[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. B. de Smit).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 juli 2024.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats 2] (het object) op 1 januari 2023 (de waaredpeildatum) vastgesteld op € 703.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1992) met een Bed & Breakfast (B&B). Het object beschikt over een woning van 170 m2, een dakkapel van 1 m2, een inpandige garage van 40 m2, een zaal (horeca) van
105 m2, een vrijstaande berging/schuur van 28 m2, een hotelkamer van 40 m2 en een zwembad. Het object staat op een perceel van 10.110 m2 en beschikt over extra grond van 10.200 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 492.000 is.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van het object te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
De WOZ-waarde van het object
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde van € 703.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van
€ 492.000 voor belastingjaar 2024 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem gestelde waarde niet (cijfermatig) heeft onderbouwd.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023 schattenderwijs op € 550.000. Dit betekent dat de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 dienovereenkomstig moet worden verminderd.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 550.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. In dat kader heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van € 148,50 aan verletkosten en € 34,25 aan reiskosten. De heffingsambtenaar heeft deze kosten niet betwist, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om hiervan af te wijken. De totale vergoeding bedraagt dan € 182,75.
Beslissing
De rechtbank:
€ 550.000;
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 11 september 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is buiten staat te tekenen.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.