202302028/1/R4.
Datum uitspraak: 28 januari 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend in Hoevelaken, gemeente Nijkerk,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 februari 2023 in zaak nr. 21/989 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Nijkerk.
Procesverloop
Bij besluit van 6 augustus 2020 heeft het college het handhavingsverzoek van [appellante] met betrekking tot de door haar gehuurde woning aan de [locatie] in Hoevelaken gedeeltelijk toegewezen.
Bij besluit van 12 januari 2021 heeft het college naar aanleiding van het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar het besluit van 6 augustus 2020 in stand gelaten, onder aanvulling van de motivering.
Bij uitspraak van 20 februari 2023 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. [appellante] en Stichting De Alliantie (hierna: de Alliantie) hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 27 oktober 2025, waar [appellante], bijgestaan door mr. J.P.J. Botterblom, advocaat in Nijkerk, vergezeld door [persoon A], en het college, vertegenwoordigd door R.P. Verweij en A. Veldhuizen, zijn verschenen. Verder is de Alliantie, vertegenwoordigd door mr. drs. W. Vos, advocaat te Utrecht, vergezeld door [persoon B], als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een verzoek om handhaving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk II van de Woningwet is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet in samenhang bezien met artikel 4.1, aanhef en onder p, het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt.
Het verzoek om handhaving van het bepaalde bij of krachtens hoofdstuk II van de Woningwet is gedaan op 4 mei 2020. Dat betekent dat in dit geval hoofdstuk II van de Woningwet en het Bouwbesluit 2012, zoals die golden vóór 1 januari 2024, van toepassing blijven.
Artikel 4.3 van de Invoeringswet Omgevingswet in samenhang bezien met artikel 4.1 kent geen overgangsrecht voor de zorgplicht uit artikel 1a van de Woningwet. Dat betekent dat, voor zover het gaat om handhaving van dat artikel, het recht van toepassing is, zoals dat gold ten tijde van de besluiten van 6 augustus 2020 en 12 januari 2021.
Inleiding
2. Bij brief van 4 mei 2020 heeft [appellante] het college verzocht om handhavend op te treden tegen de Alliantie vanwege de bouwkundige staat van de woning aan de [locatie] in Hoevelaken. [appellante] diende het verzoek met name in vanwege problemen met het binnenklimaat van de woning. Ten tijde van het handhavingsverzoek huurde [appellante] de woning van de Alliantie.
Het college heeft zich in het besluit van 6 augustus 2020 op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een overtreding van artikel 1a, tweede lid en artikel 1b, tweede lid, van de Woningwet. In zoverre is het handhavingsverzoek daarom afgewezen. Voor zover van belang voldeed het mechanische ventilatiesysteem volgens het college echter niet aan artikel 3.38 van het Bouwbesluit 2012. In zoverre is het handhavingsverzoek toegewezen.
Bij uitspraak van 18 september 2020 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland (de voorzieningenrechter) het college opgedragen nader onderzoek te (laten) doen naar een eventuele overtreding van artikel 3.26 van het Bouwbesluit 2012. Dit onderzoek is op 13 oktober 2020 uitgevoerd door De Keurder.
Met het besluit van 12 januari 2021 heeft het college besloten het besluit van 6 augustus 2020 niet te herroepen en in stand te laten onder aanvulling van de motivering met betrekking tot artikel 3.26 van het Bouwbesluit 2012.
3. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. De bijlage maakt onderdeel uit van de uitspraak.
Bespreking van het hoger beroep
4. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het onderzoek van De Keurder zorgvuldig is en dat het college daar zijn besluit van 12 januari 2021 op mocht baseren. Op basis van het onderzoek van De Keurder kan niet worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan artikel 3.26 van het Bouwbesluit 2012. Zo ontbreken de gehanteerde meetmethodes en meetresultaten in het rapport. Het college heeft het besluit van 12 januari 2021 in zoverre onzorgvuldig voorbereid, aldus [appellante].
4.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten.
Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb) voor de wettelijke adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs.
Als een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de adviseur een reactie op wat [appellante] over het advies heeft aangevoerd.
4.2. De Afdeling overweegt dat het college, naar aanleiding van de opdracht van de voorzieningenrechter, De Keurder heeft gevraagd om een onderzoek uit te voeren naar een eventuele overtreding van artikel 3.26, tweede lid, van het Bouwbesluit 2012. Op grond van dat artikellid moet de scheidingsconstructie (de vloer) waterdicht zijn, bepaald volgens de norm NEN 2778. Uit het rapport van De Keurder volgt niet dat de waterdichtheid van de vloer is bepaald volgens NEN 2778. Op de zitting van de Afdeling heeft het college dat erkend. Het college mocht daarom niet zonder nadere motivering afgaan op het rapport van De Keurder.
Op de zitting heeft het college gesteld dat het niettemin aan zijn vergewisplicht heeft voldaan doordat een toezichthouder later metingen heeft gedaan met een vochtmeter. De Afdeling overweegt dat dit een andere bepalingsmethode is dan beschreven in NEN 2778, waarin onder andere het gebruik van een gekalibreerd beregeningstoestel wordt voorgeschreven. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen kan een andere bepalingsmethode worden gebruikt als de toepassing van NEN 2778 praktisch niet uitvoerbaar is. De Afdeling verwijst hiervoor naar haar uitspraak van 20 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:101, onder 4.2. Op de zitting heeft het college desgevraagd geantwoord niet te weten of de bepalingsmethode uit NEN 2778 praktisch niet uitvoerbaar was. De Alliantie heeft hierover aangevoerd dat geen vocht is geconstateerd in de kruipruimte, dat geen vocht is gemeten in de vloer en dat in de woning zelf ook geen te hoog vochtpercentage is gemeten, ondanks dat de woning twee jaar leeg stond ten tijde van het onderzoek door De Keurder. De Afdeling overweegt dat hiermee niet aannemelijk is gemaakt dat het praktisch onuitvoerbaar was om de waterdichtheid van de vloer conform NEN 2778 te bepalen.
Het besluit van 12 januari 2021 is daarom niet zorgvuldig voorbereid. De rechtbank heeft dit niet onderkend. Omdat dat besluit alleen al om deze reden voor vernietiging in aanmerking komt, komt de Afdeling niet toe aan een bespreking van de overige gronden van [appellante].
Het betoog slaagt.
Conclusie en slot
5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep gegrond verklaren en het besluit van 12 januari 2021 vernietigen, wegens strijd met artikel 3:2 van de Awb. Het college zal een nieuw besluit op bezwaar moeten nemen.
6. Het college moet de proceskosten van [appellante] vergoeden. Het college hoeft de proceskosten van de Alliantie niet te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 februari 2023 in zaak nr. 21/989;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Nijkerk van 12 januari 2021, kenmerk 1066392;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Nijkerk tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het hoger beroep en het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.736,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Nijkerk aan [appellante] het door haar voor de behandeling van het hoger beroep en het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 455,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. E.A. Minderhoud, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J. van den Brink, griffier.
w.g. Minderhoud
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Van den Brink
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2026
776-1069
BIJLAGE
Wettelijk kader
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 3:2
Bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
Artikel 3:9
Indien een besluit berust op een onderzoek naar feiten en gedragingen dat door een adviseur is verricht, dient het bestuursorgaan zich ervan te vergewissen dat dit onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
Woningwet
Artikel 1a
[…]
2. Een ieder die een bouwwerk bouwt, gebruikt, laat gebruiken of sloopt, dan wel een open erf of terrein gebruikt of laat gebruiken, draagt er, voor zover dat in diens vermogen ligt, zorg voor dat als gevolg van dat bouwen, gebruik of slopen geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.
[…]
Artikel 1b
[…]
2. Het is verboden een bestaand bouwwerk, open erf of terrein in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, tweede lid, aanhef en onderdeel a, en vierde lid.
[…]
Bouwbesluit 2012
Artikel 3.26
1. Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.
2. Een constructie die de scheiding vormt tussen een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte en een kruipruimte, met inbegrip van de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op het kunnen binnendringen van vocht in de verblijfsruimte, de toiletruimte of de badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.
3. Een inwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte, voor zover die scheidingsconstructie niet grenst aan een andere verblijfsruimte, een andere toiletruimte of een andere badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht.