ECLI:NL:RBZWB:2026:7934

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 maart 2026, met producties 1 t/m 15,- de conclusie van antwoord,- de brief van de griffier waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 7 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[bewindvoerder] B.V. is bij beschikking van 9 september 2024 benoemd tot bewindvoerder van [huurder] .

Woongoed verhuurt met ingang van 9 april 2013 aan [huurder] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder meer opgenomen dat de huurder geen overlast mag veroorzaken of drugs in de woning mag hebben.

Woongoed heeft met de vaststellingsovereenkomst van 8 februari 2024 een gedragsaanwijzing aan [huurder] gegeven, waarin onder meer staat dat [huurder] geen drugs mag hebben in de woning, dat hij geen personen in zijn woning mag laten verblijven als hij zelf niet thuis is en dat hij geen troep in de openbare ruimte mag laten liggen.

Met de brief van 2 mei 2025 heeft Woongoed aan de bewindvoerder en [huurder] aangegeven dat een huisbezoek heeft plaatsgevonden na een overlastmelding. [huurder] was twee weken op vakantie, terwijl derden in de woning verbleven. In de brief heeft Woongoed aangegeven dat dit in strijd is met de vaststellingsovereenkomst en dat zij van plan is om een gerechtelijke procedure te starten.

Per brief van 27 juni 2025 heeft mr. Wubbena de bewindvoerder verzocht om tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst over te gaan.

Woongoed heeft een buurtonderzoek laten uitvoeren. Uit de vijf verklaringen van omwonenden (daterend van 8 oktober 2025 en 8 december 2025) volgt dat drie van hen overlast ervaren van [huurder] .

Per brief van 6 januari 2026 heeft mr. Wubbena de bewindvoerder opnieuw verzocht om vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen om een gerechtelijke procedure te voorkomen.

3. Het geschil

Woongoed vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.

Woongoed legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door onder meer drugs in het gehuurde te hebben en overlast te veroorzaken aan omwonenden. Woongoed heeft daarom aan [huurder] een gedragsaanwijzing gegeven. Ondanks de gedragsaanwijzing blijft [huurder] , althans zijn bezoek, overlast veroorzaken. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Woongoed de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder voert aan dat [huurder] geen overlast veroorzaakt. Er is geen sprake van tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De woningen zijn gehorig. De overlast lijkt te bestaan uit normale woon- en leefgeluiden. Als al sprake was van overlast, dan is dit niet structureel en niet recent. [huurder] laat intussen geen bezoek meer toe in de woning.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Volgens Woongoed is sprake van een tekortkoming. In het verleden heeft [huurder] zich niet gehouden aan de op hem rustende verplichtingen, waarna een gedragsaanwijzing is gegeven. Hoewel in het gehuurde geen drugs meer zijn aangetroffen, heeft [huurder] of zijn bezoek overlast veroorzaakt. Ook heeft [huurder] derden in de woning laten verblijven terwijl hij er niet was. Ondanks dat Woongoed [huurder] herhaaldelijk heeft gewaarschuwd, wordt er nog steeds overlast veroorzaakt. Uit het buurtonderzoek blijkt volgens Woongoed dat omwonenden overlast ervaren van [huurder] of zijn bezoek.

Woongoed heeft gedaan wat van haar mocht worden verwacht om de overlast tegen te gaan. Zo heeft zij aan [huurder] een gedragsaanwijzing gegeven, heeft zij huisbezoeken afgelegd, heeft zij waarschuwingen aan [huurder] gegeven en is er een buurtonderzoek gehouden.

Het staat echter onvoldoende vast dat [huurder] (of zijn bezoek) nog steeds overlast veroorzaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] verklaard dat hij geen bezoek meer toelaat tot de woning. Woongoed heeft dit niet weersproken. Op de vraag of Woongoed nog steeds klachten over [huurder] ontvangt, heeft zij verklaard dat er weliswaar klachten zijn ingediend bij de huismeesters, maar dat zij hiervan niets op papier heeft staan. Die klachten kan de kantonrechter niet in de beoordeling betrekken omdat ze door [huurder] zijn betwist. De laatste klachten over (bezoek van) [huurder] waarvan Woongoed bewijs heeft overgelegd dateren van 8 december 2025, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat het al langere tijd rustig is rondom de woning van [huurder] .

Woongoed heeft ook verklaard te zijn opgetreden tegen andere overlastgevers uit het wooncomplex, terwijl die overlastgevers kennelijk ook bij [huurder] op bezoek kwamen. De kantonrechter leidt daaruit af dat de kans dat (bezoek van) [huurder] overlast veroorzaakt is afgenomen. Nu de overlastklachten niet meer actueel lijken te zijn, vormt deze tekortkoming onvoldoende grond voor een ontbinding van de huurovereenkomst.

Verder heeft [huurder] verklaard dat hij ook niemand meer in zijn woning laat verblijven als hij zelf niet aanwezig is. Uit de overgelegde stukken en de verklaringen van Woongoed ter zitting blijkt niet dat [huurder] de afgelopen tijd nog personen in het gehuurde heeft laten verblijven terwijl hij niet aanwezig is. Om die reden acht de kantonrechter deze eerdere tekortkoming ook onvoldoende om tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen.

De door Woongoed gestelde omstandigheid dat rondom de woning van [huurder] veel peuken worden aangetroffen, is onvoldoende om vast te stellen dat [huurder] nog personen tot de woning toelaat en/of dat bezoek van [huurder] deze peuken achterlaten. Zoals door [huurder] tijdens de zitting aangegeven wonen er meer personen in het wooncomplex en staat de herkomst van de peuken niet vast. Dit afval kan daarom niet als een tekortkoming worden aangemerkt die [huurder] kan worden aangerekend, nog daargelaten of dit een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.

Gelet op het voornoemde zullen de vorderingen van Woongoed worden afgewezen.

Woongoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

542,50

Tot slot merkt de kantonrechter nog het volgende op. [huurder] heeft in het verleden overlast veroorzaakt, wat hij ook heeft erkend. [huurder] is meermaals gewaarschuwd om zich aan zijn verplichtingen te houden. Als [huurder] zich niet aan die verplichtingen houdt en Woongoed opnieuw een procedure start, moet [huurder] er serieus rekening mee houden dat de beoordeling dan mogelijk in zijn nadeel uitvalt en hij de woning in dat geval wel moet verlaten.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van Woongoed af,

veroordeelt Woongoed in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woongoed niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.