[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa (gemeente Borsele), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 juli 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 188.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1986) met een gebruikersoppervlakte van 84 m2. De woning is gelegen op een perceel van 120 m2. De woning heeft een dakkapel en berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 159.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 188.000.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: schending hoorrecht
Artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid moet stellen te worden gehoord Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van de Awb belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek.
Belanghebbende stelt in beroep dat zijn hoorrecht in de bezwaarfase is geschonden. Hij voert daartoe aan dat hij ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord, terwijl hij daar via een online formulier van de heffingsambtenaar op 25 maart 2024 wel om heeft verzocht. De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van een schending van het hoorrecht, aangezien het verzoek tot horen niet op de juiste wijze is ingediend en hem daarom niet heeft bereikt.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de overgelegde stukken blijkt dat belanghebbende op dezelfde dag als waarop hij bezwaar heeft gemaakt, door middel van een online feedbackformulier het verzoek tot horen heeft ingediend. Het lijkt erop dat dit formulier is ingediend via hetzelfde online portaal en binnen een uur na indiening van het bezwaarschrift onder verwijzing naar ‘bezwaarschriftformulier WOZ 2024’. Ter zitting kon de heffingsambtenaar niet aangeven of voor belanghebbende duidelijk was dat het feedbackformulier niet bij de heffingsambtenaar terecht zou komen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het hoorrecht van belanghebbende is geschonden.
Bij een schending van het hoorrecht moet de zaak als uitgangspunt worden teruggewezen naar de heffingsambtenaar, zodat hij belanghebbende alsnog kan horen. De rechtbank ziet daar in dit geval echter geen aanleiding voor. Belanghebbende heeft in de beroepsfase zijn standpunten voldoende naar voren kunnen brengen en toelichten. Belanghebbende is dus niet (langer) benadeeld door het uitblijven van een hoorgesprek en de rechtbank acht het dan ook weinig zinvol om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar om belanghebbende alsnog te horen. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb de geconstateerde schending van het hoorrecht passeren. De rechtbank ziet in deze gang van zaken aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van het griffierecht aan belanghebbende.
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 26 juni 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 194.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de dakkapel en de berging afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen (neerwaartse) correcties toegepast voor de onderhoudstoestand, de uitstraling en het voorzieningenniveau ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning, met name gelet op de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen. Belanghebbende verwijst naar een andere uitgeleefde woning en stelt dat zijn woning, net als die woning, minder waard is dan de beschikte waarde. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat neerwaartse correcties zijn toegepast voor het onderhoudsniveau en het voorzieningenniveau naar factor 2, resulterend in een correctie van 17%. Hiermee is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de woning.
De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de kwaliteit, het onderhoud of de voorzieningen in een slechtere staat verkeren dan die van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens van overgelegd. Wel heeft de heffingsambtenaar correcties toegepast voor het onderhoud en het voorzieningenniveau naar factor 2. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning en dat (verdere) correcties noodzakelijk zijn. De vergelijking die belanghebbende maakt met een andere woning, is in deze niet relevant. Bovendien is die woning gelegen in een andere gemeente.
Waarderapport
Belanghebbende voert aan dat de waarderapporten voor de belastingjaren 2023 en 2024 tot dezelfde waarde concluderen en dat de KOUDV-factoren in het waarderapport niet zuiver zijn bepaald. Bovendien concluderen verschillende desktoptaxaties tot verschillende waardes, zodat volgens belanghebbende deze taxaties niet het uitgangspunt van het belastingstelsel kunnen zijn. Enkel een werkelijke taxatie met inpandige opname kan leiden tot de juiste waarde. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het niet mogelijk is om alle woningen jaarlijks inpandig op te nemen voor de vaststelling van de WOZ-waarde, zodat de waardevaststelling voor de Wet WOZ plaatsvindt door middel van een desktoptaxatie. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat een inpandige taxatie niet leidt tot een betere waarde dan een desktoptaxatie.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het waarderapport blijkt dat de waarde van de woning is vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze wijze van waardebepaling is conform artikel 17 van de Wet WOZ en dus wettelijk toegestaan. Dat de getaxeerde waarde in het waarderapport gelijk is aan de waarde in het waarderapport van een voorgaand belastingjaar, is hierbij niet relevant. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de woning inpandig had moeten opnemen, volgt de rechtbank deze stelling niet. De heffingsambtenaar is immers niet verplicht tot een inpandige opname.
Rekenmodule
Belanghebbende stelt dat een online rekenmodule van ‘Eerlijke WOZ’ concludeert tot een WOZ-waarde van € 146.000, zodat geconcludeerd moet worden dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat niet inzichtelijk is hoe de waarde van deze rekenmodule tot stand is gekomen of van welke gegevens is uitgegaan. Bovendien is het doel van dergelijke rekenmodules volgens de heffingsambtenaar om lage waardes te genereren, zodat men via die partij de beschikte waarde gaat bestrijden. De uitkomst van de rekenmodule geeft daarom geen enkele reden om de WOZ-waarde aan te passen.
Naar het oordeel van de rechtbank is de uitkomst van een online rekenmodule niet relevant voor de waardevaststelling van de WOZ-waarde. Uit het waarderapport van de heffingsambtenaar blijkt dat de waarde van de woning is vastgesteld conform de vergelijkingsmethode van artikel 17 van de Wet WOZ. De uitkomst van de rekenmodule maakt daarentegen niet inzichtelijk op welke wijze de waarde is bepaald of welke marktanalyse hieraan ten grondslag ligt en is om die reden niet relevant voor de waardevaststelling. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat sprake is van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond; en
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. Wesel - de Jongh, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.