[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1 ] te Breda (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 181.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 157.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verlaagd.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [persoon] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een benedenwoning met bouwjaar 1910.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 174.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2 ], [adres 3 ] en [adres 4 ] en [adres 5 ], alle te [plaats 2].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen aan de [adres 2 ], [adres 3 ] en [adres 4 ] zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. Ten aanzien van de referentiewoning aan de [adres 5 ] overweegt de rechtbank dat, hoewel dit aankoopcijfer meer dan een jaar vóór de waardepeildatum ligt, de rechtbank het onder de gegeven omstandigheden aanvaardbaar acht ook deze woning bij de waardebepaling te betrekken. Het enkele feit dat de referentiewoning meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is verkocht, betekent niet per se dat de referentiewoning niet geschikt is ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de verkoopprijs is geïndexeerd naar de waardepeildatum, het object vlakbij de woning van belanghebbende is gelegen en gelet op haar primaire objectkenmerken sterk vergelijkbaar is. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat ook in het geval het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 5 ] buiten beschouwing wordt gelaten, de heffingsambtenaar gelet op de verkoopcijfers van de andere referentiewoningen aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft, gelet op de neerwaartse correctie van 55%, ofwel € 177.163, voldoende rekening gehouden met de specifieke staat van de woning van belanghebbende en de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de WOZ-waarden van andere woningen in dezelfde straat bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Meer specifiek verwijst belanghebbende hiertoe naar de WOZ-waarden van de woningen aan de [adres 6 ], [adres 7 ] en [adres 8 ]. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze stelling niet. De door belanghebbende gemaakte vergelijking en berekening aan de hand van de WOZ-waarden van andere woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ. De vergelijkingsmethode, zoals ook door de heffingsambtenaar gebruikt, baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum en niet op de WOZ-waarden van deze objecten. Nu niet is gesteld en gebleken dat de aangevoerde woningen in dezelfde straat rondom de waardepeildatum zijn verkocht, kunnen deze woningen niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Voor zover belanghebbende ten aanzien van de WOZ-waarden van de aangevoerde woningen een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt ook dit beroep niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.
Ook de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB, zoals die zijn vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Belanghebbende krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.