ECLI:NL:RBZWB:2026:9751

1. het verloop van de procedure

De procedure is als volgt verlopen:

- dagvaarding in kort geding van 28 augustus 2026,

- notitie met producties en begeleidende brief van [huurder] , ingekomen op 3 september 2026,

- conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie,

- lijst van de namens Zeeuwland overgelegde producties,

- mondelinge behandeling van de zaak op 8 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van mr. S.J. Houweling.

Aan het slot van de mondelinge behandeling is het vonnis bepaald op 22 september 2026. Op 13 september 2026 deed [huurder] een verzoek tot wraking van de kantonrechter. Als gevolg daarvan was de procedure geschorst. De wrakingskamer van de rechtbank heeft bij beschikking van 23 september 2026 [huurder] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek. Met die beschikking kwam een einde aan de schorsing van de procedure. Daarna is het vonnis bepaald op vandaag.

2. de feiten

[huurder] huurt sinds 2 augustus 2023 van Zeeuwland de woning [adres] (hierna: de woning).

Bij brief van 26 maart 2026 schreef [huurder] aan Zeeuwland dat de woning niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en dat een onaanvaardbare en onveilige situatie bestond. Volgens haar stond vast dat sprake was van verhoogde concentraties vluchtige organische stoffen (hierna: VOC’s), schimmelvorming en ernstige bodem- en grondwaterverontreini-ging. Zij verwees daarbij naar de ligging van de woning op een voormalig gasfabriekterrein en de aanwezigheid van een voormalige gashouder onder of nabij de woning, waarbij de kernverontreiniging niet is verwijderd. Voortgezet gebruik van de woning is onverantwoord, zodat [huurder] op korte termijn vervangende huisvesting heeft geregeld, met aanzienlijke schade tot gevolg. In deze brief sommeerde [huurder] Zeeuwland om een voorschot op de schadevergoeding te betalen en de genoemde problemen binnen zes weken op te lossen.

Zeeuwland reageerde bij brief van 2 april 2026 van haar gemachtigde. In deze brief betwistte zij het bestaan van een tekortkoming. Zeeuwland sommeerde [huurder] om binnen 14 dagen Zeeuwland of derden namens haar toe te laten in de woning om onderzoek te doen naar aanleiding van de klachten, omdat volgens Zeeuwland [huurder] haar niet de mogelijkheid gaf zelf onderzoek te doen en indien nodig werkzaamheden te verrichten.

3. de vorderingen en het verweer

Bij dagvaarding heeft [huurder] in kort geding vorderingen ingesteld, genummerd I tot en met XV. Tijdens de mondelinge behandeling zijn de vorderingen II, V, VI en X ingetrokken. [huurder] vordert, sterk samengevat weergegeven:

I: de veroordeling van Zeeuwland:

- primair om aan [huurder] een toereikend budget beschikbaar te stellen voor vervangende woonruimte voor haar en haar zoon totdat de structurele gebreken van de woning daadwerkelijk zijn verholpen,

- subsidiair om een door de kantonrechter vast te stellen redelijk budget voor passende vervangende woonruimte te voldoen,

III: Zeeuwland te gebieden te gedogen dat [huurder] voorlopig geen huur, althans slechts een door de kantonrechter te bepalen deel van de huur voldoet totdat het gebrek aan de woning daadwerkelijk is verholpen,

IV: de veroordeling van Zeeuwland tot terugbetaling van het bedrag waarmee de door [huurder] betaalde huur de volgens de kantonrechter voorlopig verschuldigde huur overschrijdt met wettelijke rente,

VII: de veroordeling van Zeeuwland om, met als uitgangspunt de beschikbare historische stukken, meetresultaten en onafhankelijke deskundigenrapportages, aan een onafhankelijk en onpartijdig multidisciplinair deskundig bureau opdracht te geven tot het opstellen van een concreet en uitvoerbaar herstel- en saneringsplan waarbij een nieuw onderzoek om opnieuw vast te stellen of de reeds objectief aangetoonde problematiek staat, achterwege dient te blijven,

VIII: de veroordeling van Zeeuwland om het herstel- en saneringsplan zonder onnodige vertraging aan te vangen en voortvarend te voltooien,

IX: de veroordeling van Zeeuwland om na de uitvoering van de herstelwerkzaamheden door een onafhankelijke deskundige controlemetingen en een integrale eindbeoordeling te laten uitvoeren, het volledige rapport daarvan aan [huurder] te verstrekken en pas haar terugkeer in de woning te verlangen nadat is vastgesteld dat de woning veilig en normaal bewoonbaar is,

XI: de veroordeling van Zeeuwland tot betaling aan [huurder] van € 32.920 wegens door haar gemaakte noodzakelijke kosten met wettelijke rente,

XII: de veroordeling van Zeeuwland tot betaling aan [huurder] van € 17.080 als voorlopige financiële noodvoorziening voor de nog dagelijks oplopende noodzakelijke kosten en schade,

XIII: de veroordeling van Zeeuwland tot betaling aan [huurder] van een dwangsom van € 500 per dag dat zij niet voldoet aan de onder VII, VIII en IX gevorderde veroordelingen,

XIV: de veroordeling van Zeeuwland in de proceskosten en de nakosten met wettelijke rente,

XV: een zodanige andere of aanvullende voorlopige voorziening als de kantonrechter noodzakelijk en passend acht.

[huurder] voert het volgende aan als grondslag van haar vorderingen. De woning heeft een ernstig gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De combinatie van ernstige verontreiniging van bodem en grondwater, achtergebleven gasfabrieksconstructies, een lek gestoken voormalige gashouder en het ernstig belaste binnenmilieu verhindert het normale en veilige huurgenot dat [huurder] van de woning mocht verwachten. Onafhankelijke deskundigen hebben de woning als onveilig voor bewoning en onbewoonbaar beoordeeld.

Zeeuwland betwist de vorderingen en de daarvoor aangevoerde gronden.

Zeeuwland heeft in voorwaardelijke reconventie een vordering ingesteld. Na vermindering van eis vordert zij, samengevat:

- dat [huurder] haar onvoorwaardelijk toegang verleent in en rond de woning op werkdagen tussen 8.00 en 17.00 uur voor een periode dat Zeeuwland het nodig acht onderzoek en/of werkzaamheden uit te voeren, zonder de aanwezigheid van [huurder] of derden namens haar in of rond de woning,

- voor het geval [huurder] die onvoorwaardelijke toegang niet verleent zonder aanwezigheid van haar of derden namens haar: de machtiging van Zeeuwland door de kantonrechter om de woning tijdelijk te ontruimen om de bedoelde onderzoeken en/of werkzaamheden uit te voeren door Zeeuwland of door haar ingeschakelde derden,

- de veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

Deze vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat Zeeuwland gehouden zou zijn nader onderzoek en/of werkzaamheden te laten uitvoeren in en rond de woning.

De standpunten van partijen komen hierna verder aan de orde, voor zover nodig.

4. het oordeel van de kantonrechter

Zeeuwland heeft aangevoerd dat de kantonrechter niet bevoegd is de zaak te behandelen omdat de vorderingen voor een deel onbepaald zijn en boven de bevoegdheidsgrens van de kantonrechter komen. De kantonrechter is bevoegd de zaak te behandelen omdat op grond van artikel 93 aanhef en sub c Rv de kantonrechter zaken betreffende een huurovereenkomst behandelt ongeacht het beloop of de waarde van de vordering. Alle vorderingen houden verband met de huurovereenkomst tussen partijen.

in conventie

Het spoedeisend belang

Beoordeeld dient te worden of [huurder] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat de vorderingen van [huurder] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd.

De spoedeisendheid van de zaak vloeit voort uit het door [huurder] gestelde en is in voldoende mate gebleken.

Het beroep van [huurder] op het bestaan van een of meer gebreken aan de woning

Een gebrek aan een huurwoning is een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten van een goed onderhouden woning.

[huurder] maakt het bestaan van een gebrek aan haar woning onvoldoende aannemelijk. Dit oordeel berust op de overwegingen 4.6 tot en met 4.14.

[huurder] beroept zich op een rapport van 24 maart 2026 van Intra Air en een bij dat rapport gevoegd verslag van een door Olfasense uitgevoerde analyse van een luchtmonster (hierna: het rapport van Intra Air). Dit rapport houdt onder meer dat uit de analyse van een luchtmonster uit de kruipruimte van de woning blijkt van een totaal gemeten VOC’s van circa 6568 µg/m³. Daarnaast is vastgesteld dat er geen (functionerende) kruipruimteventilatie aanwezig is. Hierdoor kunnen vluchtige stoffen die vrijkomen uit de ondergrond zich ophopen in de kruipruimte. Het is aannemelijk dat de lucht uit de kruipruimte de woning kan binnendringen. Op basis van het onderzoek kan niet definitief worden vastgesteld in welke mate de binnenlucht daadwerkelijk wordt beïnvloed. Ook zijn schimmelmonsters genomen op verschillende plaatsen. In de woonkamer is een verhoogde concentratie van Aspergillus aangetoond, namelijk 140 KVE/m³. In de overige onderzochte ruimtes liggen de gemeten schimmelconcentraties binnen de gebruikelijke en aanbevolen waarden.

[huurder] heeft een rapport van 2 juni 2026 van BIJN overgelegd (hierna: het rapport van BIJN). BIJN heeft een bouwkundig onderzoek gedaan naar aanleiding van het vocht- en schimmelprobleem in de woning. De conclusie is dat een flink vochtprobleem in de woning bestaat door vocht dat van buiten de woning naar binnen trekt en door leefvocht van binnenuit. Dit probleem is niet toe te schrijven aan handelen of nalaten van [huurder] als huurder. Verder is in dit rapport vermeld dat eventuele gassen vanuit de kruipruimte de woning in kunnen trekken.

Ook verwijst [huurder] naar een rapport van 18 juni 2026 van prof. dr. [deskundige 1] (hierna: het rapport van [deskundige 1] ). De conclusie van dit rapport is onder meer dat de woning onbewoonbaar is.

Het rapport van [deskundige 1] verwijst naar de resultaten van door Intra Air uitgevoerde metingen. [deskundige 1] gaat uit van een VOC-gehalte van 6600 µg/m³ binnenlucht, kennelijk een afronding van de door Intra Air in de kruipruimte gemeten VOC-gehalte van circa 6568 µg/m³. Volgens het rapport van [deskundige 1] valt dit VOC-gehalte in de categorie “slecht” die begint met een gehalte van 3000 µg/m³. Gemiddeld ligt een VOC-gehalte tussen 1000 en 3000 µg/m³. Actie is nodig bij een VOC-gehalte van meer dan 1000 µg/m³.

De in de woonkamer aangetroffen concentratie van Aspergillus van 180 KVE/m³ is volgens het rapport van [deskundige 1] bijna twee keer zoveel als de actiegrens van 100 KVE/m³. De extreem hoge vochtgehalten in de woning zijn een logische verklaring van de aanwezigheid van schimmels.

Het door [huurder] overgelegde rapport van 22 juli 2026 van ing. [deskundige 2] heeft voor de kantonrechter geen overtuigende objectieve meerwaarde boven de al aangehaalde rapporten van Intra Air, BIJN en [deskundige 1] . Hij gaat dan ook niet in op dat rapport van [deskundige 2] .

Met de rapporten van Intra Air en [deskundige 1] is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat in de verblijfsruimten van de woning het gehalte van VOC’s hoger is dan gemiddeld en/of dan enige objectief daarvoor vastgestelde norm. Het in de kruipruimte gemeten VOC-gehalte van circa 6568 µg/m³ betekent niet zonder meer dat in verblijfsruimten het gehalte meer bedraagt dan het gemiddelde van volgens [deskundige 1] 1000 tot 3000 µg/m³. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat volgens het rapport van Intra Air niet definitief kan worden vastgesteld in welke mate de binnenlucht in de woning daadwerkelijk wordt beïnvloed door de aanwezigheid van VOC’s in de kruipruimte. Zeeuwland stelt, met een beroep op een rapport van het ingenieursbureau [bedrijf] van december 1992, dat op grond van een RIVM-rapport ervan mag worden uitgegaan dat de concentratie in de woonvertrekken gemiddeld 10% bedraagt van de concentratie in de kruipruimte. Als die stelling klopt, zou het VOC-gehalte in de woning minder zijn dan de ondergrens van het gemiddelde volgens [deskundige 1] . Ook is met het rapport van [deskundige 1] onvoldoende begrijpelijk toegelicht dat een woning een gebrek vertoont als het VOC-gehalte meer dan 1000 µg/m³ bedraagt. Dat zou namelijk leiden tot de onwaarschijnlijke conclusie dat het merendeel van de woningen gebrekkig is.

Intra Air gaat, zoals gemeld, uit van een verhoogde concentratie Aspergillus van 140 KVE/m³ in de woonkamer. Hoe [deskundige 1] in zijn rapport komt tot een concentratie van 180 KVE/m³ is onduidelijk. In ieder geval ligt ook de concentratie van 140 KVE/m³ boven de grens van 100 KVE/m³, waarboven volgens [deskundige 1] actie is vereist. Dit betekent niet zonder meer dat dit een gebrek oplevert. Het is onvoldoende duidelijk hoe [deskundige 1] komt tot deze grens als norm. Volgens het rapport BIJN is het geconstateerde schimmelprobleem niet toe te schrijven aan het handelen of nalaten van [huurder] . Dit is in het rapport onvoldoende toegelicht om deze conclusie nu voor juist te houden.

Aan de conclusie in het rapport van [deskundige 1] dat de woning onbewoonbaar is, gaat de kantonrechter voorbij. Deze conclusie is in het rapport onvoldoende begrijpelijk toegelicht.

De medewerking van [huurder] aan het onderzoeken en verhelpen van gebreken

Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Uit het voorgaande volgt dat [huurder] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar gestelde gebreken aan de woning bestaan. Zeeuwland moet de gelegenheid krijgen onderzoek te doen naar die gestelde gebreken. Als die blijken te bestaan, is het aan haar om die te verhelpen.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] onvoldoende medewerking verleend aan het onderzoeken en eventueel verhelpen door Zeeuwland van de gestelde gebreken. Dit oordeel berust op de overwegingen 4.17 tot en met 4.20.

Bij brief van 26 januari 2026 meldde [huurder] klachten over aanhoudende schimmel. Zij vroeg aan Zeeuwland om onderzoek en herstel van dit gebrek. Zeeuwland reageerde op 29 januari 2026 met het voorstel deze kwestie zelf te zien en te (laten) onderzoeken op 5 februari 2026. Op 1 februari 2026 schreef [huurder] bij nader inzien niet te kunnen instemmen dat Zeeuwland langs zou komen. Een dag later schreef zij zelf een vakkundig bedrijf te hebben ingeschakeld voor onafhankelijk onderzoek en metingen naar de vocht- en schimmelproblematiek in de woning. Op diezelfde dag deed Zeeuwland het voorstel dat een vastgoedbeheerder van haar en een uitvoerder zouden komen. Weer een dag later, op 3 februari 2026, aanvaardde [huurder] dit voorstel niet. Het onderzoek van het door haar ingeschakelde gespecialiseerde bedrijf stond ingepland, zodra het rapport daarvan beschikbaar is, zou zij Zeeuwland informeren. Naar de kantonrechter begrijpt, was Intra Air dit bedrijf.

Zeeuwland stelt het rapport van Intra Air van 24 maart 2026 pas bij de dagvaarding te hebben ontvangen, dat is ruim vijf maanden later. [huurder] stelt het veel eerder te hebben toegezonden. Voor die stelling is in de uitgebreide correspondentie geen enkel aanknopingspunt te vinden zodat die onaannemelijk is.

Alleen al uit de formulering van de vordering VII valt af te leiden dat [huurder] nog steeds meent dat nieuw onderzoek met als doel vast te stellen of de volgens haar reeds objectief aangetoonde problematiek bestaat, achterwege dient te blijven.

Zoals overwogen, maakt [huurder] het bestaan van een gebrek aan de woning onvoldoende aannemelijk. Dit betekent dat zij Zeeuwland de gelegenheid behoort te geven onderzoek te (laten) doen naar het bestaan en de oorzaak van de gestelde gebreken en naar de maatregelen om die te verhelpen en de uitvoering daarvan.

Conclusie

[huurder] maakt het bestaan van een gebrek aan haar woning onvoldoende aannemelijk. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] ook onvoldoende medewerking verleend aan het onderzoeken en eventueel verhelpen door Zeeuwland van de gestelde gebreken. Daardoor bestaat nu onvoldoende grond voor het oordeel dat Zeeuwland is tekortgeschoten in de verplichting op verlangen van [huurder] gebreken aan de woning te verhelpen.

Dit leidt tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] . Zij moet als in het ongelijk gestelde partij de proceskosten betalen. De proceskosten van Zeeuwland worden vastgesteld op € 1.009 (€ 865 wegens salaris van haar gemachtigde + € 144 aan nakosten).

Gelet op voorgaande conclusie dat de vorderingen van [huurder] worden afgewezen, hoeft hetgeen Zeeuwland heeft aangevoerd over de wijze van procederen van [huurder] geen beoordeling. Ook leidt hetgeen partijen verder hebben aangevoerd niet tot een ander oordeel.

in reconventie

De voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld, is vervuld.

Als grond voor de vordering voert Zeeuwland aan dat [huurder] niet heeft willen meewerken aan een onderzoek in de woning en alleen maar haar eigen voorwaarden stelt.

[huurder] stelt zich niet te verzetten tegen toegang van Zeeuwland, maar wil wel aanwezig zijn bij het onderzoek en, naar de kantonrechter begrijpt, de uitvoering van de werkzaamheden.

Zeeuwland heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Omdat, zoals volgt uit de beoordeling van de vordering in conventie, [huurder] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende medewerking heeft verleend aan het onderzoeken en eventueel verhelpen door Zeeuwland van de gestelde gebreken, is de vordering tot onvoorwaardelijke toegang toewijsbaar, zoals verwoord in de beslissing. Het voert nu te ver te bepalen dat [huurder] bij het onderzoek en/of de uitvoering van werkzaamheden niet aanwezig mag zijn in en rond de woning. Zij mag dit niet belemmeren of bemoeilijken, maar mag wel aanwezig zijn.

De gevorderde machtiging wordt beperkt tot de machtiging van Zeeuwland, voor het geval [huurder] haar geen onvoorwaardelijke toegang verleent, om zich toegang te verschaffen tot en rond de woning, zoals verwoord in de beslissing.

Er is grond de proceskosten te compenseren zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. de beslissing

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [huurder] in de proceskosten, waarbij die kosten van Zeeuwland worden vastgesteld op € 1.009, te betalen aan Zeeuwland binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe;

verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

veroordeelt [huurder] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Zeeuwland, haar medewerkers en door haar ingeschakelde derden onvoorwaardelijke toegang te verlenen in en rond de woning [adres] op werkdagen tussen 8.00 uur en 17.00 uur en voor de periode dat Zeeuwland het redelijkerwijs nodig acht voor het onderzoek naar de door [huurder] gestelde gebreken en/of de uitvoering van werkzaamheden om gebreken te herstellen;

machtigt Zeeuwland, voor het geval [huurder] haar niet de onder 5.4 omschreven onvoorwaardelijke toegang verleent, om zich toegang te verschaffen tot en rond de woning [adres] op werkdagen tussen 8.00 uur en 17.00 uur en voor de periode dat Zeeuwland het redelijkerwijs nodig acht voor het onderzoek naar de door [huurder] gestelde gebreken en/of de uitvoering van werkzaamheden om gebreken te herstellen;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten tussen partijen zodat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. Kool, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2026.