[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 oktober 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 371.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Sluis (de aanslag OZB) voor het jaar 2024 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1910) met een gebruikersoppervlakte van 117 m², een garage van 45 m² en een grondoppervlakte van 615 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van € 271.000.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het
oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep geen onderbouwing heeft overgelegd van de vastgestelde WOZ-waarde. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich bovendien op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning en vaststelling daarvan door de rechtbank
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op
€ 271.000. De rechtbank overweegt dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin heeft onderbouwd. De rechtbank zal de waarde van de woning voor het jaar 2024 daarom in goede justitie bepalen en wel op een bedrag van € 338.000 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Dit betekent dat de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 dienovereenkomstig moet worden verminderd.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 338.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank ziet aanleiding voor een vergoeding van reiskosten van € 15,20. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende andere kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2026 door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.