[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 februari 2026.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.215.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, mr. L.J. Boonen en [taxateur] deelgenomen.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 9 juni 2026 om 13.35 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd, zodat het onderzoek ter zitting doorgang kon vinden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2008.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Schending hoorrecht?
Belanghebbende voert aan dat hij niet in de gelegenheid is gesteld door de heffingsambtenaar om te worden gehoord. Hiermee is sprake van een schending van het hoorrecht, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar betwist dat het recht van belanghebbende om te worden gehoord is geschonden, omdat belanghebbende niet om een hoorgesprek heeft verzocht.
Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van het hoorrecht geen sprake. Artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid moet stellen om te worden gehoord. Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van de Awb belanghebbende slechts wordt gehoord op zijn verzoek. De rechtbank stelt vast dat uit de dossierstukken niet volgt dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om een hoorgesprek. Er is daarom geen sprake van een schending van het hoorrecht.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Meer specifiek is sprake van een schending van het motiveringsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt dat geen sprake is van enige schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De heffingsambtenaar heeft zijn bevindingen voldoende gemotiveerd toegelicht in de uitspraak op bezwaar, waarbij ook een taxatieverslag van de herbeoordeling is meegestuurd, aldus de heffingsambtenaar.
De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat sprake is van een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank merkt op dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat beide partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen. De uitspraak op bezwaar bevat een voldoende toereikende motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar. Daarnaast is ook niet op andere wijze van onzorgvuldig handelen gebleken.
Toetsingskader van de rechtbank
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.586.494 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats] , [referentiewoning 2] te [plaats] , [referentiewoning 3] te [plaats] , [referentiewoning 4] te [plaats] en [referentiewoning 5] te [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 2] . Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de WOZ-waarde van zijn woning en de woning aan de [adres 2] in het verleden nagenoeg gelijk was en dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dit belastingjaar € 33.000 hoger is gewaardeerd. In tegenstelling tot de woning aan de [adres 2] , is de woning van belanghebbende ten opzichte van het voorgaande belastingjaar niet ingrijpend gewijzigd, aldus belanghebbende.
De rechtbank merkt op dat de door belanghebbende gemaakte vergelijking en berekening aan de hand van de WOZ-waarde van een andere woning niet past binnen de systematiek van de Wet WOZ. De vergelijkingsmethode, zoals ook door de heffingsambtenaar gebruikt, baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum en niet op de WOZ-waarden van deze objecten. Nu niet is gesteld en gebleken dat de aangevoerde woning in dezelfde straat rondom de waardepeildatum is verkocht, kan deze woning niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Voor zover belanghebbende ten aanzien van de WOZ-waarde van de aangevoerde woning een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt ook dit beroep niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde woning identiek is aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopadvertentie van de woning van belanghebbende volgt dat de woning van belanghebbende voor een bedrag van € 2.600.000 te koop wordt aangeboden. De rechtbank vraagt zich af hoe het standpunt van belanghebbende over de WOZ-waarde zich verhoudt tot het aanzienlijke verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de verkoopprijs die kennelijk recent voor de woning wordt gevraagd.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. Belanghebbende krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.