hygroscopische verandering ondergaan en vochtminnend worden, hetgeen het afbladderen van de verflaag verklaart. Nadat de vloer door de verhuurder is verwijderd, is de fundering voorzien van een afdichtingen, welke dient te voorkomen dat water vanuit het grondpakket in de muur wordt opgenomen. De verhuurder heeft zich voldoende ingespannen om de oorzaak van de vochtschade hiermee weg te nemen.

De commissie volgt de conclusie van de onderzoeker en het deskundigenrapport alsmede het rapport opgesteld door [bedrijf] waaruit volgt dat de oppervlakte van de aangetaste plekken beperkt is en niet voldoet aan de criteria voor een ernstig gebrek zoals omschreven in het Gebrekenboek. De aard en omvang van de kleine en incidenteel vochtige plekken leidt volgens de commissie niet tot een ernstige aantasting van het woongenot. De commissie concludeert daarom dat er geen sprake is van een ernstig gebrek.”

4. Het geschil

[huurder] vordert - samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. gedaagde te veroordelen om binnen een redelijke termijn tot herstel van de gebreken over te gaan en te verklaren voor recht dat de woning ernstige gebreken vertoont als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, bestaande uit structurele vocht- en schimmelproblemen (vallend onder categorie C 1.1 en C 1.2 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie);

II. te bepalen dat eiseres met ingang van 1 maart 2022 recht heeft op een huurprijsvermindering van 50% van de geldende huurprijs, totdat de gebreken volledig en duurzaam zijn verholpen;

III. gedaagde te veroordelen tot terugbetaling van het te veel betaalde huurbedrag over genoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de maandelijkse betalingen;

IV. gedaagde te veroordelen tot betaling van een voorschot op de vergoeding van de door eiseres geleden schade, bestaande uit tijdelijke huisvestingskosten, opslagkosten en extra energiekosten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

V. gedaagde te veroordelen in de proceskosten;

VI. gedaagde te veroordelen in de nakosten.

[huurder] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De woning bevat gebreken die nog niet zijn verholpen door Casade. [huurder] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie van 22 september 2025 en wil dat Casade de gebreken herstelt. Bovendien stelt [huurder] dat zij recht heeft op huurprijsvermindering wegens de gebreken.

Casade voert verweer. Volgens Casade is er geen sprake (geweest) van een gebrek dat een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigt.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in het incident

Bij incident vordert [huurder] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. een (voorlopig) deskundigenonderzoek te bevelen;

II. één of meer onafhankelijke deskundige te benoemen met expertise op het gebied van bouwfysica en vochtproblematiek

III. te bepalen dat de deskundige(n) rapporteren conform de in dit verzoekschrift geformuleerde onderzoeksvragen;

IV. met toepassing van artikel 187 Rv te bepalen dat verzoekster geen voorschot verschuldigd is;

V. althans zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie passend acht.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Op grond van artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Daarnaast kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW in geval van vermindering van huurgenot ten gevolg van een gebrek een daaraan evenredige tijdelijke vermindering van de huurprijs vorderen.

Uit de hiervoor uiteengezette feiten blijkt dat de Huurcommissie bij uitspraak van 22 september 2025 heeft geoordeeld dat de woning van [huurder] geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [huurder] heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend. Dit brengt met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter het geschil in deze procedure in volle omvang dient te beoordelen. Er zal derhalve een nieuwe beslissing moeten worden gegeven over de punten waarover [huurder] de Huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht.

Allereerst moet worden beoordeeld of sprake is van één of meerdere gebreken aan het gehuurde. In artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Of sprake is van een gebrek moet aan de hand van objectieve verifieerbare feitelijke gegevens worden vastgesteld. Het is aan de [huurder] als huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een gebrek.

Er is geen sprake van een gebrek

[huurder] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en voert het volgende aan. De voortdurende aanwezigheid van vocht en schimmel, de terugkerende

herstelpogingen zonder resultaat en de gezondheidsklachten die hieruit voortvloeien, maken

dat zij niet langer kan worden gevergd het volledige huurbedrag te blijven voldoen. De Huurcommissie heeft bij haar oordeel onvoldoende gewicht toegekend aan de feitelijke omstandigheden en aan de structurele aard van het gebrek. Er is volgens [huurder] sprake van een duurzaam en ernstig gebrek in de zin van categorie C 1.1 en C 1.2 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie en artikel 7:204 BW, dat huurprijsvermindering en schadevergoeding rechtvaardigt.

Casade is het eens met de uitspraak van de Huurcommissie en voert het volgende aan. Incidenteel heeft [huurder] in kleine hoeveelheid hinder ondervonden van vocht aan de onderzijde van haar muur in de woonkamer. Die omstandigheid, waarop Casade adequaat heeft gereageerd met (controle)werkzaamheden, onderzoeken en herstel, maakt niet dat [huurder] aanspraak kan maken op een tijdelijke huurprijsverlaging in de zin van artikel 7:207 BW. Daarvoor is immers een substantiële vermindering van het woongenot vereist en die ontbreekt. Ook dient het beroep op artikel 7:208 BW te worden verworpen.

De kantonrechter overweegt als volgt. Bij de eerste procedure bij de Huurcommissie betroffen de klachten van [huurder] onder andere een aantal vochtplekken in de entreehal. De Huurcommissie heeft geconcludeerd dat geen sprake was van een gebrek. [huurder] is destijds niet in beroep bij de kantonrechter gekomen, waarmee deze uitspraak vaststaat en dus geen sprake was van een gebrek. Op 28 mei 2025 is door [huurder] de tweede zaak aanhangig gemaakt bij de Huurcommissie. In haar melding laat [huurder] weten dat het gebrek volgens haar bestaat uit schimmel op de tussenmuur tussen haar woning en die van haar buren, door vocht in de muur. Ook in de uitspraak van 22 september 2025 heeft de Huurcommissie geconcludeerd dat geen sprake was van een ernstig gebrek. De commissie volgt de conclusie van de onderzoeker en het deskundigenrapport alsmede het rapport opgesteld door [bedrijf] waaruit volgt dat de oppervlakte van de aangetaste plekken beperkt is en niet voldoet aan de criteria voor een ernstig gebrek zoals omschreven in het Gebrekenboek.

Gedurende de procedure bij de Huurcommissie heeft Casade de werkzaamheden aan de betreffende muur afgerond. De aannemer van Casade, [aannemer] , heeft namelijk in de eerste helft van september 2025 de plekken op de muur gladgeschuurd en heeft de muur vervolgens op 16 september 2025 gestukt. Eind september 2025 vond een totaaloplevering plaats. Ook het schilderwerk is door Casade uitgevoerd. Omdat daarmee de problematiek verholpen leek, lag het op de weg van [huurder] om opnieuw melding te maken bij Casade als zij na deze werkzaamheden toch nog last had van vochtproblemen. [huurder] heeft dit nagelaten. Het bestaan van eventuele vochtproblematiek in de muur (in de vorm van een golvende muur met blaasjes), is immers pas in het kader van deze procedure gesteld en Casade was hier tot dan toe niet mee bekend. Bovendien heeft [huurder] geen foto’s, rapportages of andere documenten overgelegd waaruit zou kunnen blijken dat er sprake is van een gebrek. Gelet hierop heeft [huurder] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat sprake is van een gebrek dat vermindering van het huurgenot als gevolg heeft. [huurder] heeft dus niet aan haar stelplicht voldaan, zodat zij niet in de gelegenheid wordt gesteld bewijs te leveren.

Omdat de kantonrechter niet kan vaststellen dat sprake is van een gebrek, wordt de vordering om [huurder] te veroordelen om tot herstel van de gebreken over te gaan, afgewezen. De vordering tot vermindering van de huurprijs met 50% en alle nevenvorderingen worden eveneens afgewezen, aangezien er geen gebrek is komen vast te staan. De kantonrechter merkt ten overvloede op dat, ook indien wél sprake was van een gebrek, de gevorderde schadestaatprocedure zou zijn afgewezen wegens een gebrek aan onderbouwing.

De proceskosten

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

720,00

In het incident

[huurder] heeft bij akte voor de mondelinge behandeling een incident ingediend, strekkende tot het bevelen van een voorlopig deskundigenonderzoek. Casade heeft hiertegen het verweer gevoerd dat een dergelijk verzoek in een lopende procedure niet meer toelaatbaar is.

De kantonrechter overweegt als volgt. In deze zaak is het per 1 januari 2025 ingevoerde nieuwe bewijsrecht (zie de artikelen 196-204 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)) van toepassing. Onder het nieuwe bewijsrecht brengt het inzetten van een voorlopig deskundigenonderzoek in een reeds aanhangige dagvaardingsprocedure een ander afwegingskader met zich mee dan een verzoek dat als voorlopige bewijsverrichting voorafgaand aan een procedure wordt gedaan. Dit blijkt ook uit Tekst & Commentaar Burgerlijke rechtsvordering, commentaar op artikel 196 Rv:

“a. Alleen voorafgaande aan procedure

Een voorlopige bewijsverrichting kan worden verzocht voorafgaande aan een procedure. Een verzoek tot voorlopige bewijsverrichtingen kan dus niet meer tijdens een al lopende procedure worden gedaan. In die fase zijn partijen aangewezen op verzoeken aan de behandelend rechter om bewijs te mogen leveren (zie aant. 3). Deze beperking hangt samen met de gedachte dat partijen alle voor de procedure relevante informatie zo veel mogelijk voorafgaande aan de procedure verzamelen en bij het begin van de procedure aan de rechter voorleggen.”

Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever dat partijen in een lopende procedure via een afzonderlijk incident om een voorlopig deskundigenbericht vragen om daarmee hun stellingen alsnog te onderbouwen. De stellingen en de onderbouwing daarvan, bij voorkeur voorzien van een weerlegging van het standpunt van de wederpartij, behoren immers in de dagvaarding reeds opgenomen te zijn. Er is dan ook geen reden om af te wijken van de hoofdregel en het incident zal worden afgewezen.

De proceskosten

[huurder] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in het incident aan de kant van Casade vast op nihil, omdat er in het incident ten opzichte van de hoofdzaak geen afzonderlijke proceshandelingen zijn verricht.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.

6. De beslissing

wijst de vorderingen van [huurder] af,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten die aan de kant van Casade worden vastgesteld op nihil,

in de hoofdzaak

wijst de vorderingen van [huurder] af,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.