RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser,
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sluis, college.
Samenvatting
Zittingsplaats Middelburg
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 25/3370
(gemachtigde: mr. B.M.C.F. de Groen),
en
Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde-partij] uit [woonplaats 2] (België), buurman.
1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing door het college van een handhavingsverzoek van eiser. Eiser is het niet eens met de afwijzing van het handhavingsverzoek. De rechtbank beoordeelt of het college in redelijkheid de afwijzing van het verzoek in stand heeft gelaten.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college in bezwaar terecht heeft geoordeeld dat de buurman de geldende bestemmingsregels niet heeft overtreden. Er is dan ook geen plaats voor handhavend optreden en dat betekent weer dat het handhavingsverzoek terecht door het college is afgewezen. Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 6. Aan het eind staan de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
Procesverloop
2. Eiser heeft op 1 april 2024 een handhavingsverzoek bij het college ingediend. Het college heeft dat verzoek bij besluit van 2 mei 2024, onder verwijzing naar een eerder op
8 februari 2023 afgewezen handhavingsverzoek, afgewezen. Met de beslissing op bezwaar (het bestreden besluit) van 6 juni 2025 op het bezwaar van eiser is het college – op basis van een andere motivering – bij de afwijzing van het handhavingsverzoek gebleven.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en de buurman heeft ook schriftelijk gereageerd.
De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiser, bijgestaan door zijn gemachtigde, deelgenomen. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. M. de Keijzer. De buurman heeft in persoon aan de zitting deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
Totstandkoming van het bestreden besluit
3. Eiser en zijn echtgenote zijn ongeveer 22 jaar geleden naar [woonplaats 1] verhuisd en zijn eigenaren van het perceel aan de [adres 1] . Eiser heeft in 2022 acht handhavingsverzoeken bij het college ingediend. Alle handhavingsverzoeken hadden als strekking dat de buurman, mede-eigenaar van de naastgelegen woning aan de [adres 2] , zijn perceel recreatief verhuurt, terwijl dat volgens het planologische regime niet is toegestaan. Het college heeft de handhavingsverzoeken bij besluit van 8 februari 2023 afgewezen en heeft dat besluit in de beslissing op bezwaar van 20 oktober 2023 bevestigd. Na een kennelijke niet-ontvankelijk verklaring van het beroep tegen deze beslissing op bezwaar en een ongegrondverklaring van het verzet van eiser tegen die uitspraak, staat de afwijzing van de hiervoor aangehaalde handhavingsverzoeken onaantastbaar vast.
Gedurende de beroepsprocedure tegen de beslissing op bezwaar van 20 oktober 2023 heeft eiser op 1 april 2024 het in overweging 2 aangehaalde, voor de voorliggende procedure relevante handhavingsverzoek ingediend. Het college heeft dit handhavingsverzoek, onder verwijzing naar het besluit van 8 februari 2023, bij besluit van 2 mei 2024 (primaire besluit) afgewezen. In bezwaar heeft de Commissie Bezwaarschriften (commissie) het college geadviseerd het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit gegrond te verklaren en dat besluit te herroepen. Volgens de commissie is er, door de invoering van de Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024 (Huisvestingsverordening) per 1 januari 2024, sprake van een nieuwe omstandigheid die door het college in het besluit van 2 mei 2024 meegenomen had moeten worden. In het bestreden besluit verklaart het college het bezwaarschrift van eiser tegen het besluit van 2 mei 2024 gegrond: het handhavingsverzoek wordt nog steeds afgewezen, maar wel op basis van een andere motivering. Het college vindt dat de buurman niet handelt in strijd met de regels en dat er dus geen sprake van een overtreding is.
Omvang van het geding
4. De rechtbank beoordeelt of het college op goede gronden in het bestreden besluit de afwijzing van het handhavingsverzoek van eiser in stand heeft gelaten.
Wat voert eiser aan?
5. Eiser voert in beroep aan dat de afwijzing van het handhavingsverzoek ondeugdelijk gemotiveerd is en dat het bestreden besluit in strijd is met meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Recreatieve verhuur is in strijd met het bestemmingsplan als dat in meer dan incidentele mate gebeurt en er is volgens eiser niet voldaan aan de cumulatieve voorwaarden voor incidentele verhuur van woonruimte. Eiser is het niet eens met de afweging van het college om niet handhavend op te treden en vindt dat het college onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar met het bestemmingsplan strijdig handelen. Hij voert aan dat niet alleen hij, maar ook anderen overlast ervaren. Ook voert eiser aan dat ten onrechte niet beschikt over een vergunning voor het gebruik van de woning als tweede woning.
Het standpunt van het college
Het college stelt dat permanente bewoning van een woning en de bewoning van de tweede woning voor zichzelf qua duurzaamheid als gelijkwaardig worden beschouwd. Er mag kort incidenteel wordt afgeweken van de woonbestemming door middel van maximaal 28 nachten toeristische verhuur per jaar. Toezichthouders van het college hebben in 2025 – in een periode van bijna drie maanden aaneengesloten – in totaal zeven controles bij het perceel uitgevoerd. Hierbij zijn geen overtredingen geconstateerd en het aantal geregistreerde toeristische overnachtingen ligt in 2025 onder het maximumaantal van 28. Het college is niet bekend met klachten van overlast van anderen dan eiser, de controles zijn onaangekondigd uitgevoerd en de buurman is ook gewezen op de vergunningplicht.
De visie van de buurman
De buurman merkt in reactie op de beroepsgronden op dat er geen klachten zijn en dat er bij controles nooit problemen zijn geconstateerd. De woning op het perceel wordt minder dan 8% van het jaar verhuurd en de rest van het jaar staat de woning leeg of wordt deze als tweede woning gebruikt. De door eiser in de melding aangehaalde kentekens betreffen auto’s van de familie. Het perceel is oorspronkelijk door de vader van de buurman gekocht, de buurman is inmiddels ook deels eigenaar en de buurman heeft ook nog drie broers. De familie gebruikt de woning verdeeld en verspreid over het jaar, wat eiser volgens de buurman ten onrechte als toeristische verhuur aanmerkt.
Is er sprake van een of meer overtredingen?
6. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving moet een bestuursorgaan dat daartoe bevoegd is in de regel optreden tegen een overtreding van een wettelijk voorschrift. In geschil is of sprake is van een of meer overtredingen. De rechtbank is het met het college eens dat de buurman geen regels heeft overtreden en legt dat hierna uit.
Partijen zijn het eens over de bestemming van het perceel (de bestemming ‘Wonen’ uit het in het Omgevingsplan gemeente Sluis opgegane Bestemmingsplan ‘Kleine kernen Sluis’ (bestemmingsplan)), de in het verweerschrift door het college hieraan gegeven uitleg en dat de buurman de woning op het perceel als tweede woning gebruikt.
In artikel 1, sub i en j, van de Huisvestingsverordening zijn de definities van ‘toeristische verhuur’ (sub i) en de ‘tweede woning’ (sub j) opgenomen. De Huisvestingsverordening definieert ‘toeristische verhuur’ als het ‘in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de basisregistratie personen’. Een ‘tweede woning’ is gedefinieerd als ‘een zelfstandige woonruimte die anders dan als hoofdverblijf wordt gebruikt voor verblijf’. Op grond van de artikelen 8 en 9 van de Huisvestingsverordening is het verboden om een woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienummer aan te bieden, dient een toeristische overnachting vooraf aan het college te worden gemeld en is toeristische verhuur maximaal 28 nachten per kalenderjaar toegestaan.
Volgens eiser heeft de buurman een vergunning nodig om de woning op het perceel als tweede woning te mogen gebruiken. De vergunningplicht volgt uit artikel 3 van de Huisvestingsverordening. Echter, de rechtbank heeft in de uitspraak van 21 november 2025 artikel 3 van de Huisvestingsverordening onverbindend verklaard. Tegen die uitspraak loopt hoger beroep, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om in deze procedure toch uit te gaan van een vergunningsplicht. Voor zover die plicht wel zou gelden, heeft het college bij besluit van 29 september 2025 een dergelijke vergunning aan de buurman verleend. De aangevoerde grond leidt niet tot de conclusie dat de buurman een overtreding heeft begaan.
Voor zover er dan al sprake is van een overtreding, heeft die overtreding betrekking op het handelen in strijd met de regels van toeristische verhuur. In overweging 6.2 van de uitspraak zijn de betreffende regels opgenomen. De grond van eiser dat er niet is voldaan aan de door hem in beroep aangegeven cumulatieve voorwaarden voor incidentele verhuur, slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank strekt de relevante regelgeving ertoe dat toeristische verhuur niet verboden is, mits de hiervoor aangehaalde regels in acht worden genomen. Volgens de rechtbank heeft het college bij huisbezoeken ook voldoende onderzoek gedaan. Uit de controlerapporten volgt dat er wordt gekeken naar de algemene staat van de woning, het zichtbaar zijn van het registratienummer, of er aanleiding is om te veronderstellen dat de woning in strijd met de regels toeristisch verhuurd wordt en of de woning als tweede woning wordt gebruikt. Er hebben ook meerdere controles plaatsgevonden. De rechtbank heeft in het dossier geen aanknopingspunten aangetroffen om te stellen dat – zoals eiser aanvoert – ook anderen overlast van de buurman ervaren. Als er geen sprake van een overtreding is, kan er ook niet handhavend opgetreden worden. De beroepsgrond tegen de afweging van het college om niet handhavend op te treden, kan dan ook niet slagen. Voor het overige is het bestreden besluit voldoende gemotiveerd, waarbij de rechtbank het onder 5.1 weergegeven standpunt van het college onderschrijft. Eiser heeft verder de schending van andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het afgewezen handhavingsverzoek in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 24 augustus 2026 door mr. M.J. Schouw, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J.E. Loontjens, griffier, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 5:1, eerste en tweede lid: 1. In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift. 2. Onder overtreder wordt verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt.
Gemeentewet
Artikel 125, eerste en tweede lid:
1. Het gemeentebestuur is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang.
3. De bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang wordt uitgeoefend door het college, indien de last dient tot handhaving van regels welke het gemeentebestuur uitvoert.
Omgevingswet (Ow)
Bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet
Voor de toepassing van deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder:
Omgevingsplanactiviteit: activiteit, inhoudende:
a. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die niet in strijd is met het omgevingsplan,
b. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, of
c. een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan;
Artikel 5.1, eerste lid, sub a:
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning de volgende activiteiten te verrichten:
a. een omgevingsplanactiviteit,
Artikel 18.2, vijfde lid:
5. In de overige gevallen berust de bestuursrechtelijke handhavingstaak bij het college van burgemeester en wethouder.
Voormalig bestemmingsplan ‘Kleine kernen Sluis’
Artikel 28.1.1, sub a en j:
De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen;
j. tuinen, erven, paden, verhardingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuiskundige voorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming;
Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024 (Huisvestingsverordening)
Artikel 1, sub i en j:
In deze verordening wordt verstaan onder:
i. Toeristische verhuur: het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de basisregistratie personen (BRP), niet zijnde kort tijdelijke (arbeid gerelateerde) huisvesting;
j. Tweede woning: een zelfstandige woonruimte die anders dan als hoofdverblijf wordt gebruikt voor verblijf;
Artikel 2:
1. Als woonruimten als bedoeld in artikel 23a, eerste lid van de Wet zijn alle woonruimten aangewezen binnen het grondgebied van de gemeente Sluis.
2. Als woonruimten als bedoeld in artikel 21 en 23b, eerste en tweede lid van de wet zijn bedoeld alle woonruimten binnen alle woonkerken van de gemeente Sluis. De grenzen aan deze woonkernen zijn vastgelegd in de kaarten in bijlage A bij deze verordening.
Artikel 3, eerste en derde lid:
1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, gelegen in het gebied als bedoeld in artikel 2, tweede lid, te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als tweede woning.
3. Het verbod in het eerste lid geldt niet voor die woonruimte die op de laatst bekende peildatum een WOZ-waarde heeft hoger dan € 355.000,00.
Artikel 8:
1. Het is verboden om een woonruimte gelegen in een gebied als bedoeld in artikel 2, eerste lid, voor toeristische verhuur, daaronder begrepen Bed & Breakfast aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur, daaronder begrepen Bed & Breakfast.
2. Het is verboden om een aanbod tot het gebruik van een woonruimte voor toeristische verhuur, daaronder begrepen Bed & Breakfeast, als bedoeld in het eerste lid te publiceren zonder dat daarbij het registratienummer is vermeld.
3. Een registratienummer of bedrijfsmatige exploitant dient continue van buitenaf zichtbaar vermeld te staan.
4. Een registratienummer dat is aangevraagd onder de werking van de Leefbaarheidsverordening gemeente Sluis 2022, ingetrokken per datum inwerkingtreding van deze verordening, wordt geacht een registratienummer te zijn als bedoeld in dit artikel.
Artikel 9, eerste en tweede lid:
1. Onverminderd artikel 8 is het verboden om een woonruimte gelegen in een gebied als bedoeld in artikel 2, tweede lid, voor toeristische verhuur in gebruik te geven zonder dat de aanbieder de betreffende overnachting voorafgaand aan die overnachting aan burgemeester en wethouders heeft gemeld.
2. Onverminderd het eerste lid is het verboden om een woonruimte gelegen in een gebied als bedoeld in artikel 2, tweede lid, voor meer dan 28 (achtentwintig) nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor toeristische verhuur.