202401756/1/A2.
Datum uitspraak: 1 april 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. Sportveldweg Project B.V., gevestigd in Hillegom,
2. Pentas Vastgoed Ontwikkeling B.V., gevestigd in Hillegom,
3. Vennep Interholding B.V., gevestigd in Hillegom,
4. Nidifa Holding B.V., gevestigd in Nieuw-Vennep
5. Wesstaete Holding B.V., gevestigd in Heemstede
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 7 februari 2024 in zaak nr. 23/776 in het geding tussen:
Sportveldweg e.a.
en
het college van burgemeester en wethouders van Heemstede.
Procesverloop
Bij besluit van 18 mei 2022 heeft het college het voormalig postkantoor gelegen aan de Binnenweg 160 (het postkantoor) in Heemstede aangewezen als gemeentelijk monument.
Bij besluit van 15 december 2022 heeft het college het door Sportveldweg e.a. daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beslissing van 18 mei 2022 in stand gelaten, met aanvulling van de motivering.
Bij uitspraak van 7 februari 2024 heeft de rechtbank het door Sportveldweg e.a. daartegen ingestelde beroep gedeeltelijk niet-ontvankelijk en voor het overige ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben Sportveldweg e.a. hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Sportveldweg e.a. heeft nadere stukken ingediend.
De Historische Vereniging Heemstede-Bennebroek, Stichting Het Cuypersgenootschap en Erfgoedvereniging Bond Heemschut (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: de erfgoedcoalitie) hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 25 november 2025, waar Sportveldweg e.a., vertegenwoordigd door [gemachtigde A], bijgestaan door mr. A.B. van Rijn, advocaat in Leiden, en het college vertegenwoordigd door mr. M.R. Staller en K. Zonneveld, zijn verschenen. Verder is op de zitting de erfgoedcoalitie vertegenwoordigd door [gemachtigde B] en [gemachtigde C], gehoord.
Overwegingen
1. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.
Inleiding
2. Op 29 juni 2010 en in heroverweging op 13 februari 2018 heeft het college verzoeken om het postkantoor als gemeentelijk monument aan te wijzen afgewezen. Sportveldweg Project BV is eigenaar van het postkantoor en wil dit slopen en op de locatie woningen bouwen. Hiervoor zijn de sloop- en woningbouwplannen voorgelegd. MOOI Noord-Holland heeft op verzoek van het college een advies uitgebracht over de aanwezigheid en herkenbaarheid van eventuele monumentale waarden in het postkantoor. Volgens dat advies heeft het postkantoor een hoge zeldzaamheidswaarde voor Heemstede. De erfgoedcoalitie heeft vervolgens het college gevraagd om het pand alsnog aan te wijzen als monument.
Besluitvorming
3. Na zienswijzen van Sportveldweg e.a. heeft het college in 2022 toch besloten het pand aan te wijzen als gemeentelijk monument. In bezwaar laat het college deze aanwijzing in stand omdat bij de eerdere weigeringen om het postkantoor aan te wijzen als monument geen sprake was van een situatie, zoals opgenomen in artikel 5, derde lid van de Erfgoedverordening 2017 Heemstede (de Erfgoedverordening). In die besluiten is namelijk geen oordeel gegeven over de criteria uit die bepaling. Hierdoor is het college bevoegd om het postkantoor alsnog aan te wijzen als gemeentelijk monument. Ook is volgens het college niet in strijd met het gemeentelijke beleid gehandeld. Het uitgangspunt dat aanwijzingen enkel worden gedaan als de eigenaar het hiermee eens is, wordt gehanteerd bij particuliere eigenaren. Als het gaat om andere eigenaren, zoals projectontwikkelaars, is dit niet het geval. Het college volgt de adviescommissie niet over de zeldzaamheidswaarde. Het onderscheid tussen de eerdere situatie en de latere aanwijzing zit in de nauwere opvatting die het college voorheen hanteerde. Hoewel de beschikbare informatie voldoende duidelijk was, heeft het college een aanvullend advies gevraagd voorafgaand aan het nemen van het besluit. Daarom heeft het college het besluit in stand gelaten met aanvulling van de motivering.
De uitspraak van de rechtbank
4. De rechtbank heeft overwogen dat van de vennootschappen die een beroep hebben ingesteld enkel Sportveldweg als eigenaar van het postkantoor belanghebbende is bij het bestreden besluit. De overige vier vennootschapen hebben een afgeleid belang en de beroepen zijn daardoor niet-ontvankelijk.
5. In beroep was in geschil of er wel of geen aanwijzing kon volgen na de eerdere weigeringen om het postkantoor aan te wijzen als gemeentelijk monument. Daarbij is de centrale vraag of er een eerder inhoudelijk oordeel is gegeven over de cultuurhistorische en/of stedenbouwkundige en/of architectuurhistorische waarden van het postkantoor. De rechtbank is tot de conclusie gekomen dat er niet eerder, noch in 2010, noch in 2018 een afwijzing van het pand als gemeentelijk monument heeft plaatsgehad wegens het ontbreken van onderzoek naar de cultuurhistorische en/of stedenbouwkundige en/of architectuurhistorische waarden. Daaruit volgde volgens de rechtbank dat het college - nadat die waarden wél in beeld waren gebracht- de bevoegdheid toekwam het pand alsnog als gemeentelijk monument aan te wijzen. De gewijzigde visie van het college kwam volgens de rechtbank voort uit extra ingewonnen adviezen. Het ging ook uitdrukkelijk om gewijzigde inzichten, en de Erfgoedverordening staat aan een dergelijke wijziging niet in weg. Hierbij heeft het college naar het oordeel van de rechtbank de gewijzigde inzichten met voldoende ingewonnen adviezen onderbouwd. Sportveldweg e.a. hebben dat oordeel niet overtuigend weerlegd. Voor zover het besluit van 12 februari 2018 verwijst naar artikel 5, derde lid van de Erfgoedverordening moet dat volgens de rechtbank als feitelijk onjuist worden aangemerkt.
6. Het college heeft volgens de rechtbank ook niet in strijd gehandeld met het vertrouwensbeginsel. Volgens de rechtbank zijn er in de cultuurnota’s geen duidelijke en strikte beleidsregels opgenomen, op basis waarvan Sportveldweg e.a. erop mochten vertrouwen dat het postkantoor niet als gemeentelijk monument zou worden aangewezen. Ook konden Sportveldweg e.a. niet uit de eerdere afwijzing een toezegging afleiden dat er nooit een aanwijzing zou volgen. De verklaring van de vorige eigenaar kan ook niet als toezegging worden gezien.
7. Het college heeft een belangenafweging gemaakt en mocht volgens de rechtbank het behoud van het monument laten prevaleren boven het belang van de eigenaar. Het college heeft aangeboden mee te denken om de meest waardevol geachte elementen, te weten een sculptuur, glas-in-loodraam en een muurschildering, te behouden binnen ontwikkelingsplannen. Sportveldweg heeft inzichtelijk gemaakt dat de aanwijzing tot gevolg heeft dat zij minder rendement uit de investering kan halen. Maar daarmee is nog niet voldoende inzichtelijk gemaakt dat een alternatieve herontwikkeling niet financieel haalbaar is. Het college mocht dus in redelijkheid tot aanwijzing van het monument overgaan, aldus de rechtbank
Het hoger beroep en de beoordeling daarvan
8. Sportveldweg e.a. voeren tegen de uitspraak van de rechtbank diverse gronden die de Afdeling hierna, al dan niet gezamenlijk, zal beoordelen.
De ontvankelijkheid van de overige vier besloten vennootschappen
9. Sportveldweg e.a. betogen dat de rechtbank de andere vier vennootschappen die samen met Sportveldweg beroep hadden ingesteld ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Met de rechtbank is de Afdeling echter van oordeel dat alleen Sportveldweg belanghebbende is bij het besluit van 18 mei 2022. De Afdeling onderschrijft het oordeel van de rechtbank in de onder 1 opgenomen overweging, waarop dat oordeel is gebaseerd. De Afdeling voegt hieraan toe dat, in tegenstelling tot wat Sportveldweg e.a. betogen, de rechtbank daarmee niet buiten de omvang van het geding is getreden. Het oordeel van de rechtbank ziet namelijk alleen op de ontvankelijkheid in beroep en niet op de ontvankelijkheid van het bezwaar. Of een beroep ontvankelijk is, wordt door de bestuursrechter ambtshalve beoordeeld. partijen hoeven daarover dus geen gronden aan te dragen.
10. Hierna zal de Afdeling verwijzen naar de besloten vennootschap Sportveldweg Project B.V., als Sportveldweg.
Bevoegdheid tot aanwijzing als gemeentelijk monument
11. Sportveldweg betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat artikel 5, derde lid, van de Erfgoedverordening niet aan aanwijzing van het postkantoor als gemeentelijk monument in de weg staat. Bij besluit van 13 februari 2018 heeft het college namelijk een eerder verzoek tot aanwijzing afgewezen en daarbij verwezen naar artikel 5, derde lid van de Erfgoedverordening. Daardoor kan volgens Sportveldweg het postkantoor niet alsnog als gemeentelijk monument worden aangewezen.
11.1. In het besluit van 13 februari 2018 heeft het college besloten het postkantoor niet aan te wijzen als gemeentelijk monument. Daarin heeft het verwezen naar artikel 5, derde lid, van de Erfgoedverordening en de eerdere afwijzing van 29 juni 2010. Deze bepaling staat een aanwijzing in de weg als voor de desbetreffende onroerende zaak eerder een verzoek tot aanwijzing is afgewezen wegens het ontbreken van voldoende cultuurhistorische en/of stedenbouwkundige en/of architectuurhistorische waarden. Maar in de besluiten van 13 februari 2018 en 29 juni 2010 heeft het college de aanwijzing van het postkantoor als gemeentelijke monument niet afgewezen vanwege het ontbreken van voldoende cultuurhistorische en/of stedenbouwkundige en/of architectuurhistorische waarden. Het college heeft de verzoeken afgewezen vanwege het ontbreken van een omschrijving waardoor de zeldzaamheidswaarde niet vast stond. De cultuurhistorische en/of stedenbouwkundige en/of architectuurhistorische waarden heeft het college bij het nemen van deze besluiten niet beoordeeld. Aan deze eerdere besluiten komt dus niet de betekenis toe die die Sportveldweg daaraan hecht. Dit betekent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat artikel 5, derde lid, van de Erfgoedverordening niet aan aanwijzing in de weg staat.
Zeldzaamheidswaarde van het postkantoor
12. Wat Sportveldweg over de zeldzaamheidswaarde heeft aangevoerd, komt neer op een herhaling van wat zij in beroep heeft aangevoerd en waarover de rechtbank een oordeel heeft gegeven. De Afdeling onderschrijft het oordeel van de rechtbank in de onder 22 opgenomen overwegingen, waarop dat oordeel is gebaseerd.
Eigendomsrecht
13. Sportveldweg betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de beroepsgrond dat het college in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden (het Protocol) heeft gehandeld. De aanwijzing door het college legt volgens Sportveldweg een excessieve en buitensporige financiële last op haar schouders.
13.1. Zoals Sportveldweg terecht stelt, heeft de rechtbank in haar uitspraak geen expliciete verwijzing naar artikel 1 van het Protocol opgenomen. Dit leidt echter niet tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. De rechtbank heeft in het kader van de belangenafweging namelijk materieel het door Sportveldweg in dat kader aangedragen financieel belang als eigenaar wel bij haar oordeel betrokken. Volgens vaste rechtspraak houdt een aanwijzing als gemeentelijk monument voorts niet in dat er geen wijzigingen aan het pand mogen worden aangebracht, maar dat daarvoor een vergunning is vereist. Een dergelijk vereiste is geen onredelijk beperking van het eigendomsrecht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 25 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1358, overweging 6 en 6.1).
Vertrouwensbeginsel
14. Wat Sportveldweg over het vertrouwensbeginsel heeft aangevoerd, komt neer op een herhaling van wat zij in beroep heeft aangevoerd en waarover de rechtbank een oordeel heeft gegeven. De Afdeling onderschrijft het oordeel van de rechtbank in de onder 28 opgenomen overwegingen, waarop dat oordeel is gebaseerd.
Belangenafweging
15. Sportveldweg betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de belangenafweging van het college voldoende rekening is gehouden met de financiële gevolgen die de aanwijzing voor haar heeft. Volgens Sportveldweg had het college nader moeten onderzoeken of na aanwijzing zinvol hergebruik nog wel rendabel is. Ter ondersteuning van dat betoog heeft Sportveldweg in hoger beroep geactualiseerde kostenberamingen overgelegd van verschillende scenario’s, variërend van volledige sloop en nieuwbouw tot herbestemming van het huidige gebouw.
15.1. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het aan Sportveldweg is om te onderbouwen dat door de aanwijzing de mogelijkheden tot zinvol hergebruik van het pand zodanig worden beperkt dat de aanwijzing als gemeentelijk monument als onevenredig moet worden aangemerkt. Tegelijkertijd gaat de rechtbank onvoldoende in op de vraag of het behoud en herontwikkeling van dit specifieke pand wel een scenario is waarbij de verhouding tussen de te verwachten kosten en opbrengst realistisch is. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat wanneer een eigenaar van een tot monument aan te wijzen onroerende zaak genoegzaam kan motiveren waarom een aanwijzing negatieve (financiële) gevolgen heeft, het college al bij een aanwijzing die omstandigheden moet onderzoeken en in de afweging moet betrekken (zie de uitspraak van 12 januari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:54, overweging 6). De Afdeling constateert dat het college over de te verwachten kosten niets concreets heeft overwogen in zijn besluit van 15 december 2022. Het college heeft zonder nadere motivering de conclusie van de adviescommissie onderschreven dat financiële gevolgen niet maken dat er geen aanwijzing kan plaatsvinden. Een dergelijke generieke overweging is in het kader van deze belangenafweging echter onvoldoende, vooral ook omdat, naar onweersproken is gesteld, over de plannen voor het postkantoor en de (on)mogelijkheden van het omgevingsplan verschillende keren overleg heeft plaatsgevonden tussen Sportveldweg en vertegenwoordigers van het college.
Conclusie
16. Het hoger beroep is gegrond. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover daarbij het beroep van Sportveldweg ongegrond is verklaard. Doende wat de rechtbank zou moeten doen, verklaart de Afdeling het beroep gegrond en vernietigt zij het besluit van 15 december 2022.
17. Naar aanleiding van de geactualiseerde kostenberaming is tijdens de zitting met Sportveldweg, het college en met de vertegenwoordigers van de erfgoedcoalitie gesproken over de (on)mogelijkheden van herontwikkeling van het pand. In dat kader is door de vertegenwoordigers van de erfgoedcoalitie de bereidheid uitgesproken om met Sportveldweg en het college in overleg te treden. De erfgoedcoalitie is van oordeel dat herbestemming van het postkantoor met behoud van de zeldzaamheidswaarde mogelijk is, ook bij de realisering van woningbouw, waaronder woningbouw in het gebouw en op het minder monumentwaardige achter terrein. Gelet op het moment van ontvangst van de nadere stukken heeft het college de juistheid en mogelijkheden van de actuele kostenberamingen en de op zitting genoemde optie niet nader kunnen onderzoeken. Het college heeft wel benadrukt dat het nog steeds wil meedenken over een invulling die kan leiden tot het behoud van de belangrijke aspecten van het postkantoor, maar ook ruimte biedt voor de herontwikkeling tot woningen. Dit leidt tot de conclusie dat Afdeling op dit moment geen mogelijkheden ziet om zelf in de zaak te kunnen voorzien.
17.1. Dit betekent dat het college een nieuw besluit op bezwaar moet nemen met inachtneming van wat in deze uitspraak is overwogen. De Afdeling zal daarvoor een termijn stellen. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige.
18. Met het oog op de efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht te bepalen dat tegen het nieuwe besluit alleen bij haar beroep kan worden ingesteld.
19. Het college moet de proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van Sportveldweg Project BV gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 7 februari 2024 in zaak nr. 23/776, voor zover daarbij het beroep van Sportveldweg Project B.V. ongegrond is verklaard ;
III. verklaart het beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van 15 december 2022, kenmerk 1126266;
V. draagt het college van burgemeester en wethouders van Heemstede op om binnen 16 weken na verzending van deze uitspraak met inachtneming van wat daarin is overwogen een nieuw besluit te nemen;
VI. bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Heemstede tot vergoeding van bij Sportveldweg Project B.V. in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 5.092,21, waarvan € 5.068,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Heemstede aan Sportveldweg Project B.V. het door haar voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 924,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. E.A. Minderhoud, voorzitter, en mr. M. Soffers en mr. C.H. Bangma, leden, in tegenwoordigheid van mr. O. van Loon, griffier.
w.g. Minderhoud
voorzitter
w.g. Van Loon
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 april 2026
284-1043
BIJLAGE
Wettelijk kader
Erfgoedverordening Heemstede 2017
Artikel 5 Toetsingscriteria
1. Voor een aanwijzing als gemeentelijk monument komen onroerende zaken in aanmerking, die volledig of vrijwel volledig voldoen aan de volgende criteria:
a. de zaak heeft cultuurhistorische waarde;
b. de zaak heeft stedenbouwkundige waarde;
c. de zaak heeft architectuurhistorische waarde.
2. Teneinde voor aanwijzing als gemeentelijk monument in aanmerking te kunnen komen dient in ieder geval:
a. het casco van een object in een relatief goede staat te verkeren;
b. de oorspronkelijke vorm of aanleg in de hoofdopzet nog aanwezig te zijn, tenzij sprake is van een belangwekkende historisch gegroeide situatie;
c. de onroerende zaak een zekere zeldzaamheidswaarde te hebben.
3. Teneinde voor aanwijzing als gemeentelijk monument in aanmerking te kunnen komen, dient de onroerende zaak niet reeds eerder door het college wegens het ontbreken van voldoende cultuurhistorische en/of stedenbouwkundige en/of architectuurhistorische waarden te zijn afgewezen als gemeentelijk monument.