[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 november 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.731.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Sluis (de aanslag OZB) voor het jaar 2024 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen, mr. B. de Smit. Belanghebbende heeft zich bij brief van 8 juli 2026 afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2013) met een berging/schuur van 20 m² en een grondoppervlakte van 656 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft geen voorgestane waarde aangevoerd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.731.000.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf I: Tardief
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar het verweerschrift slechts tien dagen voor de zitting heeft ingediend en hij daardoor onvoldoende tijd heeft gehad om daarop adequaat te kunnen reageren. Het verweerschrift dient volgens belanghebbende om die reden als tardief te worden verklaard.
De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift door de heffingsambtenaar op 30 juni 2026 om 16:15 uur via Digitale Toegang is ingediend en daarmee tien dagen voor de zitting bij de rechtbank is ontvangen. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar niet in strijd met artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft gehandeld. Om die reden is het verweerschrift niet tardief.
Vooraf II: Motiveringsbeginsel
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Daartoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar enkel heeft gereageerd met een algemeen geformuleerde uitspraak op bezwaar, zonder in te gaan op de aangevoerde gronden in het bezwaarschrift.
De rechtbank merkt op dat het motiveringsbeginsel inhoudt dat een besluit moet berusten op een deugdelijke motivering. Dit vereiste houdt niet in dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar op alle door belanghebbende aangevoerde gronden in bezwaar moet ingaan maar hij moet wel voldoende inzicht geven in de argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. De onderhavige uitspraak op bezwaar bevat een voldoende toereikende motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar. Van een schending van het motiveringsbeginsel is geen sprake.
Vooraf III: Zorgvuldigheidsbeginsel
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel. Daartoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een andere referentiewoning heeft gehanteerd.
De rechtbank stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij staat het de heffingsambtenaar in de bezwaar- en beroepsfase vrij om een nieuwe taxatie van de woning uit te voeren met andere referentiewoningen; dat is de wetssystematiek. De besluitvorming is daarmee niet onzorgvuldig. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel.
Vooraf IV: Objectkenmerken van de woning
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Volgens belanghebbende beschikt de woning niet over een kelder en niet over een totale gebruiksoppervlakte van 256 m2. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een meetrapport overgelegd.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor de gebruiksoppervlakte van de woning is uitgegaan van de gegevens zoals deze in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) zijn geregistreerd.
De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de gebruiksoppervlakte die is geregistreerd in de BAG. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde gebruiksoppervlakte van 256 m2.
Over de kelder overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar de zolder als bijgebouw heeft aangemerkt, met een oppervlakte van
34 m2. De heffingsambtenaar heeft – tegenover de betwisting door belanghebbende – geen toelichting kunnen geven over de aan- of afwezigheid van de kelder. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep de kelder buiten beschouwing laten.
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 25 juli 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 1.827.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voorgenoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Hiervoor is geoordeeld dat de kelder buiten beschouwing dient te worden gelaten. In dat geval volgt uit de taxatiematrix een waarde van € 1.769.805. Die waarde ligt nog altijd boven de beschikte waarde.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoning aan de [adres 5] te [plaats] . Belanghebbende voert daartoe aan dat deze referentiewoning – in tegenstelling tot de woning – de bestemming recreatie heeft.
De rechtbank stelt vast dat de woning aan de [adres 5] in de beroepsfase niet (langer) als referentiewoning is gehanteerd. De stelling van belanghebbende met betrekking tot deze woning behoeft daarom geen bespreking.
De rechtbank acht de in beroep gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ondervindt – naar eigen zeggen – hinder van het naastgelegen nieuwbouwproject in aanbouw. Hierdoor ontstaat schaduwvorming en verlies van privacy, aldus belanghebbende. Verder stelt belanghebbende dat de woonoppervlakten van de referentiewoningen aan de [adres 2] (167 m2) en de [adres 3] (162 m2) niet juist zijn. Volgens een lokale register-taxateur zouden de daadwerkelijke woonoppervlakten 190 m2 voor [adres 2] en van 177 m2 voor [adres 3] bedragen.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren.
Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De heffingsambtenaar heeft een factor 2 toegepast voor de ligging, resulterend in een correctie van € 78.720. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor de ligging van de woning een verdergaande correctie toe te passen. Dat belanghebbende hinder ervaart door de schaduwvorming doet hier niet aan af. Daartoe overweegt de rechtbank dat het nieuwbouwproject op waardepeildatum nog niet in aanbouw was.
Over de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende is enkel uitgegaan van de in het taxatieverslag genoemde oppervlakten van de woningen zelf, maar voor de gebruiksoppervlakte tellen ook de dakkapel (2 m2) c.q. aanbouw woonruimte (33 m2) mee. In de taxatiematrix is (net als in het taxatieverslag) aldus uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 169 m2 voor de [adres 2] en een gebruiksoppervlakte van 195 m2 voor de [adres 3] . De gebruiksoppervlakte van laatstgenoemde referentiewoning is dus zelfs aanzienlijk groter dan belanghebbende stelt. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de [adres 2] en de [adres 3] op basis van de vastgoedkaart een gebruiksoppervlakte hebben van 174 m2 respectievelijk 195 m2. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar en taxateur niet dezelfde gebruiksoppervlakte hanteren voor de referentiewoning aan de [adres 2] , maar ook als uitgegaan zou worden van een gebruiksoppervlakte van 174 m2 in plaats van 169 m2 leidt dat niet tot een dusdanig lagere (gemiddelde) prijs per eenheid (PPE) dat er een lagere eindwaarde uitkomt dan de beschikte waarde.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenvergoedingen en krijgt belanghebbende ook het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2026 door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.