[belanghebbende] , uit [plaats 1] (Duitsland), belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 oktober 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 399.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Sluis (de aanslag OZB) voor het jaar 2024 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van [tolk] als tolk en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1930) met een gebruikersoppervlakte van 83 m², een dakkapel van 4 m², een berging/schuur van 14 m², een serre van 12 m², een aanbouw woonruimte van 19 m² en een grondoppervlakte van 413 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van € 185.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 399.000.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Motiveringsbeginsel
4. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Daartoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar enkel heeft gereageerd met een algemeen geformuleerde uitspraak op bezwaar, zonder in te gaan op de aangevoerde gronden in het bezwaarschrift.
De rechtbank merkt op dat het motiveringsbeginsel inhoudt dat een besluit moet berusten op een deugdelijke motivering. Dit vereiste houdt niet in dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar op alle door belanghebbende aangevoerde gronden in bezwaar moet ingaan maar hij moet wel voldoende inzicht geven in de argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. De onderhavige uitspraak op bezwaar bevat een voldoende toereikende motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar. Van een schending van het motiveringsbeginsel is geen sprake.
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 22 september 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 412.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. Daartoe voert belanghebbende aan dat de referentiewoningen – in tegenstelling tot de woning – over een nieuwe keuken en badkamer beschikken en daarnaast geen vergelijkbare gebruiksoppervlakte hebben.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Dat de referentiewoningen beschikken over nieuwe voorzieningen en een minder vergelijkbare gebruiksoppervlakte hebben, leidt niet tot de conclusie dat deze buiten beschouwing moeten worden gelaten. Referentiewoningen behoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar dienen wel voldoende vergelijkbaar te zijn met de woning. De heffingsambtenaar dient daarbij inzichtelijk te maken dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Of de heffingsambtenaar dat in voldoende mate heeft gedaan, beoordeelt de rechtbank hierna.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende stelt (onder meer) dat de aanbouw woonruimte een lagere waarde vertegenwoordigt. Daarnaast is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte.
De rechtbank is van oordeel dat aan de taxatiematrix gebreken kleven die de overtuigingskracht daarvan aantast en acht de ingebrachte taxatiematrix dan ook niet bruikbaar voor het onderbouwen van de WOZ-waarde van de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen (140 m2, 52 m2 en 50 m2) verschillen aanzienlijk van de gebruiksoppervlakte van de woning (83 m2). De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat geen correctie wegens afnemend grensnut heeft plaatsgevonden.
Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting – onweersproken – gesteld dat de aanbouw woonruimte oorspronkelijk een garage betrof die thans als niet-geïsoleerde slaapkamer wordt gebruikt en is gebouwd van houten planken.
De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De overige beroepsgronden leiden niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van
€ 185.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Weliswaar heeft belanghebbende ook een taxatierapport overgelegd, maar uit dat taxatierapport blijkt niet (voldoende) wat de verschillen zijn tussen de woning en de gehanteerde referentiewoningen en op welke wijze daarmee rekening is gehouden. De in het rapport opgenomen getaxeerde waarde is overigens ook hoger (€ 265.000) dan de waarde die belanghebbende in beroep voorstaat (€ 185.000). Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 368.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een proceskostenvergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2026 door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.