202307728/1/R1.
Datum uitspraak: 1 april 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb) in het geding tussen:
Stichting Heilloze Weg, gevestigd in Heiloo,
appellante,
en
de raad van de gemeente Heiloo,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 30 oktober 2023 heeft de raad het bestemmingsplan "[locatie 1]" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft de stichting beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De raad en de stichting hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 18 december 2025, waar de stichting, vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], bijgestaan door mr. J.E. Dijk, advocaat in Haarlem, en de raad, vertegenwoordigd door Y. Kliphuis, advocaat in Hoofddorp, vergezeld door S. Jager en D. Zondervan, zijn verschenen. Verder is op de zitting [transportbedrijf], vertegenwoordigd door [gemachtigde C], als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Het ontwerpplan is op 28 april 2022 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Inleiding
2. [transportbedrijf] is gevestigd op het adres [locatie 2] in Heiloo. Het bedrijf wordt verplaatst om woningbouw mogelijk te maken in het gebied Zuiderloo in de kern Heiloo.
Het plan maakt de hervestiging van het transportbedrijf op het perceel [locatie 1] in Heiloo mogelijk. Op dit perceel was een glastuinbouwbedrijf gevestigd. De kassen zijn inmiddels gesloopt. De schuur en de bedrijfswoning zullen blijven staan. Het perceel heeft grotendeels een enkelbestemming "Bedrijf" gekregen met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf". Het plan voorziet in verspreid liggende bouwvlakken die de oprichting van bedrijfsgebouwen en twee bedrijfswoningen mogelijk maken. Langs de randen van het perceel ligt een enkelbestemming "Groen". De gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor de landschappelijke inpassing.
De stichting richt zich op het behoud en de verbetering van onder meer de kwaliteit van natuur en milieu in de omgeving van Heiloo. Zij vreest dat het plan daarvoor nadelige gevolgen zal hebben.
Wettelijk kader
3. De relevante wet- en regelgeving en planregels van het bestemmingsplan staan in de bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.
Toetsingskader
4. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Begrenzingen bestemmingsplan
5. De stichting betoogt dat de raad ten onrechte een apart plan heeft vastgesteld om de verhuizing van het transportbedrijf naar het perceel [locatie 1] mogelijk te maken. Zij voert aan dat de voorliggende ontwikkeling ten onrechte niet is beoordeeld in samenhang met andere ontwikkelingen in de omgeving waarvoor de raad bestemmingsplannen heeft vastgesteld. De stichting doelt daarmee op onder andere het bestemmingsplan "Reconstructie Vennewatersweg", het uitwerkingsplan "[locatie 3], fase 1" en het bestemmingsplan "Aansluiting A9 Heiloo 2021".
5.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het plan is vastgesteld voor een duidelijk te onderscheiden deelgebied. Er is volgens de raad geen onlosmakelijk functioneel verband met de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt door de andere bestemmingsplannen waarop de stichting doelt.
5.2. De Afdeling overweegt hierover het volgende. De raad komt beleidsruimte toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Maar deze ruimte is niet zo groot dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
Gelet op wat de stichting heeft aangevoerd, is de Afdeling van oordeel dat de raad zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de vastgestelde planbegrenzing een goede ruimtelijke ordening dient. Zij betrekt daarbij dat niet gebleken is van een zodanige ruimtelijke samenhang tussen de ontwikkeling die het plan mogelijk maakt en de ontwikkelingen waarop de stichting doelt dat de raad had moeten afzien van de vaststelling van een apart bestemmingsplan voor de ontwikkeling waar het hier om gaat.
Het betoog slaagt niet.
Ladder voor duurzame verstedelijking
6. De stichting betoogt dat de raad het plan heeft vastgesteld zonder eerst de zogenaamde "ladder voor duurzame verstedelijking" te doorlopen. Zij voert daartoe aan dat de raad er ten onrechte van uitgaat dat binnen het plangebied al een stedelijke ontwikkeling mogelijk was. Volgens de stichting heeft de raad daarom ten onrechte niet gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de behoefte waarin het plan voorziet.
6.1. De raad stelt zich primair op het standpunt dat de stichting zich vanwege het relativiteitsvereiste in artikel 8:69a van de Awb niet op de ladder voor duurzame verstedelijking kan beroepen. Subsidiair brengt de raad naar voren dat het plan niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ruimtelijke effecten van de functieverandering van het perceel zijn daarvoor te beperkt. Bovendien neemt de maximaal met bedrijfsgebouwen te bebouwen oppervlakte volgens de raad niet toe. Maar al zou het een nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn, dan vindt deze volgens de raad plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Overigens zijn er volgens de raad geen andere locaties binnen bestaand stedelijk gebied die geschikt zijn voor de hervestiging van het transportbedrijf.
6.2. De Afdeling stelt vast dat op de zitting is gebleken dat de stichting het bestaan van de behoefte aan een hervestigingslocatie voor het [transportbedrijf] niet bestrijdt.
Kan de stichting zich op artikel 3.1.6 van het Bro beroepen?
6.3. In artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (het Bro) is bepaald dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
6.4. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (Kamerstukken II, 2009/10, 32 450, nr. 3, blz. 18-20) blijkt dat de wetgever met artikel 8:69a van de Awb de eis heeft willen stellen dat er een verband is tussen een beroepsgrond en het belang waarin de appellant door het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van degene die in (hoger) beroep komt.
6.5. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie de overzichtsuitspraak van 11 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2706, onder 10.12) beoogt artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik planologisch ongewenste versnippering tegen te gaan en leegstand te voorkomen.
Volgens de statuten van de stichting zijn haar belangen gelegen in de bescherming van natuur, milieu en landschappelijke en cultuurhistorische waarden in de gemeente Heiloo en aangrenzende gemeenten. Deze belangen zijn gebaat bij zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.
Anders dan de raad op de zitting naar voren heeft gebracht, is verder aannemelijk dat de stichting enige feitelijke werkzaamheden heeft verricht met het oog op in ieder geval één van haar statutaire doelstellingen. De stichting heeft op de zitting namelijk toegelicht dat haar vrijwilligers tijdens de paddentrek de route bewaken, vogeltellingen doen, overleggen met het waterschap over natuurvriendelijke oevers en in een tijdschrift over de natuur schrijven. In het kader van het relativiteitsvereiste wordt naast de statutaire doelstellingen ook van belang geacht of een belangenorganisatie enige feitelijke werkzaamheden heeft verricht die invulling geven aan één of meer van de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt. Zie daarvoor de uitspraak van de Afdeling van 20 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1139, onder 5.5. Omdat de stichting enige feitelijke werkzaamheden heeft verricht voor in ieder geval één van haar statutaire doelstellingen, kan zij opkomen voor de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt.
De Afdeling volgt de raad dan ook niet in zijn betoog dat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen waarvoor de stichting opkomt.
Nieuwe stedelijke ontwikkeling?
6.6. Tussen partijen is niet in geschil dat de ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling is als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Wel is in geschil of het om een nieuwe stedelijke ontwikkeling gaat.
6.7. Bij het beantwoorden van de vraag of een plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro mogelijk maakt, moet worden bekeken in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt. De Afdeling wijst op dit punt op haar overzichtsuitspraak van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, onder 7.
6.8. Vóór vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan gold het bestemmingsplan "Zandzoom", zoals de raad dat op 11 juli 2005 heeft vastgesteld. Het perceel had hierin de bestemming "Uit te werken bestemming groen (UWG)". In artikel 18, eerste lid, van de planvoorschriften is bepaald dat gronden met deze bestemming primair zijn bestemd voor:
a. natuurontwikkeling;
b. waterberging;
c. compensatie van natuurwaarden;
d. beheer en onderhoud van een watertransportleiding.
Secundair zijn deze gronden bestemd voor:
e. agrarisch medegebruik;
f. volkstuinen,
g. bestaande woningen.
Verder waren ook bij deze doeleinden behorende infrastructurele en additionele voorzieningen, bouwwerken, werken en werkzaamheden toegestaan.
Op grond van artikel 1.1.1, aanhef en onder i, van het Bro is een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
6.9. Naar het oordeel van de Afdeling was, gelet op de hiervoor weergegeven doeleindenomschrijving van artikel 18 van de planvoorschriften, op het perceel [locatie 1] geen stedelijke ontwikkeling mogelijk. Anders dan de raad betoogt, volgt dat ook niet uit de omstandigheden dat agrarisch medegebruik mogelijk was en dat tot voor kort een kassencomplex op het perceel stond. Daargelaten dat agrarische functies geen stedelijke ontwikkelingen zijn (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 december 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2896, onder 8.1), waren de bouwmogelijkheden op het perceel op grond van artikel 18, vierde lid, van de planvoorschriften beperkt tot 100 m2 bebouwing ten behoeve van één volkstuinencomplex en vergunningsvrije bouwwerken. De omvang van die bouwmogelijkheden is naar het oordeel van de Afdeling te gering om van een stedelijke ontwikkeling te spreken.
Ligt het perceel in bestaand stedelijk gebied?
6.10. Een perceel ligt volgens vaste rechtspraak binnen bestaand stedelijk gebied als:
1. het voorgaande bestemmingsplan op het perceel al een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing mogelijk maakt ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, of
2. het perceel op grond van het voorgaande plan kan worden beschouwd als bij een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De Afdeling wijst daarvoor op de hiervoor genoemde overzichtsuitspraak van 28 juni 2017, onder 10.1.
6.11. Naar het oordeel van de Afdeling voorzag het voorgaande bestemmingsplan op het perceel niet in een stedenbouwkundig samenstel ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca. Dergelijk gebruik was niet toegestaan gelet op het hiervoor weergegeven artikel 18, eerste lid, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Zandzoom". Bovendien waren de bebouwingsmogelijkheden op grond van artikel 18, vierde lid, van de planvoorschriften zeer beperkt. Gelet op de planologische mogelijkheden waren ter plaatse ook geen bij een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur mogelijk.
6.12. De raad heeft in zijn verweerschrift aangevoerd dat het perceel met de vaststelling van het bestemmingsplan "Zandzoom" op 11 juli 2005 tot het bestaand stedelijk gebied is gaan behoren. Dat is volgens hem zo, omdat met dit plan invulling is gegeven aan de gemeentelijke ambitie om Zandzoom tot een woongebied te transformeren. Op de zitting heeft de raad verder naar voren gebracht dat het perceel aansluit op stedelijk gebied vanwege de ligging aan de Vennewatersweg met aan de overzijde daarvan sportvelden.
6.13. Dit betoog kan niet worden gevolgd. Dat het bestemmingsplan "Zandzoom" stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt binnen hetzelfde plangebied, betekent niet dat het perceel [locatie 1] daardoor tot bestaand stedelijk gebied is gaan behoren. Wanneer de onder 6.10 genoemde situaties zich niet voordoen, leiden omstandigheden als de situering van het plangebied aansluitend aan bebouwing en aan een doorgaande weg er namelijk in beginsel niet toe dat het perceel toch in bestaand stedelijk gebied ligt. Zie de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017, onder 10.2. De Afdeling ziet in dit geval geen aanleiding om een uitzondering aan te nemen.
Tussenconclusie
6.14. Het plan maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk. De raad moest daarom beoordelen of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan die ontwikkeling kan worden voorzien. Dat heeft hij niet gedaan. Dat betekent dat de raad het plan heeft vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro.
Het betoog slaagt.
In stand laten rechtsgevolgen?
6.15. De Afdeling ziet uit het oogpunt van finale geschillenbeslechting aanleiding om te bezien of het hiervoor beschreven gebrek inmiddels is hersteld.
6.16. De raad heeft zich in zijn verweerschrift op het standpunt gesteld dat het transportbedrijf niet kan worden gevestigd op bedrijventerreinen in de omgeving. Volgens de raad is er onvoldoende ruimte op bedrijventerreinen in de kernen Heiloo en Limmen. Bovendien zijn volgens de raad op veel bedrijventerreinen geen bedrijfswoningen toegestaan. Ook ligt het bedrijventerrein Boekelermeer te ver van het afzetgebied van het transportbedrijf.
Op de zitting zijn de door de stichting naar voren gebrachte alternatieven besproken. De raad heeft zich ter aanvulling van zijn verweerschrift op het standpunt gesteld dat de bedrijventerreinen in Egmond aan den Hoef, Alkmaar en Heerhugowaard niet geschikt zijn, omdat deze buiten het afzetgebied van het transportbedrijf liggen.
6.17. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zijn standpunt dat binnen bestaand stedelijk gebied geen alternatieven bestaan onvoldoende onderbouwd. De raad heeft namelijk niet per bedrijventerrein inzichtelijk gemaakt dat daar onvoldoende ruimte is om het transportbedrijf te vestigen. Ook heeft hij niet onderbouwd dat ter plaatse geen bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat deze ook niet planologisch mogelijk gemaakt kunnen worden. Verder heeft de raad onvoldoende duidelijk gemaakt waar het afzetgebied van het transportbedrijf ligt en waarom de afstand tussen dat afzetgebied en de door de stichting genoemde alternatieve locaties te groot is.
In zoverre is het motiveringsgebrek dat aan het besluit van de raad kleeft niet hersteld. De Afdeling beoordeelt onder 11 tot en met 13 van deze uitspraak welke gevolgen daaraan moeten worden verbonden.
Strijd met artikel 6.3 van de Omgevingsverordening?
7. De stichting betoogt dat het plan is vastgesteld in strijd met de Omgevingsverordening NH2020 (hierna: de Omgevingsverordening). Zij voert aan dat het plan niet voldoet aan artikel 6.3, eerste lid, van de Omgevingsverordening, omdat onduidelijk is of regionale afstemming heeft plaatsgevonden.
7.1. In artikel 6.3, eerste lid, van de Omgevingsverordening is bepaald dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Een "stedelijke ontwikkeling" is volgens bijlage 1, onder 90, van de Omgevingsverordening een "ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening". Zoals hiervoor is overwogen, voorziet het plan in een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Daarom is ook sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.3 van de Omgevingsverordening. Dat betekent dat moeten worden voldaan aan de in artikel 6.3 bedoelde regionale afspraken.
In paragraaf 3.2.2 van de toelichting bij het plan staat hoe de raad aan artikel 6.3, eerste lid, van de Omgevingsverordening heeft getoetst. Hij is er daarbij van uitgegaan dat het plan niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zodat niet hoefde te worden beoordeeld of de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Gelet op het voorgaande is die conclusie niet juist.
Tussenconclusie
7.2. De raad heeft ten onrechte niet gemotiveerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Het betoog slaagt.
In stand laten rechtsgevolgen?
7.3. Ook op dit punt ziet de Afdeling aanleiding om te beoordelen of het gebrek is hersteld.
7.4. De raad heeft met een nader stuk de volgende regionale afspraken in het geding gebracht:
- de bestuursovereenkomst Wonen in het Groen van 16 december 2005 (BSO);
- de Overeenkomst Nieuwe Strandwal van 12 maart 2014 (ONS);
- het Woonakkoord Regio Alkmaar 2021;
- de uitvoering daarvan in de Woondeal 2.0 Regio Noord-Holland Noord.
Op de zitting heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat het plan aan de hiervoor genoemde afspraken voldoet. Volgens de raad volgt uit deze afspraken dat het beleid er sinds 2005 op is gericht om woningbouw in Heiloo mogelijk te maken. Het plan past binnen deze afspraken, omdat het is vastgesteld om woningbouw op de oude locatie van het transportbedrijf mogelijk te maken.
7.5. De Afdeling acht de hiervoor weergegeven motivering van de raad onvoldoende. Zij betrekt daarbij wat de stichting op de zitting naar voren heeft gebracht. De stichting heeft erop gewezen dat in bijlage 3 van de BSO staat dat de gemeente Heiloo voor de locatie Heiloo/Limmen inzet op versterking van groene flankzones en dat hiertoe grote ruime aaneengesloten groengebieden aan de flanken van de strandwal worden gerealiseerd. Verder heeft de stichting gewezen op de kaart met de begrenzingen van de deelgebieden van de ONS. Het perceel [locatie 1] ligt daarop binnen het deelgebied "Scope deelprogramma Groen". De raad heeft op de zitting niet kunnen uitleggen hoe de ontwikkeling van het perceel past binnen de BSO en de ONS. Alleen de stelling van de raad dat woningbouw in Heiloo noodzakelijk en urgent is, is onvoldoende om aan te nemen dat het plan in overeenstemming is met de BSO en de ONS.
In zoverre is het motiveringsgebrek dat aan het besluit van de raad kleeft niet hersteld. De Afdeling beoordeelt onder 11 tot en met 13 van deze uitspaak welke gevolgen daaraan moeten worden verbonden.
Strijd met artikel 6.4 van de Omgevingsverordening?
8. De stichting betoogt dat het plan in strijd met artikel 6.4, eerste lid, van de Omgevingsverordening is vastgesteld. Zij voert daartoe aan dat het perceel [locatie 1] binnen het werkingsgebied "landelijk gebied" van de Omgevingsverordening valt. Volgens de stichting volgt uit de tekst van artikel 6.4, eerste lid dat binnen dit werkingsgebied geen stedelijke ontwikkelingen, maar alleen kleinschalige ontwikkelingen, niet zijnde kleinschalige woningbouwontwikkelingen, zijn toegestaan. De voorliggende ontwikkeling is volgens de stichting geen kleinschalige ontwikkeling, maar een stedelijke ontwikkeling. Maar al zou het een kleinschalige ontwikkeling zijn, dan wordt volgens de stichting niet voldaan aan de in artikel 6.4 opgenomen voorwaarden.
8.1. Artikel 6.4 van de Omgevingsverordening luidt, voor zover hier relevant:
"1. Ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied kan een ruimtelijk plan uitsluitend voorzien in een kleinschalige ontwikkeling, niet zijnde een kleinschalige woningbouwontwikkeling indien:
a. op de ontwikkeling plaatsvindt op een locatie waar een stedelijke functie is toegestaan;
b. het toegestane bebouwd oppervlak niet wordt vergroot; en
c. het aantal burgerwoningen niet toeneemt."
Een "kleinschalige ontwikkeling" is volgens bijlage 1, onder 41, van de Omgevingsverordening: "nieuwe bebouwing voor stedelijke functies die gelet op de kleinschaligheid en beperkte ruimtelijke gevolgen niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening".
8.2. Anders dan de stichting betoogt, volgt uit de tekst van het eerste lid van artikel 6.4, van de Omgevingsverordening niet dat ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied alleen kleinschalige ontwikkelingen, niet zijnde kleinschalige woningbouwontwikkelingen, zijn toegestaan. Daarin staat namelijk niet dat stedelijke ontwikkelingen niet zijn toegestaan in het werkingsgebied landelijk gebied. In de bepaling worden alleen voorwaarden gesteld aan het mogelijk maken van kleinschalige ontwikkelingen, niet zijnde kleinschalige woningbouwontwikkelingen, in het werkingsgebied landelijk gebied.
De Afdeling vindt hiervoor ook steun in de artikelsgewijze toelichting bij artikel 6.4, van de Omgevingsverordening. Volgens de toelichting geldt als uitgangspunt dat kleinschalige ontwikkelingen voor stedelijke functies niet mogelijk zijn binnen het werkingsgebied landelijk gebied omdat hiervoor een plek is te vinden in stedelijk gebied. Artikel 6.4 maakt onder voorwaarden een uitzondering op dat uitgangspunt mogelijk.
Zoals hiervoor is overwogen onder 6.6, is de voorliggende ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Daarom is het geen kleinschalige ontwikkeling en is artikel 6.4 van de Omgevingsverordening hier dus niet van toepassing.
Het betoog slaagt niet.
Aantasting landschappelijke waarden
9. De stichting betoogt dat het plan leidt tot een onevenredige aantasting van landschappelijke waarden. Zij voert daartoe aan dat de vestiging van het transportbedrijf de zichtlijnen richting de kust zal verstoren. Daarbij wijzen zij erop dat het plangebied direct grenst aan gronden die in de Omgevingsverordening worden aangemerkt als Bijzonder provinciaal landschap.
9.1. In artikel 6.46, tweede lid, van de Omgevingsverordening is bepaald dat een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap regels bevat ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten. De Afdeling stelt vast dat het plangebied buiten dit werkingsgebied valt, zodat het artikel in zoverre toepassing mist.
Dat neemt niet weg dat de raad in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening moest houden met de ter plaatse aanwezige landschappelijke waarden. Maar in wat de stichting daarover aanvoert, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad dat onvoldoende heeft gedaan. De Afdeling betrekt daarbij de voorziene groene inpassing in het plan aan de oost-, zuid- en westzijde van het perceel.
Het betoog slaagt niet.
Stikstofdepositie
10. De stichting betoogt dat het plan is vastgesteld in strijd met de Wet natuurbescherming (de Wnb). Daartoe voert zij aan dat het stikstofonderzoek waarop de raad zijn besluit heeft gebaseerd ondeugdelijk is.
Volgens haar zijn de uitgangspunten van het stikstofonderzoek niet reëel en aannemelijk. Als de bouw sneller klaar is binnen de twee jaar waar het stikstofonderzoek van uitgaat, dan zal de spreiding van emissies in tijd niet plaatsvinden. De stichting wijst er in dit verband op dat de fasering niet in de planregels is vastgelegd. Daarnaast kan er niet van worden uitgegaan dat de bedrijfsgebouwen emissieloos zullen worden verwarmd. Zo wijst de stichting erop dat het gebruikelijk is om bedrijfsgebouwen met gas te verwarmen. Verder kunnen bedrijfsgebouwen ook met hout- of pelletkachels worden verwarmd. Daarnaast is alleen rekening gehouden met de emissies van de vrachtwagen en de verreiker. Het plan sluit niet uit dat niet-elektrische heftrucks worden gebruikt.
Tenslotte betoogt de stichting dat de raad de gevolgen van het plan had moeten beoordelen in samenhang met andere stikstofuitstotende ontwikkelingen in de directe omgeving van het plangebied.
10.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het plan geen significante gevolgen kan hebben voor een of meer Natura 2000-gebieden. Ter onderbouwing verwijst de raad naar het stikstofonderzoek van Antea Group van 9 oktober 2023 dat als bijlage 4 bij de toelichting bij het plan is gevoegd. In dat rapport zijn om de depositie van de aanlegfase te bepalen de stikstofemissies van mobiele werktuigen en van het werkverkeer in kaart gebracht. Om de effecten van de gebruiksfase in beeld te brengen zijn de emissies van de aan de bedrijfsvoering en nieuwe bedrijfswoning toe te rekenen transportbewegingen bepaald. Het rapport gaat ervan uit dat de nieuwe bebouwing geen stikstofemissie veroorzaakt, omdat deze gasloos wordt gerealiseerd. De conclusie is dat significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten, omdat uit de rekenresultaten geen stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol per hectare per jaar blijkt.
De raad heeft bij zijn beoordeling geen aanleiding gezien om ook de stikstofemissie van ontwikkelingen in de directe omgeving van het plangebied te betrekken. Volgens de raad hoefde dat niet, omdat het plan op zichzelf beschouwd geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden kan hebben. De raad heeft daarbij verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 1 september 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1960.
Toetsingskader
10.2. Uit artikel 2.8 van de Wnb, gelezen in samenhang met artikel 2.7 van de Wnb, volgt dat de raad in een voortoets moet onderzoeken of de ruimtelijke ontwikkeling waarin een bestemmingsplan voorziet, op zichzelf, of in combinatie met andere plannen en projecten, significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Bij die beoordeling mogen de positieve gevolgen van inherente standaardonderdelen van de ruimtelijke ontwikkeling worden betrokken. Als uit de voortoets volgt dat significante gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling niet op voorhand op grond van objectieve gegevens kunnen worden uitgesloten, dan moet een passende beoordeling worden gemaakt. Het plan kan dan worden vastgesteld als uit de passende beoordeling de zekerheid wordt verkregen dat de ruimtelijke ontwikkeling waarin het bestemmingsplan voorziet de natuurlijke kenmerken van de betrokken Natura 2000-gebieden niet zal aantasten (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 14 januari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:193, onder 14 en 15).
Mocht de raad zich baseren op het stikstofonderzoek?
10.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2994, onder 12.3), is voor het antwoord op de vraag of het stikstofonderzoek ten grondslag kan worden gelegd aan het besluit van belang of de uitgangspunten waarop het onderzoek is gebaseerd reëel en aannemelijk zijn.
10.4. In het stikstofonderzoek is ervan uitgegaan dat het bouwrijp maken en 50% van de funderingswerkzaamheden een jaar duurt en dat het daarop volgende jaar de andere 50% van de funderingswerkzaamheden, het bouwen en het woonrijp maken zullen plaatsvinden.
Op grond van artikel 3.2.3 van de planregels mogen gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. In artikel 3.2.5, aanhef en onder a, is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ één bedrijfswoning is toegestaan.
Het plangebied is volgens de toelichting bij het plan ongeveer 1 ha groot. De Afdeling stelt aan de hand van de verbeelding vast dat de drie meest zuidelijk gelegen bouwvlakken in totaal ongeveer 3.430 m2 aan bedrijfsgebouwen mogelijk maken. Het bouwvlak waar de nieuwe bedrijfswoning is toegestaan is ongeveer 350 m2 groot.
In het niet nader gemotiveerde standpunt van de stichting dat de bouw sneller klaar kan zijn dan in de twee jaar waarvan het stikstofonderzoek uitgaat, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat die duur niet reëel en aannemelijk is. Daarbij betrekt zij de omvang van het perceel en de met gebouwen te bebouwen oppervlakte daarvan.
In zoverre slaagt het betoog niet.
10.5. Anders ligt dat wat betreft de gebruiksfase. [gemachtigde C] heeft op de zitting verklaard dat de bedrijfsgebouwen emissieloos zullen worden verwarmd en dat uitsluitend elektrische heftrucks worden gebruikt, maar niet is onderbouwd dat dit een gangbare bedrijfsvoering is. De raad heeft daarom emissieloze verwarming van de bedrijfsgebouwen en de inzet van elektrische heftrucks niet zonder meer reëel en aannemelijk mogen achten. Hij had dit in dit geval dan ook moeten borgen in de regels van het voorliggende plan. Daarbij betrekt de Afdeling dat de raad en [transportbedrijf] op de zitting hebben verklaard het ermee eens te zijn dat in de planregels wordt geregeld dat de bedrijfsgebouwen niet mogen worden aangesloten op het gasnetwerk en dat de bedrijfsgebouwen niet verwarmd mogen worden door hout- en pelletkachels. Ook met een beperking tot het gebruik van elektrische heftrucks zijn de raad en [transportbedrijf] akkoord, zo hebben zij op de zitting kenbaar gemaakt. De Afdeling stelt vast dat planregels met deze inhoud nu nog niet in het plan zijn opgenomen. Dat betekent dat de raad het plan in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft vastgesteld.
Het betoog slaagt in zoverre.
Cumulatieve beoordeling?
10.6. De Afdeling volgt de stichting niet in haar betoog dat de raad de gevolgen van het plan had moeten beoordelen in samenhang met andere stikstofuitstotende ontwikkelingen in de directe omgeving van het plangebied. In een stikstofonderzoek hoeven de cumulatieve effecten met andere plannen en projecten niet te worden beoordeeld als uit dat onderzoek blijkt dat het bestemmingsplan op zichzelf geen gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. De Afdeling verwijst naar de hiervoor genoemde uitspraak van 1 september 2021, onder 26.1. Zij ziet geen reden om daarover in deze zaak anders te oordelen. Er kan van worden uitgegaan dat het voorliggende plan op zichzelf geen gevolgen voor Natura 2000-gebieden heeft, mits planregels zoals genoemd onder 10.5, alsnog in het plan worden opgenomen.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
Conclusie
11. Gelet op wat onder 6.17, 7.5 en 10.5 is overwogen is het beroep gegrond.
Bestuurlijke lus
12. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling de raad opdragen om binnen 26 weken na verzending van deze uitspraak de gebreken in het plan te herstellen.
De raad moet daarvoor alsnog deugdelijk motiveren dat niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de ontwikkeling waarin het plan voorziet.
Ook moet de raad alsnog deugdelijk motiveren dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de in artikel 6.3 van de Omgevingsverordening bedoelde regionale afspraken.
Ten slotte moet de raad het onder 10.5 geconstateerde zorgvuldigheidsgebrek wegnemen door de planregels aan te passen zoals dat onder 10.5 is aangegeven.
Zoals op de zitting is besproken, is het in ieder geval niet toegestaan om in de planregels de mogelijkheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen afhankelijk te stellen van de gunstige uitkomst van een stikstofberekening, zoals de raad heeft voorgesteld. De raad moet zich namelijk op grond van artikel 2.7, eerste lid, van de Wnb voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan ervan verzekeren dat het plan geen significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied.
Als de raad niet alsnog deugdelijk kan motiveren dat niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de ontwikkeling waarin het plan voorziet en dat deze ontwikkeling in overeenstemming is met de regionale afspraken, dan zal de raad het plan moeten aanpassen door daarin alsnog een andere passende regeling voor het perceel [locatie 1] op te nemen.
13. Gelet op het voorgaande moet de raad in ieder geval een nieuw besluit nemen. Ter voorlichting van partijen merkt de Afdeling op dat op dit besluit het recht zoals dat gold voor 1 januari 2024 van toepassing blijft. Tenzij het nieuwe besluit leidt tot een wezenlijk andere plan, hoeft afdeling 3.4 van de Awb bij de voorbereiding van dat besluit niet opnieuw te worden toegepast.
14. In de einduitspraak wordt beslist over vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt de raad van de gemeente Heiloo op om binnen 26 weken na verzending van deze tussenuitspraak:
- met inachtneming van overweging 11 en 12 de daar genoemde gebreken in het besluit van 30 oktober 2023 te herstellen, op de daar genoemde wijze;
- de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mee te delen en het nieuwe besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mee te delen.
Aldus vastgesteld door mr. J.F. de Groot, voorzitter, en mr. J. Gundelach en mr. C.H. Bangma, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.L. van Driel Kluit, griffier.
w.g. De Groot
voorzitter
w.g. Van Driel Kluit
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 april 2026
703-1136
BIJLAGE
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 8:69a
De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.
Wet natuurbescherming
Artikel 2.7
1. Een bestuursorgaan stelt een plan dat niet direct verband houdt met of nodig is voor het beheer van een Natura 2000-gebied, en dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, uitsluitend vast indien is voldaan aan artikel 2.8.
[…]
Artikel 2.8
1. Voor een plan als bedoeld in artikel 2.7, eerste lid, of een project als bedoeld in artikel 2.7, tweede lid, maakt het bestuursorgaan, onderscheidenlijk de aanvrager van de vergunning, een passende beoordeling van de gevolgen voor het Natura 2000-gebied, rekening houdend met de instandhoudingsdoelstellingen voor dat gebied.
[…]
3. Het bestuursorgaan stelt het plan uitsluitend vast, en gedeputeerde staten verlenen voor het project, bedoeld in het eerste lid, uitsluitend een vergunning, indien uit de passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten.
Besluit ruimtelijke ordening
Artikel 1.1.1
[…]
h. bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
i. stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen;
Artikel 3.1.6
[…]
2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Omgevingsverordening NH2020
Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen
1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
[…]
Artikel 6.4 Kleinschalige ontwikkelingen
1. Ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied kan een ruimtelijk plan uitsluitend voorzien in een kleinschalige ontwikkeling, niet zijnde een kleinschalige woningbouwontwikkeling indien:
a. op de ontwikkeling plaatsvindt op een locatie waar een stedelijke functie is toegestaan;
b. het toegestane bebouwd oppervlak niet wordt vergroot; en
c. het aantal burgerwoningen niet toeneemt.
[…]
Bijlage 1
Voor de toepassing van deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder:
[…]
41. kleinschalige ontwikkeling: nieuwe bebouwing voor stedelijke functies die gelet op de kleinschaligheid en beperkte ruimtelijke gevolgen niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening
[…]
90. stedelijke ontwikkeling: ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening
Voorschriften deel uitmakende van het plan Zandzoom, gemeente Heiloo
Artikel 18 Uit te werken bestemming groen (UWG)
1. Doeleindenomschrijving
De als zodanig op de plankaart aangegeven gronden zijn primair bestemd voor:
a. natuurontwikkeling;
b. waterberging;
c. compensatie van natuurwaarden;
d. beheer en onderhoud van een watertransportleiding
binnen een afstand van 7,5 meter van de op de plankaart aangegeven watertransportleiding;
en secundair voor
e. agrarisch medegebruik;
f. volkstuinen,
g. bestaande woningen;
met de daarbij behorende infrastructurele en additionele voorzieningen, bouwwerken, werken en werkzaamheden.
2. Beschrijving in hoofdlijnen
Bij de realisatie van deze bestemming worden de volgende doeleinden nagestreefd:
Water en groen:
- de realisatie van deels openbaar toegankelijke groengebieden met een overwegend open karakter incl. waterlopen die tevens een functie hebben voor de berging en infiltratie van regenwater;
- de handhaving van doorzichten naar het open gebied ten westen van het plangebied;
- het zo veel mogelijk handhaven en herstellen van bestaande kleinschalige groenvoorzieningen in de vorm van houtwallen en elzensingels, zoals aangegeven op toelichtingskaart 3;
- het zo veel mogelijk handhaven en herstellen van cultuurhistorisch waardevolle waterlopen, zoals aangegeven op toelichtingskaart 3.
Woningen:
- de handhaving van hoofdvorm, zoals deze wordt bepaald door goothoogte, bouwhoogte, dakhelling en kapvorm van de op de plankaart als "karakteristiek" aangeduide panden;
- het zo veel mogelijk handhaven van bestaande bedrijfswoningen.
Infrastructuur en parkeren:
- de realisatie van nieuwe infrastructuur, waarbij de ontsluiting van het gebied voor gemotoriseerd verkeer binnen de bestemming plaatsvindt vanaf de bestaande wegen in het gebied;
- een veilige ontsluiting voor voetgangers en fietsers, in aansluiting op voet- en fietsroutes elders in Heiloo;
- het parkeren vindt op eigen erf plaats.
3. Uitwerkingsregels ex artikel 11 W.R.O.
Burgemeester en Wethouders werken deze bestemming uit met inachtneming van het bepaalde in artikel 18, lid 2 en artikel 3 en de volgende uitwerkingsregels:
1. Uitgangspunt voor de opzet en inrichting van het gebied binnen de bestemming zijn het Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Wonen in het Groen Heiloo/Limmen, het Ruimtelijk Plan Landelijk Gebied en het gemeentelijk Convenant Duurzaam Bouwen.
2. Alvorens tot uitwerking over te gaan, wordt in het gebied dat op toelichtingskaart 2 is aangeduid met de cijfers 18 en 19 een onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van archeologische resten. Indien uit dit onderzoek blijkt dat ter plekke archeologische resten aanwezig zijn, houden Burgemeester en Wethouders rekening met de archeologische waarden van de gronden. Dit betekent dat de gevonden waarden bij voorkeur in situ behouden blijven en indien dit niet mogelijk is, zij zoveel mogelijk in de uitwerking en inrichting zullen worden verwerkt.
3. Bij bouwwerkzaamheden in het gebied dat op toelichtingskaart 2 is aangeduid met het cijfer 15 moet vooraf onderzoek worden gedaan naar archeologische waarden.
4. De uitwerking van de bestemming vindt plaats in goede afstemming met de aangrenzende bestemmingen, met dien verstande dat de gemeenschappelijke bestemmingsgrenzen van de uit te werken bestemmingen met niet meer dan 30 m mogen worden verschoven.
5. Op basis van nader ecologisch onderzoek dienen voorafgaand aan de werkzaamheden de benodigde ontheffingen van de Flora- en faunawet te zijn verkregen en dient duidelijkheid te bestaan over eventuele compenserende maatregelen.
6. Voor de berging en infiltratie van hemelwater moet in het gehele gebied dat valt onder de bestemmingen UW1 tot en met 6, UWGR, UWG en UWGB een gebied worden ingericht dat minimaal gelijk is aan 20% van het verharde oppervlak dat direct loost op het oppervlaktewater.
[…]
4. Bebouwingsvoorschriften
Woningen
Van gebouwen op de plankaart aangeduid als "karakteristiek" dient de huidige bouwvorm, zoals die blijkt uit goot- en bouwhoogte, dakvorm en dakhelling, te blijven bestaan; in een plan van uitwerking mag een vrijstelling van deze bepaling worden opgenomen.
Volkstuinen
Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van volkstuinen geldt dat per volkstuincomplex maximaal 100 m² mag worden bebouwd; daarbij bedraagt de goot- en bouwhoogte maximaal 3,5 en 8 meter.
Overige gebouwen en andere bouwwerken
1. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden geldt dat uitsluitend gebouwen mogen worden gebouwd zoals bedoeld in artikel 43 van de Woningwet; in een plan van uitwerking mogen bij vrijstelling grotere en hogere gebouwen mogelijk worden gemaakt.
2. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd zoals bedoeld in artikel 43 van de Woningwet.
Regels van het bestemmingsplan: [locatie 1]
Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
[…]
1.30 transportbedrijf:
een bedrijf die zich richt op bedrijfsmatige uitoefening binnen de transportsector;
[…]
Artikel 3 Bedrijf
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijven;
b. ter plaatse van de aanduiding:
1. 'specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf' een transportbedrijf (milieucategorie 3.1);
2. 'bedrijfswoning': één bedrijfswoning;
3. 'specifieke vorm van bedrijf - bestaand bijgebouw': een bestaand bijgebouw ten behoeve van de bedrijfswoning;
4. 'water': water;
met de daarbij behorende:
c. tuinen, erven en terreinen;
d. wegen en paden;
e. groenvoorzieningen;
f. openbare nutsvoorzieningen;
g. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder bruggen, dammen en duikers;
h. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
i. water.
[…]
3.2.3 Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
b. per bestemmingsvlak mogen uitsluitend bedrijfsgebouwen ten behoeve van één bedrijf worden gebouwd;
3.2.4 Bedrijfsgebouwen
Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. de goothoogte van een bedrijfsgebouw mag maximaal 6 meter bedragen;
b. de bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mag maximaal 9 meter bedragen;
c. de dakhelling van een bedrijfsgebouw mag niet minder dan 20 graden en maximaal 60 graden bedragen;
3.2.5 Bedrijfswoning
Voor het bouwen van een bedrijfswoning gelden de volgende bepalingen:
a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is één bedrijfswoning toegestaan;
b. de inhoud van een bedrijfswoning mag maximaal 650 m3 bedragen;
c. de goothoogte van een bedrijfswoning mag maximaal 4,5 meter bedragen;
d. de bouwhoogte van een bedrijfswoning mag maximaal 9 meter bedragen;