[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa (gemeente Borsele), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 september 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 542.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2020) met een gebruikersoppervlakte van 117 m2. De woning is gelegen op een perceel van 5.000 m2. De woning heeft een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 507.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 542.000.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 27 juni 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 558.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats] , [referentiewoning 2] te [plaats] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende voert aan dat referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat woningen in het buitengebied veel van elkaar verschillen. Verder zijn twee van de referentiewoningen al gebruikt voor het voorgaand belastingjaar en verkocht in 2022, zodat de marktontwikkelingen van 2023 niet worden meegenomen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de woning uniek is zodat een exacte vergelijking niet mogelijk is, maar dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, eenzelfde ligging hebben en een vergelijkbare gebruiksoppervlakte hebben. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er beter vergelijkbare referentiewoningen beschikbaar waren. Verder moeten de referentiewoningen volgens vaste jurisprudentie in de regel binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, hetgeen in deze zaak het geval is. Dat de transactie van een referentiewoning ook is gebruikt voor de waardevaststelling van een ander belastingjaar, maakt niet dat deze niet meer kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van onderhavig jaar. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de schuur afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het onderhoudsniveau en de uitstraling ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met het onderhoudsniveau, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning. De woning heeft een houten dak en gevel en is daardoor onderhoudsgevoelig. De uitstraling wijkt af van het gebruikelijke en vanwege de open indeling is de doelmatigheid twijfelachtig. Verder zijn de voorzieningen gedateerd en simpel en is de schuur gebouwd van sloopmaterialen. Bovendien is de woning relatief klein en is het te bebouwen oppervlak van het perceel gevuld. Volgens belanghebbende is de woning hierdoor minder waard dan de beschikte waarde en moet de WOZ-waarde worden verlaagd. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat een onderhoudsgevoelige gevel en dak die op termijn moeten worden vervangen, niet leidt tot de conclusie dat het onderhoud per waardepeildatum ondergemiddeld is. De KOUDV-factoren moeten worden beoordeeld in vergelijking met de referentiewoningen en er is geen aanleiding om te stellen dat de KOUDV-factoren anders gesteld moeten worden. De doelmatigheid is bovendien volgens de heffingsambtenaar subjectief van aard en kan veranderd worden, zodat ook dit niet waardeverlagend is.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onderhoudsniveau, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning in een slechtere of mindere staat verkeren dan die van de referentiewoningen. De stelling van belanghebbende dat op termijn meer dan gemiddeld onderhoud benodigd is gelet op de aard van de woning en dat dit waardeverlagend is, volgt de rechtbank niet. Zoals ook de heffingsambtenaar stelt, is de woning per waardepeildatum slechts drie jaar oud en is het onderhoud pas op termijn benodigd. Dit kan daarom niet al per waardepeildatum een waardeverlagend effect met zich meebrengen. Bovendien zou, als een van de factoren lager zou worden vastgesteld, dit niet leiden tot een lagere waarde dan de beschikte waarde, zodat dit niet leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
Belanghebbende voert aan dat andere woningen in zijn straat gelet op gebruiksoppervlakte een relatief lagere WOZ-waarde hebben dan zijn woning, zodat moet worden geconcludeerd dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van werkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten en niet aan de hand van WOZ-waarden van andere woningen.
De vergelijking die belanghebbende maakt met andere woningen in zijn straat, is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. Niet gebleken is dat deze woningen zijn verkocht rondom de waardepeildatum en bovendien kunnen WOZ-waarden van andere woningen niet gebruikt worden voor de bepaling van de WOZ-waarde van onderhavige woning.
Voor zover belanghebbende hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, kan van een schending van het gelijkheidsbeginsel sprake zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met de verwijzing naar de woningen en de vermelding van de objectkenmerken niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van nagenoeg identieke woningen, zodat van schending van het gelijkheidsbeginsel geen sprake is.
Nieuwe matrix in beroep
Tot slot voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een waarderapport heeft ingediend waarbij, ten opzichte van de bezwaarfase, één van de referentiewoningen is vervangen door een andere woning. Volgens belanghebbende vormde de taxatiematrix in bezwaar een weloverwogen standpuntbepaling van de heffingsambtenaar, zodat het waarderapport geen nieuwe waardebepaling is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat het volgens jurisprudentie toegestaan is om in de beroepsfase te kiezen voor nieuwe referentiewoningen.
In de beroepsfase is gekozen voor één andere, volgens de heffingsambtenaar beter vergelijkbare, referentiewoning dan in de bezwaarfase. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in ieder fase van de procedure de waarde opnieuw mag onderbouwen, ook met nieuwe referentiewoningen. Het enkele feit dat in bezwaar een taxatiematrix is overgelegd met één andere referentiewoning, maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat sprake is van een weloverwogen standpuntbepaling waarvan belanghebbende mocht verwachten dat die niet zou wijzigen. De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende daarom niet.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Overschrijding van de redelijke termijn
Belanghebbende heeft in zijn reactie op het verweerschrift en ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar niet binnen een redelijke termijn de stukken in de beroepsfase van deze procedure heeft ingediend. De rechtbank vat deze stelling op als een verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 27 februari 2024. De rechtbank doet uitspraak op 18 augustus 2026, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 6 maanden.
Op grond van rechtspraak van de Hoge Raad wordt, in belastingzaken waarin de redelijke termijn voor berechting is overschreden - behoudens bijzondere omstandigheden - verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Een bijzondere omstandigheid is het geval dat het financiële belang van belanghebbende bij de procedure lager dan € 1.000 is en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. In zo’n geval wordt aangenomen dat de lange duur van de procedure niet of nauwelijks tot spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft geleid. Aangezien het financiële belang bij deze procedure niet hoger is dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan een jaar is overschreden, kent de rechtbank daarom geen vergoeding van immateriële schade toe, maar volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet vergoed. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond; en
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. Wesel - de Jongh, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.