RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12301671 \ VV EXPL 26-74
Vonnis in kort geding van 28 augustus 2026
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: TIWOS,
gemachtigde: mr. T. Stoutjesdijk,
tegen
[huurder] ,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. M.F.J. Martens.
De zaak in het kort
TIWOS wil dat [huurder] de woning verlaat, omdat er sprake is geweest van prostitutie in de woning. Prostitutie is een zeer ernstige tekortkoming die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. [huurder] heeft ook een huurachterstand laten ontstaan en zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van TIWOS wijzigingen aangebracht aan de woning, maar in dit kort geding kan niet geoordeeld worden dat deze twee tekortkomingen zodanig ernstig zijn dat deze op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomsten zouden rechtvaardigen. De persoonlijke omstandigheden van [huurder] brengen mee dat niet kan worden geoordeeld dat met hoge mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen in dit kort geding.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in de kort geding van 9 juli 2026 met producties,
de akte met eisvermindering en aanvulling van de grondslagen met één aanvullende productie van TIWOS,
de conclusie van antwoord met producties van [huurder] ,
de aanvullende productie van [huurder] ,
de mondelinge behandeling van 14 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
de tijdens de mondelinge behandeling overgelegde productie van [huurder] .
2. De feiten
Op 17 juli 2013 is Tiwos met [huurder] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de sociale huurwoning [adres] .
Op 17 april 2026 hebben toezichthouders van de afdeling veiligheid & wijken, team toezicht en handhaving, samen met politieagenten van basisteam Tilburg -Centrum een prostitutiecontrole uitgevoerd in de woning. Daarbij is een prostituee aangetroffen in de woning.
Op 6 mei 2026 kon [huurder] terecht bij [kliniek] . Momenteel is [huurder] in behandeling bij [hulpverlening] .
Per brief van 26 mei 2026 heeft Tiwos [huurder] gewezen op haar zero-tolerancebeleid inzake prostitutie in haar huurwoningen. Gelet daarop heeft Tiwos aan [huurder] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen, om een juridische procedure tot beëindiging van de huur te voorkomen.
De gemeente Tilburg heeft per beschikking van 10 juni 2026 een last onder dwangsom opgelegd aan [huurder] , vanwege de prostitutiecontrole.
3. Het geschil
TIWOS vordert samengevat en na eisvermindering - ontruiming van de woning aan [adres] , betaling van de huurachterstand en een gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming van de woning, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
TIWOS legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door het gehuurde bedrijfsmatig te (laten) gebruiken voor illegale prostitutie. Daarnaast heeft hij een huurachterstand laten ontstaan en zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van TIWOS wijzigingen aangebracht in het gehuurde. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens TIWOS de ontbinding van de huurovereenkomst. Van TIWOS kan niet worden gevraagd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
[huurder] voert verweer.
[huurder] betwist niet dat hij een prostituee in zijn woning heeft toegelaten, dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat hij wijzigingen heeft aangebracht in het gehuurde. Hij voert – samengevat - aan dat zijn persoonlijke omstandigheden maken dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Verder heeft hij de huurachterstand inmiddels voor een groot deel ingelopen en zijn de wijzigingen in het gehuurde destijds met mondelinge toestemming van TIWOS aangebracht.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Spoedeisend belang
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft TIWOS een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming van het gehuurde. De ernst van de gestelde tekortkoming van prostitutie en de verplichting die TIWOS heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurt en wijken waarin haar woningen gelegen zijn, rechtvaardigen dat TIWOS een bodemprocedure niet hoeft af te wachten en haar vorderingen in deze kort geding procedure ter beoordeling kan voorleggen.
Toetsingskader
Een ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Met de beoordeling van een vordering tot ontruiming in kort geding moet daarom terughoudend worden omgegaan, omdat in deze procedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. Ontruiming is alleen gerechtvaardigd als met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen.
In dit kort geding is het de vraag of het in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt en of hierop vooruitlopend de vordering tot ontruiming in dit kort geding moet worden toegewezen. Een tekortkoming van een partij geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Huurachterstand
TIWOS stelt dat sprake is van een huurachterstand. Deze huurachterstand bedroeg ten tijde van dagvaarding minder dan drie maanden en inmiddels is deze gedurende de procedure nog verder ingelopen. Tijdens de gehouden mondelinge behandeling waren partijen het er over eens dat de huurachterstand momenteel € 492,72 bedraagt. De gevorderde betaling hiervan en de hierover gevorderde wettelijke rente wordt daarom toegewezen. De hoogte van de huurachterstand is echter zodanig laag dat in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid niet zal worden geoordeeld dat deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Aangebrachte wijzigingen in de woning
TIWOS stelt dat ook sprake is van een tekortkoming, omdat [huurder] veranderingen en toevoegingen in de woning heeft aangebracht en dat is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van TIWOS niet toegestaan op grond van de huurovereenkomst. Gelet op de facturen die [huurder] heeft overgelegd en wat hij hierover heeft verklaard tijdens de gehouden mondelinge behandeling begrijpt de kantonrechter dat [huurder] enkele muren en een plafond gestukt heeft en dat hij een bar heeft geplaatst. Op basis van wat aan stukken is overgelegd kan de kantonrechter echter niet beoordelen wat er precies is gewijzigd en of daarbij sprake is van wijzigingen die zodanig ernstig zijn dat deze op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigen. Nu in dit kort geding geen plaats is voor diepgaand onderzoek naar de feiten is de kantonrechter van oordeel dat, voorlopig oordelend, deze tekortkoming niet vast komt te staan.
Prostitutie in de woning
Vast staat dat sprake is geweest van prostitutie in de woning. Ter zitting heeft [huurder] verklaard dat hij wist dat de aangetroffen vrouw een sekswerker was, maar dat hij niet wist dat zij in de woning als sekswerker werkzaam zou zijn. De kantonrechter is van oordeel dat als je weet dat iemand een sekswerker is, je wel een risico neemt als je diegene meerdere dagen in huis neemt. Door haar met deze wetenschap toch in de woning toe te laten is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] zich niet als goed huurder heeft gedragen en ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit komt nu voor rekening en risico van [huurder] .
Belangenafweging
Prostitutie in de woning is een zeer ernstige tekortkoming die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat neemt niet weg dat aan de zijde van [huurder] ook sprake kan zijn van zwaarwegende persoonlijke omstandigheden die maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is.
[huurder] heeft in dit kader aangevoerd dat er omstandigheden zijn die invloed hebben gehad op zijn gesteldheid, zijn gezondheid en zijn handelen op het moment dat er prostitutie in zijn woning plaatsvond. In 2025 is hij als gevolg van drugsgebruik en problemen thuis zijn baan verloren. In januari 2026 zijn zijn vrouw en kind bij hem weggegaan. Omstreeks februari of maart 2026 is hij gereanimeerd geweest en heeft hij op de PAAZ afdeling gelegen omdat het zo slecht met hem ging. Hij heeft meerdere keren om hulp gevraagd, maar werd telkens geweigerd voor een ontwenningskliniek. Hij was suïcidaal en nam medicatie, alcohol en drugs tegelijk in. In april 2026, toen hij zich op het diepste punt van zijn leven bevond, heeft het incident met de prostituee plaatsgevonden. Ter zitting heeft hij verder toegelicht dat hij uiteindelijk in mei wel is toegelaten tot een ontwenningskliniek en dat hij sindsdien geen drugs meer neemt. Dit heeft ook positieve gevolgen voor het echtscheidingstraject, want het contact met zijn vrouw en zoon is recentelijk hersteld. [huurder] is op dit moment gebaat bij stabiliteit en rust. Verlies van de woning betekent dat hij geen onderdak meer heeft en dan bestaat de kans dat alles wat hij heeft opgebouwd bij de ontwenningskliniek en bij [hulpverlening] teniet wordt gedaan.
De kantonrechter overweegt dat deze omstandigheden kunnen meebrengen dat een belangenafweging tussen enerzijds het belang van [huurder] bij behoud van de woning en anderzijds het belang dat TIWOS heeft bij ontruiming anders kan uitvallen. De kantonrechter sluit niet uit dat in een bodemprocedure mogelijk ook een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst kan worden uitgesproken.
Conclusie
De kantonrechter concludeert dat gelet op het voorgaande niet geoordeeld kan worden dat met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen. Vooruitlopend hierop kan de vordering tot ontruiming in dit kort geding ook niet worden toegewezen.
De proceskosten
TIWOS is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
5. De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [huurder] om aan TIWOS te betalen € 492,72 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid van de vordering,
veroordeelt TIWOS in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als TIWOS niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Speekenbrink en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2026.