[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [persoon 1], verbonden aan Adviesbureau van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 december 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak Middelstraat 32 te De Moer (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 460.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 360.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [persoon 2] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het object betreft een sportterrein. De totale oppervlakte van het perceel is 29.264 m².
Het object bestaat uit de navolgende onderdelen:
- Een voetbalveld van 6.800 m²;
- Een voetbalveld van 6.400 m²;
- 8 lichtmasten met bouwjaar 1995;
- 6 lichtmasten met bouwjaar 2007;
- Overige grond (16.064 m²), aangemerkt als extra grond.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Waarderingsmethode
In geschil is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2024 niet te hoog heeft vastgesteld. Uit hetgeen ter zitting is besproken, volgt dat de kern van het geschil is gelegen in de vraag of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling is uitgegaan van de juiste waarderingsmethode.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is onderbouwd door middel van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De taxateur concludeert in het taxatierapport een waarde van € 360.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024.
Belanghebbende voert aan dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar stelt daarentegen dat terecht is uitgegaan van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde en betwist de geschiktheid van de huurwaardekapitalisatiemethode in dit specifieke geval. Omdat weinig tot geen transacties beschikbaar zijn van sportterreinen is het niet mogelijk om de waarde te bepalen aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, aldus de heffingsambtenaar.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De WOZ-waarde van niet-woningen wordt bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, een vergelijking met referentieobjecten of de discounted cashflowmethode of op de gecorrigeerde vervangingswaarde als dat tot een hogere waarde leidt.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde de aangewezen methode is om de onroerende zaak te waarderen. De stelling van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald middels de huurwaardekapitalisatiemethode slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat nauwelijks tot geen bruikbare transacties beschikbaar zijn om de onroerende zaak te waarderen aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het enkele gegeven dat het eigen huurcontract van de onroerende zaak beschikbaar is, is volstrekt onvoldoende en maakt voorgaande niet anders. Daarbij heeft de heffingsambtenaar in dit geval de bruikbaarheid van het eigen huurcontract van de onroerende zaak gemotiveerd betwist.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is?
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar middels het overgelegde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar de gehanteerde grondwaarde niet heeft onderbouwd. Nu het geschil ziet op de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2024, is een onderbouwing van de grondwaarde aan de hand van de grondprijzennota’s van 2022 en 2026 voor Loon op Zand onvoldoende, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd toegelicht op welke wijze de grondwaarde is bepaald. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de grondwaarde is gebaseerd op de richtlijn volgens de Taxatiewijzer Sport. De grondprijzennota’s van 2022 en 2026 zijn slechts ter illustratie bijgevoegd, om aan te tonen dat de heffingsambtenaar van een aanzienlijk lagere prijs dan de uitgifteprijzen per m² is uitgegaan. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze waardering te twijfelen. De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport uitgebreid toegelicht hoe de waarde van de grond – en van de overige objectonderdelen – is bepaald.
Belanghebbende heeft tegen de overige door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en berekeningen bij de waardebepaling aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen gronden aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Kostenvergoeding in bezwaar
Belanghebbende voert aan dat de kostenvergoeding voor de bezwaarfase niet juist is vastgesteld. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 17 januari 2025 voert belanghebbende aan dat in de bezwaarfase een kostenvergoeding van 1 punt voor het bezwaarschrift met een vermenigvuldigingsfactor 1 had moeten worden toegekend. Daarnaast is ten onrechte slechts een bedrag van € 161,74 in plaats van € 161,76 toegekend, aldus belanghebbende.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende er terecht op heeft gewezen dat de heffingsambtenaar een afrondingsfout heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft dat zelf ook erkend. Het beroep is in zoverre gegrond en de rechtbank zal de kostenvergoeding in bezwaar vaststellen op € 161,76. De heffingsambtenaar heeft in de stukken hierover opgemerkt dat de gemachtigde hierop contact met hem had kunnen zoeken. Dan had de vergissing buiten rechte opgelost kunnen worden. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de gemachtigde van belanghebbende, wanneer het gaat om kleine vergissingen, contact opneemt met de heffingsambtenaar om een dergelijke fout te herstellen voordat beroep in wordt gesteld.
Ten aanzien van de toegepaste vermenigvuldigingsfactor in de bezwaarfase ziet de rechtbank geen enkele aanleiding om uit te gaan van een andere factor dan de factor die de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft toegepast. De gemachtigde van belanghebbende heeft gelet op het bepaalde in de uitspraak van de Hoge Raad van 17 januari 2025 geenszins onderbouwd dat sprake is van een bijzonder geval, waarvoor toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing moet blijven.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond voor wat betreft de beslissing ten aanzien van de kostenvergoeding in bezwaar. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de kostenvergoeding. Voor het overige is het beroep ongegrond.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Omdat het beroep slechts gegrond is vanwege het afrondingsverschil van € 0,02 aan kostenvergoeding is de bezwaarfase, ziet de rechtbank geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de beroepsfase.
Beslissing
De rechtbank:
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.