[verzoeker] , uit [plaats] , verzoeker,
en
de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de minister.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
Stichting Woongoed Middelburg, uit Middelburg,
gemachtigde: mr. A. Bulten.
Inleiding
Verzoeker heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van de minister van 1 mei 2026 (bestreden besluit), over de goedkeuring van de overdracht van 42 woningen door Stichting Woongoed Middelburg (Woongoed) aan Stichting Administratiekantoor Amstelberg. Het beroep is geregistreerd bij de rechtbank onder zaaknummer 26/3257.
Verzoeker heeft de voorzieningenrechter daarnaast verzocht om een voorlopige voorziening. Het verzoek is geregistreerd bij de rechtbank onder zaaknummer 25/4084.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 19 augustus 2026 op zitting behandeld. Verzoeker was daarbij aanwezig. De minister werd vertegenwoordigd door mr. K.C. van Moorsel en [persoon 1] . Woongoed werd vertegenwoordigd door [persoon 2] en [persoon 3] en bijgestaan door de gemachtigde.
Beoordeling
Relevante feiten en omstandigheden
1. Op 26 mei 2025 heeft Woongoed een aanvraag bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) ingediend voor goedkeuring van de verkoop van 42 woningen in verschillende complexen in [plaats] , aan Stichting Administratiekantoor Amstelberg. In een besluit van 3 oktober 2025 (primair besluit) heeft de Aw namens de minister de gevraagde goedkeuring verleend. Met het bestreden besluit van 1 mei 2026 zijn verzoekers bezwaren tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Kortsluiting
2. De voorzieningenrechter is van oordeel dat nader onderzoek niet kan bijdragen aan de beoordeling van de hoofdzaak en doet daarom op grond van artikel 8:86 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet alleen uitspraak op het verzoek om voorlopige voorziening, maar ook op het beroep. De voorzieningenrechter ziet geen reden om dit niet te doen. De minister en Woongoed hebben weliswaar kort voor de zitting nieuwe stukken ingediend, maar deze hebben vrijwel uitsluitend betrekking op het spoedeisend belang. Verzoeker heeft voor het overige voldoende kunnen reageren op de standpunten van de minister en Woongoed.
Relevante wet- en regelgeving
3. Voor de relevante wet- en regelgeving verwijst de voorzieningenrechter naar de bijlage, die is gehecht aan deze uitspraak.
De belangenafweging van de minister
4. De voorzieningenrechter stelt voorop dat het bestreden besluit is gebaseerd op artikel 24 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV). Daarin is opgenomen in welke gevallen de minister kan besluiten om een besluit van het bestuur van een toegelaten instelling tot het vervreemden van onroerende zaken en het overdragen van de economische eigendom niet goed te keuren. Het gaat daarbij om een zogenoemde discretionaire bevoegdheid, die inhoudt dat de minister de ruimte heeft om in een individuele zaak een eigen afweging te maken. Deze afweging kan de bestuursrechter slechts terughoudend toetsen. De vraag is dus of de minister in redelijkheid heeft kunnen beslissen om goedkeuring te verlenen aan de betrokken verkoop door Woongoed.
De minister heeft in de bestreden besluitvorming uiteengezet welk belang wordt gediend met de bestreden goedkeuring. In 2024 is Woongoed gestart met de verkoop van negen monumentale woningcomplexen in de historische binnenstad van [plaats] , bestaande uit in totaal 42 eenheden. Begin 2025 is overeenstemming bereikt over verkoop in verhuurde staat aan Stichting Amstelberg voor een bedrag van € 5,5 miljoen. De verkoop past binnen de strategie van Woongoed om haar woningportefeuille toekomstbestendig te maken en te richten op betaalbare, energiezuinige woningen voor de primaire doelgroep. De betreffende panden vragen door hun monumentale status om specialistisch en kostbaar onderhoud en zijn moeilijk te verduurzamen, wat leidt tot hoge energielasten voor huurders. Op de lange termijn bieden deze woningen onvoldoende perspectief om te voldoen aan de duurzaamheidsdoelstellingen voor 2050. Daarnaast maakt de kadastrale structuur verkoop per eenheid onaantrekkelijk vanwege complexiteit in beheer en besluitvorming. Door verkoop als één portefeuille wordt verdere versnippering voorkomen. Woongoed kiest er daarom bewust voor haar middelen in te zetten voor investeringen in de kernvoorraad en nieuwbouw. De huurders zijn vooraf zorgvuldig geïnformeerd en hebben een koopaanbod gekregen op basis van een onafhankelijke taxatie. Van alle woningen waren uiteindelijk slechts twee huurders geïnteresseerd. Na een zorgvuldige belangenafweging is geconcludeerd dat de beperkte interesse van de huurders, het belang van een samenhangende verkoopportefeuille en de beperkte interesse uit de beleggingsmarkt reden zijn om de verkoop aan de beoogd koper te gunnen. Daarbij zijn het behoud van de positie en rechten van de huidige huurders en de omstandigheid dat de nieuwe eigenaar een professionele vastgoedverhuurder is met ervaring in de verhuur van sociale huurwoningen in monumentale panden en met verduurzaming van monumentale panden, als volkshuisvestelijke afwegingen centraal gesteld.
Verzoeker heeft ter zitting gesteld dat hij opkomt voor het algemeen belang, dat moet worden voorkomen dat maatschappelijk vermogen weglekt en dat aan de regels moet worden voldaan. Hij heeft echter geen specifieke beroepsgronden gericht tegen de belangenafweging van de minister, en de voorzieningenrechter ziet ook overigens geen aanleiding voor het oordeel dat de minister niet in redelijkheid van haar bevoegdheid tot goedkeuring gebruik heeft mogen maken op de wijze waarop zij heeft gedaan. Wat verzoeker verder heeft aangevoerd tegen het bestreden besluit wordt hierna besproken.
Stukken Woo-verzoek
5. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan verzoekers stelling dat de minister bij haar besluit van 18 juni 2026 op zijn verzoek op grond van de Wet open overheid (Woo) ten onrechte een aantal stukken niet heeft verstrekt. Dit onderwerp valt namelijk buiten de omvang van dit geding, die wordt begrensd door de reikwijdte van het bestreden besluit.
Het besluit tot weigering van goedkeuring uit 2019
6. Verzoeker stelt verder dat moet worden onderzocht of Woongoed in deze zaak vergelijkbare fouten heeft gemaakt als ten tijde van het in 2019 genomen besluit tot weigering van goedkeuring. De door verzoeker gestelde fouten hebben betrekking op de koopsom en de getaxeerde waarde van het betrokken onroerend goed, en deze onderwerpen worden hierna besproken.
Zienswijze HPWM
7. Woongoed heeft aan de aanvraag van 26 mei 2025 een verklaring gehecht van Huurders Platform Woongoed [plaats] (HPWM). De voorzieningenrechter gaat voorbij aan verzoekers stelling dat ten onrechte niet is onderzocht of HPWM kan worden aangemerkt als bewonersorganisatie in de zin van het BTIV. Zelfs als verzoeker zou worden gevolgd in deze stelling, dan betekent dit nog niet dat de minister de bestreden goedkeuring niet had mogen verlenen wegens schending van een (wettelijk) vormvoorschrift. Er is bovendien geen sprake van een andere bewonersorganisatie dan HPWM, zoals ter zitting ook door verzoeker is erkend.
Openbare aanbieding
8. Verzoeker stelt dat het weliswaar niet verplicht is om bij de openbare aanbieding van het betrokken onroerend goed alle gedetailleerde informatie, zoals verkoopvoorwaarden, beschikbaar te stellen, maar dat het achterhouden van dergelijke informatie ertoe leidt dat potentiële kopers geen concurrerend bod kunnen uitbrengen.
Het relativiteitsvereiste staat aan deze beroepsgrond in de weg. Dit vereiste houdt in dat de bestuursrechter van vernietiging kan en moet afzien, als de geschonden rechtsnorm kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich er op beroept. De voorzieningenrechter verwijst hierbij naar artikel 8:69a, van de Awb, en een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 november 2020 (ECLI:NL:RVS:2020: 2706). De regels over openbare aanbieding zoals in deze zaak aan de orde strekken niet tot verzoekers belang. De voorzieningenrechter merkt hierbij op dat verzoeker ter zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voornemens was om (als investeerder) een reëel bod te doen naar aanleiding van de openbare aanbieding door Woongoed.
Aanbieding aan verzoeker als huurder
9. Volgens verzoeker heeft Woongoed zich onvoldoende ingespannen om de verkoopprocedure rechtmatig te laten verlopen. Hij voert aan dat Woongoed al in maart 2024 wist van de nieuwe aanbiedingsregels per 1 juli 2024, maar huurders pas in april 2025 over hun koopinteresse heeft benaderd. Ook stelt hij dat in mei 2025 geen concreet koopaanbod is gedaan, maar slechts een vrijblijvende prijsindicatie is gegeven, zonder de eerder toegezegde verkoopvoorwaarden. Door de korte reactietermijn zouden huurders onvoldoende gelegenheid hebben gehad om de aankoop zorgvuldig te beoordelen. Verder voert verzoeker aan dat Woongoed huurders onvoldoende serieus heeft genomen door eerst alleen hun interesse te inventariseren en vervolgens slechts een richtprijs te verstrekken. Uit het feit dat binnen zijn complex twee huurders willen kopen, blijkt bovendien dat niet kan worden gesproken van een beperkt aantal geïnteresseerde huurders.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter geven deze gronden geen aanleiding om de motivering van de minister in het bestreden besluit onhoudbaar te achten. Voorop staat dat Woongoed gehouden was het complex aan te bieden, maar niet gehouden was het complex daadwerkelijk te verkopen. Het complex kon ten tijde van de start van het verkooptraject in 2024 worden aangemerkt als een potentieel te liberaliseren daeb-complex, waarvoor de toen geldende aanbiedingsregels golden. Woongoed mocht het complex daarom openbaar aanbieden en een beoogde koper selecteren. De omstandigheid dat Woongoed al in maart 2024 wist van de per 1 juli 2024 gewijzigde regelgeving, maakt niet dat zij deze regels al vóór de inwerkingtreding daarvan moest toepassen.
De nieuwe aanbiedingsregels hadden gevolgen voor het lopende verkooptraject. Woongoed heeft daarop de huurders alsnog benaderd en hun de gelegenheid gegeven hun belangstelling voor aankoop kenbaar te maken. Daarbij is eerst een inventarisatie van de koopinteresse uitgevoerd en vervolgens is een richtprijs verstrekt. Van belang is dat huurders vanaf de inventarisatie langer dan vier weken de gelegenheid hebben gehad hun belangstelling kenbaar te maken. Dat vervolgens geen verdere onderhandelingen met individuele huurders zijn gevoerd, betekent niet dat Woongoed haar aanbiedingsplicht niet is nagekomen. Die plicht brengt immers geen verkoopplicht met zich mee.
Dat geen formeel koopaanbod tegen een onafhankelijk getaxeerde waarde is gedaan maar een richtprijs is verstrekt, zegt iets over de wijze waarop Woongoed uitvoering heeft gegeven aan de aanbiedingsverplichting. Dit maakt echter niet dat de minister de handelwijze van Woongoed niet heeft kunnen aanvaarden. De minister heeft de bijzondere omstandigheden van het reeds vergevorderde verkooptraject, het bestaande principeakkoord en de belangen van de betrokken huurders in haar beoordeling betrokken. Verzoeker heeft onvoldoende concrete omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat deze motivering onhoudbaar is. Ook het feit dat binnen het complex van verzoeker twee huurders belangstelling hadden om te kopen, maakt dit niet anders. De beoordeling mocht plaatsvinden in het kader van de voorgenomen verkoop van de negen complexen als geheel. Daarbij mocht Woongoed meewegen dat uiteindelijk onvoldoende huurders belangstelling hadden om het complex afzonderlijk aan hen te verkopen en dat zij het complex daarom als onderdeel van de totale verkoop wilde aanbieden. Dat twee huurders belangstelling hadden, betekent niet dat Woongoed gehouden was het complex afzonderlijk aan hen te verkopen.
Correctie koopsom
10. Verzoeker stelt ten slotte dat de koopsom weliswaar € 55.000,- boven de getaxeerde marktwaarde ligt, maar dat daarop nog kosten van niet of onvoldoende in de taxatie meegenomen woningverbeteringen en schade in mindering moeten worden gebracht. Het gaat volgens hem om meerkosten van de bodemsanering, schade aan de tuin en beplanting en de kosten van renovatie van keuken, badkamer en toilet.
Het relativiteitsvereiste staat aan deze beroepsgrond in de weg. De norm waarop verzoeker zich beroept bij deze grond is vervat in artikel 24, tweede lid, onderdeel a en onder 1, van het BTIV, en deze norm strekt niet tot bescherming van verzoekers belang.
Conclusie
11. De voorzieningenrechter ziet in wat verzoeker heeft aangevoerd geen reden om het bestreden besluit onrechtmatig te achten. Hij zal daarom het beroep ongegrond verklaren en het verzoek om een voorlopige voorziening afwijzen. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De voorzieningenrechter:
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. M.I.P. Buteijn, griffier, op 25 augustus 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier voorzieningenrechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kan, voor zover daarbij is beslist op het beroep, binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Bijlage: relevante wet- en regelgeving
Woningwet (Wonw)
Artikel 27 Wonw
1. Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent:
[...]
[...]
[...]
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het eerste lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop Onze Minister degenen die een belang hebben bij de goedkeuring, bedoeld in dat lid, daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister zodanige besluiten kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV)
Artikel 23 BTIV
1. Het verzoek, bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, betreffende de vervreemding van blijvend gereguleerde daeb woongelegenheden of blijvend gereguleerde daeb-complexen, aan natuurlijke personen niet voor eigen gebruik of aan rechtspersonen, niet zijnde andere toegelaten instellingen, gaat vergezeld van;
2. Het verzoek gaat, tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is, tevens vergezeld van bescheiden waaruit blijkt dat:
3. Uit de bescheiden, bedoeld in het tweede lid, volgen, voor zover van toepassing, de afwegingen die ertoe hebben geleid dat niet achtereenvolgens aan de huurder, huurders van daeb-woongelegenheden van toegelaten instellingen bedoeld in het tweede lid, onder b of andere toegelaten instellingen is vervreemd
Artikel 24 BTIV
1. Onze Minister kan besluiten om een besluit als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, niet goed te keuren, indien:
2. Onze minister kan besluiten om een besluit als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet niet goed te keuren, bij vervreemding van:
a. een blijvend gereguleerde daeb-woongelegenheid of een blijvend gereguleerd daeb-complex, indien:
1°. deze wordt vervreemd tegen een prijs die lager is dan de getaxeerde marktwaarde; of
2°. deze wordt vervreemd zonder het beding dat die woongelegenheid of de van dat complex deel uitmakende woongelegenheden ten minste zeven jaar na de eigendomsoverdracht als gevolg van die vervreemding voor verhuur bestemd blijven.
een potentieel te liberaliseren daeb-woongelegenheid of potentieel te liberaliseren daeb-complex, indien deze wordt vervreemd tegen een prijs die lager is dan de getaxeerde marktwaarde.
een niet-daeb-woongelegenheid of niet-daeb-complex, indien deze wordt vervreemd tegen een prijs die lager is dan de getaxeerde marktwaarde.
een verhuurd gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming heeft als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet, of een verhuurd gebouw met een zorgfunctie als bedoeld in bijlage 2 bij dit besluit dat functioneel een eenheid vormt met woongelegenheden als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdeel d, van de wet, indien deze wordt vervreemd tegen een prijs die lager is dan de getaxeerde marktwaarde.
3. In afwijking van het eerste en tweede lid keurt Onze Minister een verzoek om een goedkeuring omtrent de vervreemding van een gebouw dat de status heeft van rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1. van de Erfgoedwet, of de status heeft van monument op grond van een provinciale of gemeentelijke verordening, goed, indien het wordt vervreemd:
[...]
Bij ministeriële regeling kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de toepassing van het tweede en vierde lid.
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV)
Artikel 9 RTIV
1. Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 22 tot en met 26a van het besluit:
[…].