ECLI:NL:RBZWB:2026:7848

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,

de heffingsambtenaar van SaBeWa (gemeente Tholen), de heffingsambtenaar.

Inleiding

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning):

bij beschikking van 24 februari 2024 op 1 januari 2021 vastgesteld op € 848.000;

bij beschikking van 24 februari 2024 op 1 januari 2022 vastgesteld op € 844.000; en

bij beschikking van 31 mei 2024 op 1 januari 2023 vastgesteld op € 833.000.

Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor de jaren 2022, 2023 en 2024 opgelegd (de aanslagen OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waardes van de woning verlaagd naar respectievelijk € 784.000, € 782.000 en € 820.000.

De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waardes van de woning te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum:

De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en zijn de waardes van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep waarderapporten ten grondslag gelegd die op 30 juni 2025, door [taxateur] zijn opgemaakt.

In het waarderapport voor belastingjaar 2022 is de waarde van de woning op 1 januari 2021 basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.004.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [woonplaats] en de [referentiewoning 3] te [plaats 1] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

In het waarderapport voor belastingjaar 2023 is de waarde van de woning op 1 januari 2022 basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.226.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 2] te [woonplaats] , de [referentiewoning 3] te [plaats 1] en de [referentiewoning 4] te [plaats 1] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

In het waarderapport voor belastingjaar 2024 is de waarde van de woning op 1 januari 2023 basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.144.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 2] te [woonplaats] , de [referentiewoning 4] te [plaats 1] en de [referentiewoning 5] te [plaats 2] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Vooraf: termijn opleggen WOZ-beschikkingen

Belanghebbende stelt dat de WOZ-beschikkingen voor de belastingjaren 2022 en 2023 pas zijn ontvangen in februari 2024 en dat dit te laat is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de beschikkingen binnen de wettelijke termijnen zijn opgelegd en dus rechtsgeldig zijn.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 11, derde lid, van de AWR, vervalt de bevoegdheid tot het vaststellen van een aanslag door verloop van drie jaren na het tijdstip waarop de belastingschuld is ontstaan. De rechtbank constateert dat de belastingschuld voor de onroerendezaakbelasting is aangevangen op 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 en op 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023. Nu de aanslagen voor beide belastingjaren zijn opgelegd op 24 februari 2024, zijn hiermee de aanslagen binnen de wettelijke aanslagtermijn opgelegd. Dat artikel 24, eerste lid, Wet WOZ voorschrijft dat de beschikking voor de WOZ-waarde wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar, maakt niet dat, indien de beschikking na deze termijn wordt genomen, de beschikking nietig is. Dit volgt uit het tweede lid van artikel 24 Wet WOZ, zoals de heffingsambtenaar terecht aanvoert. Hoewel de rechtbank begrijpt dat het voor belanghebbende vervelend is dat de aanslagen, mede inhoudende de WOZ-beschikkingen, op een later moment zijn opgelegd, is de rechtbank van oordeel dat de aanslagen tijdig zijn opgelegd.

Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden, dat de berekening van de WOZ-waarde in het taxatieverslag niet transparant is en dat de standaardinformatieverstrekking beperkt is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij wettelijk verplicht is het taxatieverslag over te leggen en, indien er specifiek om wordt verzocht, alle andere gegevens die zijn gebruikt ter vaststelling van de waarde. Volgens de heffingsambtenaar zijn de voorhanden en verzochte gegevens aan belanghebbende verstrekt.

De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift en de correspondentie tussen hem en de heffingsambtenaar heeft verzocht om de taxatieverslagen en de rekenbladen voor NSW-landgoederen. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar op verschillende momenten in de bezwaarfase de gevraagde stukken heeft toegestuurd. Voor zover belanghebbende stelt dat de verzochte gegevens voor eerdere belastingjaren dan 2022, 2023 of 2024 niet zijn toegezonden, is de rechtbank van oordeel dat deze gegevens niet relevant zijn voor de waardevaststelling van deze belastingjaren. In dit geval is daarom dus geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.

Waarderapporten

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de waarderapporten een nieuwe waarderingsmethode gebruikt doordat gebruik wordt gemaakt van meer onderdelen en andere cijfers. Volgens belanghebbende is dit in strijd met de rechtsgelijkheid en hij verzoekt daarom deze waarderapporten buiten beschouwing te laten.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in ieder fase van de procedure de waarde opnieuw mag onderbouwen. In de waarderapporten zijn de woning en de referentiewoningen op meerdere onderdelen vergeleken met elkaar. Dit is volgens de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ en daarmee wettelijk toegestaan. De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende daarom niet.

Referentiewoningen belastingjaar 2022

Belanghebbende voert aan dat referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] , beiden te [plaats 1] , niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen in [plaats 1] en aan een jachthaven zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de woning een uniek object is, zodat het lastig is goed vergelijkbare woningen te vinden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze referentiewoningen zijn echter de best vergelijkbare referentiewoningen die beschikbaar waren.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] slecht vergelijkbaar, met name gelet op het bouwtype, de gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Verder is de uitstraling en ligging van deze referentiewoningen niet vergelijkbaar, gelet op de ligging in een andere plaats, de bebouwde omgeving rondom de referentiewoningen en de steiger en wateropgang gelegen aan de referentiewoningen, waarvan bij onderhavige woning geen sprake is. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat sprake is van een uniek object zodat er weinig geschikte referentiewoningen voorhanden zijn. De heffingsambtenaar heeft echter niet concreet onderbouwd waarom deze referentiewoningen toch vergelijkbaar zijn gelet op genoemde verschillen. De rechtbank laat daarom hierna de referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] buiten beschouwing. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.

Tussen partijen is niet in geschil dat de referentiewoning aan [referentiewoning 2] te [woonplaats] wel vergelijkbaar is met onderhavige woning. De rechtbank acht deze woning wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en objecttype voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoning is bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hierna onder overweging 3.25 aan de orde.

Referentiewoningen belastingjaar 2023

Belanghebbende voert aan dat niet alle referentiewoningen vergelijkbaar zijn, omdat deze niet allemaal NSW-landgoederen zijn zodat de waardering anders plaatsvindt. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de woning een uniek object is, zodat het lastig is goed vergelijkbare woningen te vinden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze referentiewoningen zijn de best vergelijkbare referentiewoningen die beschikbaar waren.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning aan de [referentiewoning 3] te [plaats 1] , om dezelfde redenen als voor belastingjaar 2022 (zie voorgaande overweging onder 3.17), slecht vergelijkbaar. Ook acht de rechtbank de gebruikte referentiewoning aan de [referentiewoning 4] te [plaats 1] slecht vergelijkbaar, met name gelet op bouwtype, de gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Verder is de uitstraling en ligging van deze referentiewoningen niet vergelijkbaar, gelet op de ligging in een andere plaats en de bebouwde omgeving rondom de referentiewoning, waarvan bij onderhavige woning geen sprake is. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat sprake is van een uniek object zodat er weinig geschikte referentiewoningen voorhanden zijn. De heffingsambtenaar heeft echter niet concreet onderbouwd waarom deze referentiewoning toch vergelijkbaar is gelet op genoemde verschillen. De rechtbank laat daarom hierna de referentiewoningen aan de [referentiewoning 3] en de [referentiewoning 4] buiten beschouwing. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoningen er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.

De rechtbank acht de referentiewoning aan [referentiewoning 2] te [woonplaats] ook voor belastingjaar 2023 voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat deze referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hierna onder overweging 3.25 aan de orde.

Referentiewoningen belastingjaar 2024

Belanghebbende heeft geen specifieke gronden aangedragen tegen de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen voor het belastingjaar 2024. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de woning een uniek object is, zodat het lastig is goed vergelijkbare woningen te vinden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze referentiewoningen zijn de best vergelijkbare referentiewoningen die beschikbaar waren.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoning aan de [referentiewoning 4] te [plaats 1] , om dezelfde redenen als voor belastingjaar 2023 (zie voorgaande overweging onder 3.20), slecht vergelijkbaar. Ook acht de rechtbank de gebruikte referentiewoning aan de [referentiewoning 5] te [plaats 2] slecht vergelijkbaar, met name gelet op de gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Verder is de uitstraling en ligging van deze referentiewoning niet vergelijkbaar, gelet op de ligging in een andere plaats en de aanwezigheid van paardenstallen. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat sprake is van een uniek object zodat er weinig geschikte referentiewoningen voorhanden zijn. De heffingsambtenaar heeft echter niet concreet onderbouwd waarom deze referentiewoning toch vergelijkbaar is gelet op de verschillen in objectkenmerken en ligging. De rechtbank laat daarom hierna de referentiewoningen aan de [referentiewoning 4] en de [referentiewoning 5] buiten beschouwing. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoningen er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.

De rechtbank acht de referentiewoning aan [referentiewoning 2] te [woonplaats] ook voor belastingjaar 2024 voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat deze referentiewoning kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Dat deze referentiewoning meer dan een jaar voor waardepeildatum is verkocht, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat deze referentiewoning niet kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Dit geldt te meer nu is gebleken dat juist deze woning over meerdere belastingjaren het meest vergelijkbaar is met onderhavige woning en er weinig andere geschikte referentiewoningen voorhanden zijn. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hierna onder overweging 3.25 aan de orde.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voor alle drie de belastingjaren in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de garage, de berging, de kelder en de bergzolder afzonderlijke waarden toegekend. Ook is de verkoopprijs van de referentiewoning geïndexeerd naar de waardepeildata. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn de woningen als gelijkwaardig beoordeeld. Voor de berekening van de waardevermindering wegens de instandhoudingslast in verband met de NSW-status van de woning heeft de heffingsambtenaar voor ieder jaar een rekenblad NSW overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

Gebruiksoppervlakte

Belanghebbende voert aan dat de gehanteerde oppervlaktes van de woning in de taxaties over de afgelopen jaren niet consequent zijn, zodat de waardes van de woning om die reden niet juist kunnen zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de taxateur de objectkenmerken van de woning heeft gecontroleerd en dat deze, zoals opgenomen in de waarderapporten, juist zijn. Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat de oppervlaktes voor belastingjaren 2022 en 2023 niet juist zijn, zouden de correcties die hieruit volgen volgens de heffingsambtenaar niet leiden tot lagere waardes dan de getaxeerde waardes.

De rechtbank constateert dat in de waarderapporten voor alle drie de jaren is uitgegaan van dezelfde oppervlaktes waarop de getaxeerde waardes zijn gebaseerd. De enkele omstandigheid dat er inconsistenties zijn in de oppervlaktes in de taxatieverslagen in bezwaar, maakt nog niet dat de beschikte waardes te hoog zijn vastgesteld. Dit geldt te meer nu de waardes volgens de waarderapporten hoger zijn dan de beschikte waardes. Belanghebbende heeft verder op geen enkele wijze onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktes in de waarderapporten onjuist zijn, zodat ook hieruit niet blijkt dat de beschikte waardes te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende daarom niet.

Waardestijging

Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waardes van de woning veel te veel gestegen zijn in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waardes van het voorgaande jaar en in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waardes van referentiewoningen uit voorgaande belastingjaren. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat elk jaar de WOZ-waarde geheel opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van de uitkomst van een waardering van een voorgaand jaar. Bovendien is de waardestijging in dit geval volgens de heffingsambtenaar te verklaren door de ongewijzigde waarde van de woning vanaf 2016 tot 2022 als gevolg van een fout.

Voor zover belanghebbende bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld, zoals in dit geval het gedurende een aantal jaren niet wijzigen van de beschikte WOZ-waarde. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Dit standpunt van belanghebbende slaagt daarom niet.

Grondprijzen

Belanghebbende voert als laatste aan dat de gronduitgifteprijzen van de gemeente [plaats 1] lager zijn dan de gehanteerde grondprijs in de taxatie van de heffingsambtenaar en dat geen rekening wordt gehouden met regionale verschillen binnen de gemeente. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat bij de waardering gebruik wordt gemaakt van grondstaffels en dat grondprijzen van de gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] niet relevant zijn. De grondstaffels worden ieder jaar getoetst en eventueel bijgesteld aan de hand van een uitgevoerde marktanalyse, zodat deze een juiste afspiegeling zijn van de grondwaardes in het waardegebied van de woning.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond aannemelijk gemaakt door middel van de gehanteerde grondstaffel. De grondstaffel is gebaseerd op een analyse van verkoopcijfers. De door belanghebbende genoemde prijzen per m2 acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit gronduitgifteprijzen zijn en daarom niet vergeleken kunnen worden met grondprijzen op de vrije markt. De rechtbank volgt daarom het standpunt van belanghebbende niet.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waardes van de woning voor de belastingjaren 2022, 2023 en 2024 niet te hoog vastgesteld.

Overschrijding van de redelijke termijn

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft de bezwaarschriften van belanghebbende ontvangen op 4 april 2024 en 11 juli 2024. De rechtbank doet uitspraak op 18 augustus 2026, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 4,5 respectievelijk 1,5 maanden.

Op grond van rechtspraak van de Hoge Raad wordt, in belastingzaken waarin de redelijke termijn voor berechting is overschreden - behoudens bijzondere omstandigheden - verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Een bijzondere omstandigheid is het geval dat het financiële belang van belanghebbende bij de procedure lager dan € 1.000 is en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. In zo’n geval wordt aangenomen dat de lange duur van de procedure niet of nauwelijks tot spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft geleid. Aangezien het financiële belang bij deze procedure niet hoger is dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan een jaar is overschreden, kent de rechtbank daarom geen vergoeding van immateriële schade toe, maar volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

- verklaart het beroep ongegrond; en

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.