[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 april 2026.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2025 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 525.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2026 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. L.J. Boonen en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning met bouwjaar 2012.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 534.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2025. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] , alle te [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een negatief imago dat aan de woning kleeft. Vanwege mediapublicaties over de aanhouding van de eigenaar van de woning en de beschuldiging van een misdrijf in verband met de mogelijke aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in de woning, waarbij fotomateriaal van de woning met aanwezigheid van brandweer en politie is gepubliceerd, zullen potentiële kopers afhaken of significant minder bieden bij een eventuele verkoop van de woning, aldus belanghebbende. Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning, gelet op de opgelopen imago schade, moet worden verlaagd naar nihil, omdat de woning niet dan wel zeer moeilijk verkoopbaar is. Subsidiair voert belanghebbende aan dat een neerwaartse correctie van 78% moet worden toegepast. Belanghebbende baseert de hoogte van deze correcties op voorbeelden van de verkooptransacties van een drietal woningen na negatieve media publiciteit. Ten aanzien van de mogelijke aanwezigheid van gevaarlijke stoffen voert belanghebbende aan dat dit een vergelijkbare omstandigheid is met de aanwezigheid van asbest of bodemverontreiniging.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte.
De rechtbank ziet geen aanleiding om een correctie toe te passen voor de door belanghebbende geschetste omstandigheden. De rechtbank merkt op dat de verkooptransacties van de woningen waar belanghebbende naar verwijst gelet op de aard, omvang, ligging en het marksegment waarin deze te koop zijn aangeboden geenszins vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Daarbij heeft de omstandigheid dat een andere woning niet direct voor de vraagprijs wordt verkocht geen directe invloed op de WOZ-waarde van de woning. Ook de vergelijking, zoals door belanghebbende gemaakt, met de aanwezigheid van asbest of bodemverontreiniging treft geen doel. Belanghebbende heeft geen objectief verifieerbare gegevens overgelegd waaruit blijkt dat daadwerkelijk een gebrek aan de woning kleeft. Dat enkel in mediapublicaties wordt gesproken over de mogelijke aanwezigheid van giftige stoffen op een bepaald moment in het verleden, is onvoldoende om van een waardeverminderde factor uit te gaan.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. Belanghebbende krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.