ECLI:NL:RBZWB:2026:8255

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 augustus 2025 met producties;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;

- de brief van 12 november 2025 van de griffier met de datum voor de mondelinge behandeling;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis met producties;

- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door de gemachtigde van [verhuurder] een pleitnotitie is voorgedragen en overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

[huurder] huurt van [verhuurder] sinds 1 november 2023 het appartement aan het [adres] . De huurprijs bedraagt laatstelijk € 775,00 per maand en is per vooruitbetaling verschuldigd.

Op enig moment is een huurachterstand ontstaan.

3. Het geschil

[verhuurder] vordert, samengevat en na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. ontbinding van de huurovereenkomst;

II. [huurder] te veroordelen tot het verlaten en ontruimen van het gehuurde;

III. [verhuurder] te machtigen om het gehuurde door een deurwaarder te laten ontruimen, zo nodig met behulp van de politie of de sterke arm;

IV. [huurder] te veroordelen tot betaling van € 8.600,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met € 240,43 aan wettelijke rente tot en met 5 februari 2026;

V. [huurder] te veroordelen tot betaling van de huurprijs van € 735,00, en met ingang van 1 april 2026 € 771,74, vermeerderd met € 40,00 aan voorschotten tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente;

VI. [huurder] te veroordelen tot betaling van € 614,08 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

VII. [huurder] te veroordelen tot betaling van – voorwaardelijk – de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

VIII. [huurder] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

[verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] betaalt de huur niet of niet tijdig, waardoor een huurachterstand van € 8.600,00 is ontstaan. Van de huur over de maand maart 2025 is € 75,00 te weinig betaald. De huur over de maanden april 2025 tot en met februari 2026 is in het geheel niet betaald. In totaal is er een huurachterstand van ruim elf maanden. Ondanks verschillende sommaties blijft [huurder] in gebreke zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst na te komen. Deze structurele wanbetaling rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

[huurder] voert het volgende verweer. [huurder] betwist de hoogte van de gestelde huurachterstand. [huurder] heeft het restbedrag van € 75,00 over de maand maart 2025, de gehele huur over de maanden april en mei 2025 en de helft van de huur over de maanden juni tot en met december 2025 contant betaald aan de zoon van [verhuurder] . De resterende huurbetalingen heeft [huurder] opgeschort, omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde. [verhuurder] heeft toegezegd deze gebreken te zullen herstellen, maar zij is die toezegging niet nagekomen. Bij e-mail van 14 oktober 2025 is [verhuurder] gesommeerd de gebreken te herstellen.

in reconventie

[huurder] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [verhuurder] te veroordelen om binnen 6 weken na betekening van het vonnis de gebreken ongedaan te maken dan wel te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;

II. aan [huurder] een huurprijsvermindering toe te kenen van 70% van de huurprijs vanaf juni 2025, althans vanaf 14 oktober 2025 tot de dag van herstel;

III. [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten.

[huurder] legt aan de vordering in reconventie het volgende ten grondslag. [verhuurder] heeft toegezegd de gebreken te zullen herstellen, maar zij is die toezegging niet nagekomen. Bij e-mail van 14 oktober 2025 is [verhuurder] gesommeerd de gebreken te herstellen. De aard en omvang van de gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van 70%.

[verhuurder] voert het volgende verweer. Voor zover al sprake is van gebreken, betreft het kleine gebreken, die op grond van het Besluit kleine herstellingen (Bkh) voor rekening van [huurder] zelf komen. Ondanks dat [verhuurder] niet verplicht is die gestelde gebreken te herstellen en zij dat ook nimmer heeft toegezegd, heeft zij uit coulance wel diverse pogingen gedaan tot herstel van de plafondplaten. [huurder] weigert echter toegang tot het gehuurde te verlenen. Ook laat hij na te reageren op diverse verzoeken van [verhuurder] om een datum af te spreken voor die herstelwerkzaamheden.

in conventie en in reconventie

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

Onbetaalde huurtermijnen

[verhuurder] betwist de stelling van [huurder] dat een deel van de thans gevorderde achterstallige huurtermijnen contant is betaald. [huurder] heeft zijn stelling niet nader onderbouwd, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand februari 2026, inderdaad € 8.600,00 bedraagt.

Opschorten huurbetalingen vanwege gebreken

De volgende vraag die voorligt is of [huurder] de huurbetalingen mocht opschorten vanwege de door hem gestelde gebreken in de woning. De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.

Zo valt een deel van de door [huurder] gestelde gebreken onder het Bkh, waardoor het onderhoud en herstel daarvan voor rekening van [huurder] komt. Dit betreft de volgende gebreken: het herstel van sloten, het schilderen, schoonmaken en herstellen van binnenmuren, het vervangen van (buiten)verlichting en het vervangen van plafondplaten en het vervangen van laminaat. De stelling van [huurder] dat [verhuurder] geen beroep op het Bkh kan doen, omdat [huurder] via de zoon van [verhuurder] met deze laatste zou hebben afgesproken dat [verhuurder] al deze gebreken zou herstellen, is door [verhuurder] betwist en door [huurder] niet nader onderbouwd. Daarmee treft deze stelling geen doel. Dat [verhuurder] meerdere malen sloten heeft vervangen nadat [huurder] het slot had geforceerd vanwege het kwijtraken van zijn sleutel en dat [verhuurder] ook heeft aangeboden plafondplaten te plaatsen, maakt het voorgaande oordeel niet anders.

De gestelde gebreken aan de werking van de afzuiging/afzuigkap in de keuken, de bedrading/leidingen in de meterkast en het schilderwerk buiten zijn door [verhuurder] betwist en door [huurder] niet nader onderbouwd. Daarmee zijn die gebreken niet komen vast te staan.

Drie andere in de conclusie van antwoord door [huurder] opgevoerde gebreken, te weten loszittende kranen, afwezige handgrepen en lekkages, worden door hem niet langer gehandhaafd, zodat daarop niet zal worden beslist.

Ter zitting heeft [huurder] bewijs aangeboden van zijn stelling dat [verhuurder] via haar zoon heeft toegezegd alle gebreken te zullen herstellen, en wel door middel van het horen van [huurder] en de echtgenoot van [verhuurder] als getuigen. Dat aanbod wordt gepasseerd. Onduidelijk is gebleven waarom [huurder] meent dat de echtgenoot van [verhuurder] ter zake dienend zou kunnen verklaren over de gestelde toezegging. De verklaring van [huurder] zelf als getuige zal slechts bewijs in het voordeel van [huurder] kunnen opleveren als deze strekt tot aanvulling van ander (onvolledig) bewijs en dat andere (onvolledige) bewijs is er niet.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep op opschorting door [huurder] niet slaagt. [huurder] was dan ook gehouden de huur tijdig en volledig te betalen. Dat leidt tot de conclusie dat de vordering tot betaling van € 8.600,00 aan huurachterstand toewijsbaar is.

Geen herstel gebreken, geen huurprijsvermindering

Het oordeel dat geen sprake is van gebreken brengt tevens mee dat geen grond bestaat voor toewijzing van het in reconventie gevorderde herstel van gebreken en de met het oog daarop gevorderde huurprijsvermindering. De vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.

Ontbinding, terme de grâce en ontruiming

De betalingsachterstand is van zodanige omvang, inmiddels ruim elf maanden, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

De kantonrechter zal geen terme de grâce toepassen, zoals door [huurder] verzocht. Vast staat dat sprake is van een herhaalde wanbetaling over een lange periode en [huurder] is ook tijdens het geding niet overgegaan tot betaling. Daar komt bij, dat niet gesteld of gebleken is dat [huurder] in staat en bereid is de huurachterstand volledig te voldoen.

De termijn van ontruiming zal worden gesteld op de redelijke en gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Weliswaar heeft [huurder] gevraagd om een ontruimingstermijn van vier maanden, maar daarvoor ziet de kantonrechter geen enkele aanleiding.

Machtiging ontruiming

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 jo. 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de gerechtsdeurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van de politie in te roepen.

Huur en gebruiksvergoeding

Over de maand maart 2026 is [huurder] ook nog huur verschuldigd. Daarbij moet [huurder] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten.

Buitengerechtelijke incassokosten

De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] heeft aan [huurder] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 614,08 worden toegewezen.

Wettelijke rente

De wettelijke rente zal als onweersproken en als op de wet gegrond worden toegewezen.

Schadevergoeding

[huurder] heeft ter zitting nog aangegeven dat hij zijn parkeerkosten vergoedt wil zien, ontstaan doordat [verhuurder] niet meewerkt aan splitsing van de appartementen, waardoor [huurder] niet in aanmerking komt voor een parkeervergunning. [huurder] brengt deze vordering pas ter zitting voor het eerst naar voren. Dat is in strijd met de goede procesorde. Daarom zal deze kwestie verder buiten beschouwing worden gelaten.

Proceskosten

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] in conventie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

720,00

(2 punten × € 360,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.266,45

[huurder] moet daarnaast ook de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [verhuurder] in reconventie worden tot dit vonnis vastgesteld op € 180,00 (1 x 0,5 punt á € 360,00).

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Anders dan [huurder] is de kantonrechter van oordeel dat [verhuurder] wel in haar belangen wordt geschaad indien het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad zou worden verklaard. [verhuurder] ontvangt immers al ruim elf maanden geen huurinkomsten meer en heeft er belang bij het gehuurde zo spoedig mogelijk te kunnen verhuren aan een huurder die wel de huur betaalt. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [huurder] om een eventuele appèlprocedure in het gehuurde af te kunnen wachten.

5. De beslissing

ontbindt per heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [adres] ;

veroordeelt [huurder] tot het verlaten en ontruimen met de zijnen en het zijne van het gehuurde aan het [adres] binnen twee weken na betekening van het vonnis onder afgifte van de sleutels;

veroordeelt [huurder] tot betaling van € 8.600,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over de van dat bedrag deel uitmakende betalingstermijnen, ingaande op de eerste dag van elke betrokken betalingsperiode over de dan telkens vervallen betalingstermijn tot aan de dag van de algehele voldoening en tot en met 5 februari 2026 belopende € 240,43;

veroordeelt [huurder] tot betaling van de huurprijs dan wel gebruiksvergoeding van € 735,00, en met ingang van 1 april 2026 € 771,74, vermeerderd met € 40,00 aan voorschotten tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente over de van dat bedrag deel uitmakende betalingstermijnen, ingaande op de eerste dag van elke betrokken betalingsperiode over de dan telkens vervallen betalingstermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [huurder] tot betaling van € 614,08 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf twee weken na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.266,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover tot aan de dag van de algehele voldoening;

in reconventie

wijst de vorderingen van [huurder] af;

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 180,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover tot aan de dag van de algehele voldoening;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [huurder] tot betaling van de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.