[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. B. de Smit).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2025.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waaredpeildatum) vastgesteld op € 333.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot € 296.000 per waardepeildatum 1 januari 2024. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1950) met een gebruiksoppervlakte van 58 m2, twee dakkapellen van 1 m2 en 2 m2, twee vrijstaande bergingen/schuren van 19 m2 en 18 m2, een aanbouw woonruimte van 38 m2, een dakopbouw van 23 m2 en een grondoppervlakte van 357 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning – zoals deze luidt na de uitspraak op bezwaar – te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning – zoals deze luidt na de uitspraak op bezwaar – niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 15 april 2026 door [de taxateur] is opgemaakt.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 302.000 naar de waardepeildatum
1 januari 2024. De berekende waarde is € 6.000 hoger dan de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde van € 296.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , beide te [plaats 2] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een woning die volgens belanghebbende qua gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar is. Het gaat om de woning aan [referentiewoning 4] te [plaats 3] . Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van deze woning (€ 257.000) in lijn ligt met de waarde van de woning en daarmee een lagere waarde van de woning onderbouwt.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om de door belanghebbende aangevoerde woning te betrekken in de beoordeling (ook al is de woning verkocht in de referentieperiode). Verder heeft belanghebbende de KOUDV- en liggingsfactoren en de waarden van de bijgebouwen niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de door belanghebbende aangevoerde woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen nabij bedrijven en een drukke weg, waarvan belanghebbende naar eigen zeggen geluidsoverlast ervaart. Ook bepleit belanghebbend dat onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatige indeling van de bovenverdieping en de gedateerde voorzieningen van de woning.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar de grondstaffels overgelegd bij het verweerschrift.
De rechtbank constateert dat de referentiewoning aan [referentiewoning 1] in dezelfde straat is gelegen als de woning. De door belanghebbende gestelde geluidsoverlast wordt daarom geacht in de verkoopprijs van de referentiewoning te zijn verdisconteerd.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en de ondoelmatige indeling van de woning, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft voor de voorzieningen en de doelmatigheid van de woning een factor 2 toegepast, resulterend in correcties van 12% en 7%. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor de voorzieningen en doelmatigheid van de woning een lagere factor (1) toe te passen.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.
Is sprake van een schending van het verbod op willekeur?
Belanghebbende betoogt dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardestijging van de referentiewoningen. Dit is volgens belanghebbende in strijd met het verbod op willekeur.
De rechtbank overweegt dat de gemiddelde waardestijging dan wel een eerder bepaalde waarde van de woning niet bepalend zijn voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde. De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepaling en de gemiddelde waardestijging. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde. Van een schending van het verbod op willekeur is dan ook geen sprake.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 11 september 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De rechter is buiten staat te tekenen.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.