202503258/1/R2.
Datum uitspraak: 2 september 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
Cocagne Investments B.V., gevestigd in Utrecht,
appellante,
en
het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 25 april 2025 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van de gebouwen A en E van fase I van de herontwikkeling van het VDMA-terrein in Eindhoven.
Bij besluit van 25 april 2025 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van de functies short stay en logies in gebouw E voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming.
Deze besluiten zijn gecoördineerd voorbereid en bekendgemaakt.
Tegen deze besluiten heeft Cocagne Investments B.V. beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Bij twee besluiten van 8 juli 2025 heeft het college de besluiten van 25 april 2025 gewijzigd in die zin dat de tekeningen behorende bij de omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E zijn vervangen en dat in de omgevingsvergunning voor het gebruik van gebouw E voor short stay en logies een aanvullend voorschrift is opgenomen.
Bij besluit van 7 mei 2026 heeft het college het besluit van 25 april 2025 tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E aangevuld in die zin dat een omgevingsvergunning is verleend voor de technische installatieruimte met liftopbouw en valbeveiliging op gebouw A.
Cocagne Investments B.V., VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft het beroep op de zitting van 23 juni 2026 behandeld, waar Cocagne Investments B.V., vertegenwoordigd door mr. K. Markerink, advocaat te Amsterdam, vergezeld door [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. A.M. Huiswoud, mr. I. Verbunt en J. van den Boom, zijn verschenen. Voorts zijn op de zitting VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V., vertegenwoordigd door mr. M.Y.C.L. de Wit, advocaat te Rotterdam, vergezeld door [gemachtigden] en mr. R.J.G. Bäcker, advocaat te Rotterdam, als partij gehoord.
Overwegingen
OVERGANGSRECHT INWERKINGTREDING OMGEVINGSWET
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
De aanvragen om een omgevingsvergunning zijn ingediend op 22 december 2023. Dat betekent dat in dit geval het recht, waaronder de Wabo en de Crisis- en herstelwet, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
INLEIDING
2. Het VDMA-terrein ligt aan de Raiffeisenstraat ongenummerd nabij de Raiffeisenstraat 1A in Eindhoven. Voor de herontwikkeling van dit terrein heeft de raad van de gemeente Eindhoven op 8 maart 2022 het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is in rechte onaantastbaar. Vervolgens heeft het college op 25 april 2025 drie omgevingsvergunningen verleend aan VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. voor fase 1 van de herontwikkeling van het VDMA-terrein. De eerste vergunning is verleend voor het bouwen van de gebouwen A en E. Gebouw A voorziet in 210 woningen en gebouw E in 110 short stay appartementen en 26 woningen. Hierbij wordt ten aanzien van de bouwhoogte van de gebouwen A en E binnenplans afgeweken van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)". Tevens wordt binnenplans afgeweken van het bouwverbod zoals opgenomen in het Paraplubestemmingsplan "Archeologie 2023". De tweede vergunning is verleend voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan ten behoeve van het realiseren van de functies short stay en logies in gebouw E voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming. Daarmee wordt ongeveer 10.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) die in het bestemmingsplan was bestemd voor kantoorruimte, vervangen door 110 short stay eenheden, waarbij maximaal 25 eenheden mogen worden ingezet als logiesfunctie met een verblijfsduur van 3 tot en met 13 nachten. De derde vergunning ziet op het wijzigen van een monument. Deze laatste vergunning is geen onderwerp van het onderhavige beroep.
3. Bij twee besluiten van 8 juli 2025 heeft het college de besluiten van 25 april 2025 gewijzigd. Allereerst zijn tekeningen behorende bij de omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E vervangen door de juiste tekeningen. Daarnaast is in de omgevingsvergunning voor het gebruik van gebouw E voor short stay en logies het volgende voorschrift opgenomen: "Short stay is alleen toegestaan als een logiesfunctie ten behoeve van tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden."
4. Bij besluit van 7 mei 2026 heeft het college het besluit van 25 april 2025, zoals gewijzigd bij het besluit van 8 juli 2025, tot verlening van een omgevingsvergunning voor de bouw van de gebouwen A en E aangevuld in die zin dat zij overeenkomstig artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2, van de Wabo een omgevingsvergunning heeft verleend voor de technische installatieruimte met liftopbouw en valbeveiliging op gebouw A.
5. Cocagne Investments B.V. is eigenaar van het perceel aan de Vestdijk 47 in Eindhoven, direct ten zuiden van het VDMA-terrein. Zij exploiteert daar het hotel Pullman Eindhoven Cocagne. Zij vreest dat de verleende vergunningen negatieve effecten voor haar perceel en bedrijfsvoering zullen hebben.
BEVOEGDHEID AFDELING
6. Cocagne Investments B.V. betoogt dat de Coördinatieverordening Eindhoven 2019 in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel omdat onduidelijk is welk type categorieën onder de werking van het coördinatiebesluit vallen. Cocagne Investments B.V. voert in dit kader aan dat afgezien van de aanwijzing van type besluiten, onbenoemd blijft voor welk type ontwikkelingen de aanwijzing van toepassing is. De verwijzing naar "gemeentelijk ruimtelijk beleid" in artikel 2, eerste lid, van de verordening, is volgens Cocagne Investments B.V. dan ook onvoldoende bepaalbaar.
6.1. Gelet op artikel 8:5, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), in samenhang gelezen met artikel 1 van bijlage 2 bij de Awb, kan geen beroep worden ingesteld tegen een besluit genomen op grond van artikel 3.30, eerste lid, van de Wro. Dit betekent echter niet dat het besluit tot toepassing van de coördinatieregeling in het geheel niet kan worden getoetst. Artikel 8:5, eerste lid, van de Awb, in samenhang gelezen met artikel 1 van bijlage 2 bij de Awb, staat niet in de weg aan de mogelijkheid van een exceptieve toetsing. Een dergelijke toetsing leidt er dan toe dat het besluit tot toepassing van de coördinatieregeling buiten toepassing blijft indien het in strijd is met een wettelijk voorschrift dan wel met een algemeen rechtsbeginsel. Het is aan het bevoegd gezag om de verschillende belangen, die bij het nemen van het besluit betrokken zijn, tegen elkaar af te wegen. De rechter heeft daarbij niet tot taak om de waarde of het maatschappelijk gewicht dat aan de betrokken belangen moet worden toegekend naar eigen inzicht vast te stellen en heeft ook overigens daarbij terughoudendheid te betrachten.
6.2. In artikel 2 van de Coördinatieverordening Eindhoven 2019 is bepaald dat de verordening van toepassing is op het coördineren van de voorbereiding en bekendmaking van nader genoemde besluiten ter verwezenlijking van een onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Deze nader genoemde besluiten staan in de artikelen 3 en 4 van de verordening. Verder is in artikel 1, onder f, van de Coördinatieverordening Eindhoven 2019 bepaald dat onder gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt verstaan: "ruimtelijk beleid zoals neergelegd in ruimtelijke visies, ruimtelijke (/stedenbouwkundige) plannen, beleidsnota’s/-visies en kaders met inbegrip van daarmee naar aard en strekking te vergelijken documenten". Daarnaast zijn in artikel 5 van de coördinatieverordening twee uitzonderingen genoemd. Uit deze artikelen volgt in welke situaties gecoördineerde voorbereiding en bekendmaking op grond van de verordening mogelijk is. Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat de Coördinatieverordening Eindhoven 2019 in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel, slaagt dan ook niet.
6.3. Verder volgt uit de artikel 1 tot en met 5 van de Cooördinatieverordening Eindhoven 2019 dat de raad het wenselijk heeft geacht om in de coördinatieverordening te bepalen dat voor nagenoeg alle in gemeentelijke documenten benoemde gevallen waarin de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid aan de orde is, het college bevordert dat de dan aan de orde zijnde besluiten gecoördineerd worden voorbereid en bekend gemaakt. Gelet op de tekst van artikel 3.30 van de Wro staat dit artikel, anders dan Cocagne Investments B.V. betoogt, niet in de weg aan een dergelijk toepassingsbereik.
Het betoog slaagt niet.
INGETROKKEN BEROEPSGRONDEN
7. Cocagne Investments B.V. heeft haar beroepsgronden betreffende de waterberging, de vergunning voor Warmte-Koudeopslag en de definitiebepalingen van short stay en logiesfunctie ingetrokken.
HET BESLUIT TOT VERLENING VAN EEN OMGEVINGSVERGUNNING VOOR GEBRUIK VAN GEBOUW E VOOR SHORT STAY EN LOGIES VAN 25 APRIL 2025, ZOALS GEWIJZIGD BIJ BESLUIT VAN 8 JULI 2025
Het besluit van 8 juli 2025
8. Zoals hiervoor onder 3 uiteen is gezet, is bij besluit van 8 juli 2025 in de omgevingsvergunning voor het gebruik van gebouw E voor short stay en logies het volgende voorschrift opgenomen: "Short stay is alleen toegestaan als een logiesfunctie ten behoeve van tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden." Cocagne Investments B.V. heeft geen gronden aangevoerd tegen dit herstelbesluit.
Behoefte
9. Cocagne Investments B.V. voert aan dat het onderzoek "Quick- scan vraag en aanbod short stay" van Companen en Decisio van 8 oktober 2021 (quick-scan), waaruit zou blijken dat er behoefte bestaat aan 110 short stay eenheden, gebrekkig is, omdat het gedateerd is en niet alle huidige short stay locaties in het onderzoek zijn meegenomen. Verder voert Cocagne Investments B.V. aan dat geen behoefte bestaat aan de logiesfunctie van minimaal 3 en maximaal 13 nachten omdat de frictieleegstand niet op het VDMA-terrein maar in de omgeving, waaronder in haar hotel, kan worden opgelost. Daarnaast hadden de effecten op reeds aanwezige logiesfuncties, waaronder die van hotel Pullman Eindhoven Cocagne, in beeld moeten worden gebracht, aldus Cocagne Investments B.V..
9.1. De Afdeling overweegt dat in de quick-scan op basis van een cijfermatige onderbouwing wordt geconcludeerd dat voor alle doelgroepen, internationale kenniswerkers, internationale arbeidsmigranten en internationale studenten, een aanvullende behoefte bestaat aan short stay huisvesting in Eindhoven en de andere gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Cocagne Investments B.V. heeft niet aannemelijk gemaakt dat de cijfermatige onderbouwing en/of conclusies in de quick-scan onjuist zijn. Haar standpunten dat de quick-scan dateert uit 2021 en dat enkele huidige short stay locaties niet in het onderzoek zouden zijn meegenomen, zijn in dit kader onvoldoende. In dit verband wijst de Afdeling erop dat in de quick-scan prognoses tot 2030 zijn opgenomen en is gesteld noch gebleken dat deze prognoses zijn achterhaald. Verder overweegt de Afdling dat uit de quick-scan een dermate grote behoefte volgt dat ook indien niet alle short stay locaties in de omgeving in het onderzoek zouden zijn meegenomen, dit niet afdoet aan de conclusie dat behoefte bestaat aan 110 short stay eenheden.
Het betoog slaagt niet.
9.2. Daarnaast overweegt de Afdeling dat in hetgeen Cocagne Investments B.V. heeft aangevoerd, geen grond wordt gevonden voor het oordeel dat geen behoefte bestaat aan de logiesfunctie van minimaal 3 en maximaal 13 nachten in maximaal 25 eenheden. Hetgeen Cocagne Investments B.V. in dit verband heeft aangevoerd berust namelijk op een onjuiste uitleg van het begrip frictieleegstand. Frictieleegstand is immers de leegstand die ontstaat tussen verschillende huurperiodes die niet op elkaar aansluiten. De logiesfunctie zorgt ervoor dat frictieleegstand op het VDMA-terrein wordt geminimaliseerd. Dit draagt bij aan een continue inkomstenstroom en voorkomt de negatieve gevolgen van langdurige leegstand, zoals verslechtering van de faciliteiten en verlies van potentiële huurinkomsten. Cocagne Investments B.V. kan, anders dan zij veronderstelt, geen oplossing bieden voor frictieleegstand.
Het betoog slaagt niet.
9.3. Wat betreft de effecten van de realisering van de short stay eenheden en logiesfunctie heeft Cocagne Investments B.V. op de zitting toegelicht dat zij vreest voor omzetverlies. Zoals volgt uit de uitspraken van de Afdeling van 20 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2560, onder 5.3, en van 18 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1297, onder 5.1, is niet langer sprake van een goede ruimtelijke ordening, indien omzetverlies leidt tot een onaanvaardbare structurele leegstand. Dit heeft Cocagne Investments B.V. echter gesteld noch aannemelijk gemaakt.
Het betoog slaagt niet.
Tijdelijke karakter van de omgevingsvergunning
10. Cocagne Investments B.V. betoogt verder dat de omgevingsvergunning voor het gebruik van gebouw E voor short stay en logies een tijdelijk karakter heeft, maar dat hierin ten onrechte niet is bepaald dat na 15 jaar de functies short stay en logies niet langer zijn toegestaan en dat de eenheden dan worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Daarnaast wijst Cocagne Investments B.V. erop dat het rechtsonzeker is wat er met de short stay eenheden gebeurt na het verstrijken van de termijn van 15 jaar. Ook is volgens Cocagne Investments B.V. onduidelijk of de wooneenheden bovenop het maximum van 750 woningen komen die op grond van het bestemmingsplan ter plaatse zijn toegestaan. Verder voert Cocagne Investments B.V. aan dat de ontwikkelaar niet om een termijn van 15 jaar heeft gevraagd en dat de aanvraag dus had moeten worden afgewezen.
10.1. In de omgevingsvergunning is, overeenkomstig artikel 2.23 van de Wabo, bepaald dat deze is verleend voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan voor het realiseren van 110 short stay units, waarvan maximaal 25 units in te zetten als logiesfuncties, op het VDMA-terrein voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming.
10.2. In het Raadsvoorstel Verklaring van geen bedenkingen short stay en logiesfunctie voor het VDMA-terrein van 25 februari 2025 licht het college toe dat zij in gesprek is gegaan met de ontwikkelaar over het opnemen van de termijn van 15 jaar omdat daarmee tegemoet wordt gekomen aan de enorme woningbouwopgave die de komende tientallen jaren wordt voorzien. Tevens staat in dit raadsvoorstel dat de ontwikkelaar hiermee akkoord is gegaan. Daarnaast staat in het raadsvoorstel dat tegen het einde van de termijn van 15 jaar beoordeeld zal worden wat op dat moment de planologische mogelijkheden zijn, waaraan behoefte bestaat en hoe aan de woonfunctie in deze eenheden invulling wordt gegeven, rekening houdend met het dan vigerende beleid.
10.3. Met betrekking tot het standpunt van Cocagne Investments B.V. dat het college de aanvraag had moeten afwijzen, omdat de ontwikkelaar niet om een termijn van 15 jaar heeft gevraagd, overweegt de Afdeling als volgt. Het college mag en moet zelfs in bepaalde gevallen de indiener van een aanvraag in de gelegenheid te stellen om zijn aanvraag te wijzigen. Het doel daarvan is geconstateerde beletselen voor het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning weg te nemen. Dat moet beperkt blijven tot wijzigingen van ondergeschikte aard, want alleen daarvoor is volgens vaste rechtspraak van de Afdeling geen nieuwe aanvraag vereist. De vraag of een wijziging van ondergeschikte aard is, moet per concreet geval worden beantwoord. Als de wijziging van de oorspronkelijke aanvraag zo ingrijpend is dat redelijkerwijs niet meer van hetzelfde plan kan worden gesproken, dan moet daarvoor een nieuwe aanvraag worden ingediend. Het verbinden van een termijn van 15 jaar aan de omgevingsvergunning voor het gebruik voor short stay en logies betreft naar het oordeel van de Afdeling een wijziging van ondergeschikte aard. Immers, het gevolg hiervan is dat die afwijking van het planologisch regiem in principe niet voor onbepaalde tijd geldt, maar voor een periode van 15 jaar, waarna het toegelaten gebruik afhankelijk is van het dan geldende planologisch regiem. Dat is inherent aan het verlenen van een tijdelijke vergunning en betekent niet dat de tijdelijke vergunning is verleend in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.
10.4. De Afdeling volgt verder niet het betoog van Cocagne Investments B.V. dat aan de vergunning twee voorschriften hadden moeten worden toegevoegd met de strekking dat de short stay- en logiesfuncties na 15 jaar ophouden te bestaan en dat de eenheden dan worden toegevoegd aan de woningvoorraad, reeds omdat de termijn van 15 jaar die aan de omgevingsvergunning is verbonden, betekent dat de omgevingsvergunning, inclusief alle daarin opgenomen voorschriften, na ommekomst van die termijn niet meer geldt. Evenmin ziet de Afdeling in dit betoog aanleiding voor het oordeel dat overeenkomstig artikel 2.23a, eerste lid, van de Wabo in de omgevingsvergunning had moeten worden bepaald dat na het verstrijken van die termijn, de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld moet zijn, reeds omdat deze toestand grotendeels een parkeerterrein betreft, terwijl het gelet ook op de voor de bouw van gebouw E verleende omgevingsvergunning na ommekomst van de termijn van 15 jaar naar alle waarschijnlijkheid zo zal zijn dat gebouw E dan zal zijn gebouwd.
10.5. Bij de onder 10.3 en 10.4 gegeven oordelen laat de Afdeling in het midden of het betoog van Cocagne Investments B.V. gelet op het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb, kan leiden tot vernietiging van de omgevingsvergunning.
Chw
11. Ingevolge artikel 1.6a van de Chw kunnen na afloop van de beroepstermijn geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Cocagne Investments B.V. heeft in haar nadere stuk van 1 juni 2026 voor het eerst aangevoerd dat in de verleende omgevingsvergunning een voorwaarde had moeten worden opgenomen die voorkomt dat een short stay eenheid niet alleen bij tijdelijke leegstand, maar ook in andere gevallen wordt verhuurd voor logies. Deze beroepsgrond blijft gelet op artikel 1.6a van de Chw buiten bespreking.
HET BESLUIT VAN 25 APRIL 2025 TOT VERLENING VAN EEN OMGEVINGSVERGUNNING VOOR DE BOUW VAN DE GEBOUWEN A EN E, ZOALS GEWIJZIGD BIJ BESLUITEN VAN 8 JULI 2025 EN 7 MEI 2026
Onjuiste tekeningen
12. Het college heeft uiteengezet dat bij de omgevingsvergunning van 25 april 2025 voor het bouwen van de gebouwen A en E per abuis een onjuiste set van tekeningen is gevoegd. Met het herstelbesluit van 8 juli 2025 heeft het college aangegeven welke tekeningen ten onrechte deel uitmaakten van deze vergunning en heeft het college een juiste set van tekeningen toegevoegd aan deze vergunning. Gelet hierop behoeven de beroepsgronden van Cocagne Investments B.V. dat het besluit van 25 april 2025 onzorgvuldig is voorbereid omdat het onjuiste tekeningen bevat, nu daarop het bouwpeil niet is aangegeven, onduidelijkheid bestaat over de tijdelijke fietsenstallingen en de ontsluiting en de afvalcontainers op gronden van Cocagne Investments B.V. zijn voorzien, geen bespreking meer. Hierbij betrekt de Afdeling dat op de zitting is vastgesteld dat op de juiste set van tekeningen het bouwpeil is aangegeven, de tijdelijke fietsenstallingen zijn voorzien en de ontsluiting en afvalcontainers niet op de gronden van Cocagne Investments B.V. zijn voorzien.
Technische installatieruimte met liftopbouw en valbeveiliging op gebouw A
13. Met het besluit van 7 mei 2026 heeft het college het besluit van 25 april 2025 aangevuld in die zin dat op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2, van de Wabo een omgevingsvergunning is verleend voor de technische installatieruimte met liftopbouw en valbeveiliging op gebouw A. Met dit besluit is het college tegemoet gekomen aan de beroepsgrond van Cocagne Investments B.V. dat deze onderdelen tot een bouwhoogte van 56,6 m in het besluit van 25 april 2025 ten onrechte niet zijn vergund. Deze beroepsgronden behoeven daarom geen bespreking meer.
Parkeren auto’s
14. Cocagne Investments B.V. betoogt dat onduidelijk is hoe de aanvankelijke parkeeropgave van 64 autoparkeerplaatsen is teruggebracht tot de afkoop van 21 parkeerplaatsen. Verder wijst zij erop dat dit aantal wordt afgewenteld op omliggende openbare parkeergarages, maar dat onduidelijk is hoe deze afkoop zich verhoudt tot andere ontwikkelingen, waaronder andere woningbouwprojecten, die ook van deze garages gebruik gaan maken. In dit verband heeft Cocagne Investments B.V. op de zitting toegelicht dat zij haar hotel mogelijk wil uitbreiden en daarbij mogelijk ook gebruik wil maken van openbare parkeerplaatsen in de omgeving. Verder vreest Cocagne Investments B.V. voor ingebruikname van haar private parkeerplaatsen.
14.1. In het besluit van 25 april 2025 is toegelicht dat de aanvraag overeenkomstig artikel 7.1.1 van de regels van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" is getoetst aan de Actualisatie nota parkeernormen 2019. Uit het rapport "Onderzoek VDMA, Mobiliteitsplan" van Antea Group van 14 april 2025 blijkt dat er, na de verplichte HOV-reductie van 50% omdat het perceel zich binnen een hemelsbrede afstand van 800 m van Eindhoven Centraal Station bevindt, in totaal 64 parkeerplaatsen nodig zijn voor bewoners. Er worden twee deelauto’s ingezet, waardoor de parkeerbehoefte afneemt met 18 parkeerplaatsen. Van de 46 benodigde parkeerplaatsen zullen er 25 op eigen terrein worden gerealiseerd. Deze moeten op grond van de voorschriften van de omgevingsvergunning in stand worden gehouden. De 21 overige parkeerplaatsen zullen worden afgekocht via het mobiliteitsfonds. Voor bezoekers zijn 18 parkeerplaatsen nodig, die worden opgevangen in de omliggende bestaande (betaald) parkeervoorzieningen, aldus het rapport.
14.2. Onder 14.1 is uiteengezet hoe de aanvankelijke parkeeropgave van 64 autoparkeerplaatsen is teruggebracht tot de afkoop van 21 parkeerplaatsen. Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat onduidelijk is hoe dit aantal is berekend, slaagt niet.
14.3. In verband met de 21 afgekochte parkeerplaatsen en 18 parkeerplaatsen voor bezoekers is de parkeerdruk in omliggende openbare parkeervoorzieningen van belang. In de rapportage "Parkeerstrategie Eindhoven" van Mobycon van 6 december 2021 is hierop ingegaan. Hierin staat dat de parkeerdruk in de parkeergarages op maximaal 400 m van het VDMA-terrein op zondag om 13:00 uur het hoogst is met 85%. Dit is minder dan de acceptabel geachte parkeerdruk van 90% zoals opgenomen in de Actualisatie nota Parkeernormen 2019. In dit kader is van belang dat in bijlage 1 van de Parkeerstrategie Eindhoven staat dat de ruimtelijke opgaven van het Ontwikkelperspectief Centrum 2040 zijn verwerkt in de dynamische parkeerbalans. In het Ontwikkelperspectief Centrum 2040 staat dat Eindhoven tussen 2019 en 2023 15.000 extra woningen toevoegt en van 2024 tot 2040 12.500 tot 25.000 extra woningen. Het zwaartepunt komt volgens dit ontwikkelperspectief binnen de Ring te liggen, waarvan 3.700 in de binnenstad en 6.500 rond het station in de Internationale Knoop XL. Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat onduidelijk is of bij de parkeerdrukmeting rekening is gehouden met deze woningbouwopgave, slaagt niet.
14.4. Verder heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat voor de parkeerbezetting op openbare parkeerplaatsen enkel rekening hoeft te worden gehouden met de ontwikkelingen waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden en niet met onzekere toekomstige ontwikkelingen, waaronder een eventuele uitbreiding van het hotel van Cocagne waarbij zij mogelijk ook gebruik wil maken van parkeerplaatsen in de omgeving.
Het betoog slaagt niet.
14.5. Nu in hetgeen Cocagne Investments B.V. heeft aangevoerd geen grond wordt gevonden voor het oordeel dat onvoldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd, is evenmin aannemelijk dat haar private parkeergelegenheid door bewoners of bezoekers van het VDMA-terrein in gebruik wordt genomen. Bovendien kan Cocagne Investments B.V. haar private parkeerterrein afsluiten.
Het betoog slaagt niet.
Parkeren fietsen
15. Cocagne Investments B.V. betoogt dat op haar terrein parkeeroverlast van fietsen ontstaat omdat voor de short stay eenheden een te lage fietsparkeernorm is gehanteerd en omdat het ontwerp hoofdzakelijk voorziet in reguliere fietsparkeerplaatsen, terwijl bijvoorbeeld fatbikes, bakfietsen, brommers en fietsen met een krat voorop, niet in reguliere rekken passen. In verband met de fietsparkeernorm wijst zij erop dat een norm van 2,5 tot 4 fietsparkeerplaatsen voor woningen wordt gehanteerd, terwijl voor short stay eenheden een norm van slechts 1,2 per eenheid wordt gehanteerd.
15.1. In het besluit van 25 april 2025 tezamen gelezen met het besluit van 8 juli 2025 is toegelicht dat de aanvraag overeenkomstig artikel 7.1.1 van de regels van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" is getoetst aan de Actualisatie nota parkeernormen 2019. In paragraaf 2.4 van het rapport "Onderzoek VDMA, Mobiliteitsplan" van Antea Group van 14 april 2025 staat dat na toepassing van de normen in totaal 765 fietsparkeerplaatsen zijn vereist. In de omgevingsvergunning staat dat dit aantal voor een deel wordt gerealiseerd in de gebouwen A en E en voor het overige in de Luciferfabriek welk plan behoort tot fase 2 van de ontwikkeling van het VDMA-terrein. Totdat fase 2 is gerealiseerd, worden bij de gebouwen A en E tijdelijke fietsenstallingen aangelegd. Op deze wijze wordt volgens het college voldaan aan de fietsparkeerbehoefte. In dit kader is van belang dat voor short stay eenheden geen norm is opgenomen in de Actualisatie nota parkeernormen 2019. Daarom is het college aangesloten bij de norm van 1,2 die geldt voor zelfstandige woonruimte met campuscontract. Cocagne Investments B.V. heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze norm gelet op de doelgroep en de oppervlakte van de eenheid van gemiddeld 65 m2 te laag zou zijn. Hierbij betrekt de Afdeling dat het college zich op de zitting terecht op het standpunt heeft gesteld dat vanwege de doelgroep, internationals, en vanwege de korte verblijfsduur, short-stay eenheden niet vergelijkbaar zijn met niet-grondgebonden woningen en voor de fietsparkeernorm dus niet daarbij kan worden aangesloten. Verder is van belang dat op de tekeningen is voorzien in S, M en L-fietsparkeerplaatsen en dat aan de vergunning het voorschrift is verbonden dat minimaal 14 buitenmodel fietsparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Bovendien kan Cocagne Investments B.V., zoals hiervoor onder 14.5 is overwogen, haar private parkeerterrein afsluiten.
Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat minder dan de vereiste fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd waardoor op haar terrein overlast van fietsen zal ontstaan, slaagt niet.
Bouwhoogte van gebouw A
16. Cocagne Investments B.V. voert aan dat gebruik is gemaakt van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid van 10% ten behoeve van verhoging van de bouwhoogte van 46,5 m naar 51,05 m en dat bij besluit van 7 mei 2026 de dakopbouw is vergund. Deze extra bouwhoogte leidt volgens haar tot minder zonlicht, uitzicht en privacy in de hotelkamers, in het bijzonder gelet op de korte afstanden tussen gebouw A en de gevel van haar hotel. Verder ontbreken volgens Cocagne Investments B.V. stukken waaruit blijkt dat toevoeging van extra woningen aan gebouw A noodzakelijk is voor een haalbare businesscase.
16.1. Artikel 3.2.1 "Gebouwen" van de regels van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" luidt: "Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
[…]
b. de maximum bouwhoogte bedraagt de hoogte ter plaatse van de aanduiding "maximum bouwhoogte (m)".
Artikel 6.1 "Binnenplans afwijken" luidt: "Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:
a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages;
[…]"
Artikel 2. "Wijze van meten" luidt: "Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
[…]
2.2 "bouwhoogte van een bouwwerk"
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
[…]."
16.2. Ter plaatse van gebouw A staat op de verbeelding van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" de aanduiding "maximum bouwhoogte (m): 46,5". In het besluit van 25 april 2025 heeft het college gesteld dat gebouw A gebouwd wordt met overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte van 46,5 m. De hoogte tot de dakrand bedraagt immers 51,05 m, hetgeen in strijd is met artikel 3.2.1, aanhef en onder b, van de planregels. Met toepassing van artikel 6.1, aanhef en onder a, van de planregels is binnenplans afgeweken van de maximale toegestane bouwhoogte. Verder is bij besluit van 7 mei 2026 met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2˚, van de Wabo een omgevingsvergunning verleend voor de technische installatieruimte met liftopbouw en valbeveiliging op gebouw A.
16.3. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college zich op het standpunt kunnen stellen dat deze overschrijding van de bouwhoogte niet leidt tot een onevenredige afbreuk als bedoeld in artikel 6.1, aanhef en onder a, van de planregels en evenmin in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, welk toetsingskader in artikel 2.12 van de Wabo is opgenomen. In dit kader heeft het college erop gewezen dat hotel Pullman Eindhoven Cocagne veel lager is dan gebouw A, zodat de verhoging van 4,55 m geen dan wel een marginaal effect heeft op zonlicht, privacy en uitzicht in en vanuit het hotel. In dit verband is op de zitting vastgesteld dat hotel Pullman Eindhoven Cocagne langs De Luwte een bouwhoogte heeft van 26 m en langs de Vestdijk een bouwhoogte van 40 m. Dit betekent dat zonder toepassing van deze binnenplanse afwijkingsbevoegdheid gebouw A reeds 6,5 m en 20,5 m hoger mocht worden dan het hotel.
Cocagne Investments B.V. heeft niet met feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt dat het standpunt van het college dat de dakopbouw en verhoging van de bouwhoogte met 4,55 m op 20,5 m en 6,5 m boven het dak van het hotel langs De Luwte respectievelijk de Vestdijk leiden tot een marginale afname van zonlicht, uitzicht en privacy, onjuist is. Hierbij betrekt de Afdeling dat het college op de zitting heeft toegelicht dat er op deze hoogte vanuit gebouw A geen directe zichtlijn is in het hotel, tenzij bewoners of bezoekers van gebouw A uit het raam dan wel over de valbeveiliging hangen. Daarnaast betrekt de Afdeling hierbij dat de technische installatieruimte met liftopbouw op het dakvlak terug is gelegen en een relatief beperkte hoogte heeft, en daardoor geen invloed kan hebben op zonlicht, uitzicht en privacy in hotel Pullman Eindhoven Cocagne.
Het betoog slaagt niet.
16.4. Verder overweegt de Afdeling dat de vraag of de toevoeging van extra woningen al dan niet vanuit financieel oogpunt noodzakelijk is, niet relevant is voor de beoordeling van de vraag of de verhoging met 4,55 m leidt tot een onevenredige afbreuk als bedoeld in artikel 6.1 van de planregels. Reeds daarom wordt in het standpunt van Cocagne Investments B.V. hieromtrent geen grond gevonden voor het oordeel dat aan haar stukken betreffende de financiële haalbaarheid hadden moeten worden verstrekt.
Het betoog slaagt niet.
Windhinder
17. Cocagne Investments B.V. betoogt verder dat ten onrechte alleen het windklimaat als gevolg van gebouw A op maaiveldhoogte in het openbaar gebied is onderzocht, en niet ter hoogte van de gevels en balkons van hotel Pullman Eindhoven Cocagne terwijl het bestemmingsplan dit wel vereist.
17.1. Artikel 3.2.3 "Voorwaardelijke verplichting windklimaat" van de regels van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" luidt:
"a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat sprake is van een acceptabel windklimaat, overeenkomstig de beleidsregel 'gemeentelijke normen windhinder';
b. De eventueel te treffen maatregelen om tot een acceptabel windklimaat te komen dienen in stand gehouden te worden;
c. Als de onder sub a. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden."
17.2. In de Beleidsregel gemeentelijke normen windhinder die het college op 26 mei 2020 heeft vastgesteld, staat het volgende:
"1. De Gemeente Eindhoven kiest nadrukkelijk voor het toevoegen van hoge gebouwen binnen de stad. De Gemeente Eindhoven stelt daarbij ook eisen aan windhinder en windgevaar.
2. Windhinder en windgevaar moeten conform NEN 8100:2006 in beeld worden gebracht.
3. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een ‘goed’ (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) windklimaat worden nagestreefd. Voor ‘langdurig zitten’ wordt altijd een kwalificatie ‘goed’ verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor ‘slenteren’ wanneer een hoofdentree van een gebouw in een dergelijk gebied is gelegen. […]"
17.3. De Beleidsregel gemeentelijke normen windhinder heeft enkel betrekking op windhinder in de openbare ruimte. Op grond van artikel 3.2.3 van de regels van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" juncto deze beleidsregel hoeft dan ook geen onderzoek te worden gedaan naar windhinder op de gevels en balkons van hotel Pullman Eindhoven Cocagne, zijnde niet openbare ruimtes.
17.4. Gelet op artikel 6.1, aanhef en onder a, van de regels van het bestemmingsplan, zoals hiervoor onder 16.1 geciteerd, dient echter wel beoordeeld te worden of toepassing van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid geen onevenredige afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. Voor gebouw A geldt op grond van het bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 46,5 m. Met toepassing van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is een bouwhoogte van 51,05 m vergund. Uit het rapport "VDMA Eindhoven, windhinderonderzoek" van DGMR van 12 september 2024 volgt dat een bouwhoogte van 51 m ter plaatse van gebouw A leidt tot een iets groter gebied op het maaiveld waar windhinder wordt ervaren, maar omdat het windklimaat voldoet aan klasse B is dit gebied geschikt voor slenteren en doorlopen. Verder volgt uit dit rapport dat het windklimaat op het maaiveld ter plaatse van de onderdoorgang van hotel Pullman Eindhoven Cocagne iets verbetert ten opzichte van de huidige situatie. Cocagne Investments B.V. wijst er terecht op dat in dit rapport het windklimaat ter plaatse van de balkons van hotel Pullman Eindhoven Cocagne niet is onderzocht. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college zich zonder nader onderzoek niet op het standpunt kunnen stellen dat wordt voldaan aan het in artikel 6.1, aanhef en onder a, van de planregels opgenomen vereiste dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Het betoog slaagt. Het besluit van 25 april 2025 is in zoverre genomen in strijd met het in artikel 3:2 van de Awb opgenomen zorgvuldigheidsbeginsel.
17.5. Op de zitting heeft het college toegelicht dat windhinder op de balkons in het bijzonder wordt veroorzaakt door de planologisch toegestane bouwhoogte van 46,5 m. In dit verband heeft het college verwezen naar de door DGMR opgestelde notitie "Aanvulling windhinder" van 9 juni 2026. Hierin wordt bevestigd dat de verhoging van gebouw A met 10%, 4,65 m, geen significante invloed heeft op het windklimaat ter plaatse van de balkons van het hotel. In de notitie wordt er in dit kader tevens op gewezen dat het inpandige balkons betreft, waardoor de windhinder toch al beperkter is. Cocagne Investments B.V. heeft deze conclusies niet gemotiveerd bestreden. Wel heeft Cocagne Investments B.V. er op de zitting op gewezen dat in de notitie niet is betrokken dat de gehele tweede en derde verdieping van het hotel beschikken over balkons. Op de zitting is echter gebleken dat deze balkons niet aan het VDMA-terrein grenzen, maar juist aan de Vestdijk zodat op deze balkons geen extra windhinder zal ontstaan door de ontwikkeling op het VDMA-terrein. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college zich, gelet op de door haar gegeven nadere toelichting en de notitie "Aanvulling windhinder", op het standpunt kunnen stellen dat met de verhoging van de bouwhoogte geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Onder 31 zal de Afdeling beoordelen of deze nadere motivering aanleiding geeft om de rechtsgevolgen van het besluit van 25 april 2025 tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E in stand te laten.
Groen
18. Cocagne Investments B.V. betoogt dat onduidelijk is of en hoe aan de in het bestemmingsplan opgenomen voorwaardelijke verplichting betreffende het realiseren van groen, wordt voldaan. Verder voert Cocagne Investments B.V. aan dat in de omgevingsvergunning een voorschrift ontbreekt dat waarborgt dat het groen op de gevels behouden blijft.
18.1. Artikel 7.3 van de regels van het bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)" luidt: "Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat binnen het plangebied wordt voorzien in minimaal 4-8 m2 groen per toegevoegde woning."
18.2. In de voorschriften van de omgevingsvergunning staat onder meer dat de volgende maatregelen moeten worden genomen:
"- 429 m2 groen dak […];
- 3046 m2 groen dak […];
- 2467,6 m2 groen;
- 444 m2 groen gevel boven 30 m gezien vanuit zuidwesten gebouw A;
- 1629 m2 groene gevel
[…]
Het groen dient ook in stand te worden gehouden."
18.3. Nu 236 woningen worden gebouwd, moet gelet op de voorwaardelijke verplichting uit artikel 7.3 van de regels van het bestemmingsplan ten minste 944 m2 groen worden gerealiseerd. Hieraan wordt, gelet op hetgeen onder 18.2 uiteen is gezet, ruimschoots voldaan. Dit geldt ook indien de short stay eenheden eveneens zouden moeten worden aangemerkt als woning in de zin van artikel 7.3 van de planregels. Immers, voor 110 short stay eenheden zou dan ten minste 440 m2 groen gerealiseerd moeten worden.
Het betoog slaagt niet.
18.4. Zoals onder 18.2 uiteen is gezet, is in de voorschriften behorende bij de omgevingsvergunning bepaald dat het groen in stand moet worden gehouden. Het betoog dat een dergelijk voorschrift ontbreekt, mist feitelijke grondslag.
18.5. Het betoog van het college dat het relativiteitsvereiste in de weg staat aan vernietiging wegens de beroepsgrond betreffende de realisering van groen, volgt de Afdeling niet reeds omdat het hotel van Cocagne Investments B.V. naast het vergunde gebouw A ligt en het te realiseren groen dus deel uitmaakt van de directe omgeving van het hotel en hierop zicht bestaat vanuit het hotel.
Overlast tijdens de bouwfase
19. Cocagne Investments B.V. vreest dat hotelgasten overlast, in het bijzonder geluidsoverlast, zullen ondervinden tijdens de bouwfase. Daarnaast vreest zij voor de bereikbaarheid en veiligheid van haar perceel. In dit verband voert zij aan dat op grond van artikel 8.2 van het Bouwbesluit 2012 (Bouwbesluit) iedere belemmering moet worden voorkomen. In verband met de door haar te ondervinden hinder en veiligheidsrisico’s wijst zij op af te graven bodemverontreinigingen, asbest, de potentiële aanwezigheid van explosieven, bouwmaterialen die naar beneden kunnen vallen, het gebruik van nooduitgangen van haar hotel, de bereikbaarheid van haar parkeerterrein, het transformatorhuisje en haar hotel, onder meer voor hulpdiensten, en de samenloop tussen bouwverkeer en verkeer van hotelgasten dan wel personeel. In het bijzonder voert zij aan dat uit het concept bouwveiligheidsrapport blijkt dat haar gronden binnen de bouwveiligheidszone vallen en dat deze worden afgesloten.
19.1. Bij de beoordeling of een omgevingsvergunning kan worden verleend, moet het college de aanvraag toetsen aan artikel 2.10, eerste lid, en artikel 2.12 van de Wabo. Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a, van de Wabo moet het college beoordelen of aannemelijk is dat de aanvraag voldoet aan het Bouwbesluit. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 7 oktober 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2375, onder 10, komt het college bij de beantwoording van de vraag of op basis van de door aanvrager overgelegde stukken aannemelijk is dat wordt voldaan aan de voorschriften van het Bouwbesluit, beoordelingsruimte toe.
19.2. Artikel 8.1 van het Bouwbesluit 2012 luidt:
"1. De uitvoering van bouw- en sloopwerkzaamheden is zodanig dat voor de omgeving een onveilige situatie of voor de gezondheid of bruikbaarheid nadelige hinder zoveel mogelijk wordt voorkomen.
2. Aan de in het eerste lid gestelde eis wordt voldaan door toepassing van de voorschriften in deze afdeling."
Artikel 8.2 luidt:
"1. Bij het uitvoeren van bouw- of sloopwerkzaamheden worden maatregelen getroffen ter voorkoming van:
a. letsel van personen op een aangrenzend perceel of een aan het bouw- of sloopterrein grenzende openbare weg, openbaar water of openbaar groen;
b. letsel van personen die het bouw- of sloopterrein onbevoegd betreden, en
c. beschadiging of belemmering van wegen, van in de weg gelegen werken en van andere al dan niet roerende zaken op een aangrenzend perceel of op een aan het bouw- of sloopterrein grenzende openbare weg, openbaar water of openbaar groen.
2. Bij bouw- en sloopplaatsen van een te bouwen of te slopen gebouw wordt een veiligheidsafstand vrijgehouden bepaald volgens paragraaf 6.2 van de Landelijke richtlijn Bouw- en sloopveiligheid, versie 1.2 augustus 2018."
19.3. De Afdeling is van oordeel dat het college bij de verlening van de omgevingsvergunning aannemelijk heeft mogen achten dat wordt voldaan aan de voorschriften 8.1 en 8.2 van het Bouwbesluit 2012 over de veiligheid en hinder tijdens bouwwerkzaamheden. In dit kader is van belang dat in de Nota van Toelichting bij het Bouwbesluit 2012 (Staatsblad 2011, 416) staat dat artikel 8.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012 duidelijk maakt dat onveilige situaties of hinder, anders dan Cocagne Investments B.V. stelt, niet volledig kunnen worden voorkomen. Bij dit oordeel betrekt de Afdeling verder dat de op grond van artikel 8.2 te treffen maatregelen overeenkomstig artikel 8.7 van het Bouwbesluit 2012 op aanwijzing van het bevoegd gezag worden vastgelegd in een veiligheidsplan. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning is een concept bouwveiligheidsplan gevoegd. Verder is aan de vergunning het voorschrift verbonden dat ruim voor de start van de bouwwerkzaamheden een definitief bouwveiligheidsplan moet worden ingediend waarin rekening wordt gehouden met de beoordeling van het concept bouwveiligheidsplan, overeenkomstig de Landelijke richtlijn Bouw en sloopveiligheid versie 2.14 van december 2014. Dat desondanks dusdanige onveilige situaties of hinder zullen ontstaan dat niet zal worden voldaan aan de artikelen 8.1 en 8.2 van het Bouwbesluit 2012, heeft Cocagne Investments B.V. niet aannemelijk gemaakt. Haar enkele verwijzing naar aspecten die in dit kader een rol kunnen spelen, is in dit verband onvoldoende. Verder overweegt de Afdeling dat, anders dan Cocagne Investments B.V. stelt, op grond van het concept bouwveiligheidsplan in het kader van de geluidsbelasting niet alleen rekening moet worden gehouden met omwonenden, maar ook met gebruikers van omliggende percelen. Met betrekking tot het parkeerterrein van hotel Pullman Eindhoven Cocagne, overweegt de Afdeling in het bijzonder als volgt. In het concept bouwveiligheidsplan staat dat dit parkeerterrein binnen de bouwveiligheidszone valt en dat tijdens de bouwperiode een alternatieve plek zal worden aangeboden voor de parkeerplaatsen van hotel Pullman Eindhoven Cocagne. Op de zitting hebben VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. toegelicht dat het parkeerterrein niet zal worden afgesloten. Het concept bouwveiligheidsplan tezamen met deze toelichting bezien, betekent dat het parkeerterrein ofwel bereikbaar blijft ofwel dat er een alternatieve plek zal worden aangeboden. Het college heeft dan ook aannemelijk mogen achten dat er parkeerplekken voor het hotel beschikbaar zijn tijdens de bouw en dat in zoverre wordt voldaan aan de voorschriften over hinder tijdens de bouwwerkzaamheden.
Het betoog slaagt niet.
Evidente privaatrechtelijke belemmering
20. Cocagne Investments betoogt dat er evidente privaatrechtelijke belemmeringen bestaan omdat twee van haar parkeerplekken zijn betrokken in het bouwplan en de inrichtingstekeningen voorzien in een wijziging van de ontsluiting van haar parkeerterrein met aanmeldzuil en slagboom via parkeerterrein De Bosloop, waaraan zij niet zal meewerken.
20.1. Een zogenoemde privaatrechtelijke belemmering kan in de weg staan aan de verlening van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. De burgerlijke rechter en niet de bestuursrechter moet als eerste beoordelen of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan het uitvoeren van een activiteit. De bestuursrechter zal daarom alleen oordelen dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat als die belemmering evident is. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de bouw van een bouwwerk de toestemming van een ander vereist is en die ander die toestemming niet geeft en ook niet hoeft te geven.
20.2. De gronden ter plaatse van de aanmeldzuil en de ontsluiting via parkeerterrein de Bosloop zijn volgens de Basisregistratie Kadaster in eigendom van de gemeente. Verder hebben VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. onweersproken gesteld dat Cocagne Investments B.V. niet beschikt over een uitwegvergunning om vanaf haar parkeerterrein te mogen uitwegen op het VDMA-terrein en/of op de Tramstraat. Reeds hierom vormen de aanmeldzuil van Cocagne op en de ontsluiting van haar perceel via parkeerterrein de Bosloop geen evidente privaatrechtelijke belemmering. Verder overweegt de Afdeling dat de gronden ter plaatse van de twee parkeerplaatsen volgens de Basisregistratie Kadaster in eigendom zijn van de gemeente. Cocagne Investments B.V. stelt weliswaar dat zij als gevolg van verjaring eigenaar is geworden van deze gronden, maar dit wordt door het college ontkend. Nu in dit kader nader onderzoek nodig is, is ook in zoverre geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering.
Het betoog slaagt niet.
Renovatieplannen
21. Cocagne Investments B.V. betoogt dat zij renovatieplannen heeft en dat zij deze mogelijk niet of niet geheel kan uitvoeren tijdens de bouw van de gebouwen A en E.
21.1. Naar het oordeel van de Afdeling behoefde het college deze plannen niet in de besluitvorming te betrekken, omdat deze plannen ten tijde van de besluitvorming nog niet concreet waren. Daarbij komt dat Cocagne Investments B.V. geen zienswijze naar voren heeft gebracht en het college in deze procedure dan ook niet op de hoogte heeft gebracht van dergelijke plannen. Overigens hebben VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. op de zitting toegelicht dat de renovatieplannen tegelijkertijd kunnen plaatsvinden met de ontwikkelingen op het VDMA-terrein en dat hieromtrent reeds overleg is gevoerd tussen de aannemers van beide partijen.
Het betoog slaagt niet.
Locatie en overlast afvalcontainers
22. Cocagne Investments B.V. betoogt verder dat hotelgasten overlast zullen ondervinden van de afvalcontainers die langs de perceelsgrens zijn voorzien.
22.1. VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. hebben een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van de gebouwen A en E. Het plaatsen van afvalcontainers maakt geen onderdeel uit van de aanvraag en evenmin van de verleende omgevingsvergunningsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E. Dat de afvalcontainers op tekeningen behorende bij de omgevingsvergunning staan, doet hieraan niet af. Het betoog dat hotelgasten overlast zullen ondervinden van de afvalcontainers, kan dan ook niet in deze procedure aan de orde komen.
Wegbreedte inrit/uitrit Tramstraat
23. Verder betoogt Cocagne Investments B.V. dat de inrit/uitrit op de Tramstraat thans een wegbreedte heeft van 5,2 m en dat uit de tekening behorende bij de omgevingsvergunning blijkt dat deze wordt versmald naar 3,5 m, hetgeen tot gevolg heeft dat een eenbaansweg ontstaat waarbij auto’s elkaar niet kunnen passeren en haar parkeerterrein minder goed bereikbaar is.
23.1. VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. hebben een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van de gebouwen A en E. Het aanbrengen van een verandering in de bestaande uitweg naar de Tramstraat maakt geen onderdeel uit van de aanvraag op grond van dit artikelonderdeel en evenmin van de verleende omgevingsvergunningsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E. Dat de verandering van de uitweg op tekeningen behorende bij de omgevingsvergunning staan, doet hieraan niet af. Cocagne Investments B.V. kan in een procedure over een besluit betreffende de verandering van de uitweg haar bezwaren hiertegen aanvoeren.
Het betoog slaagt niet.
Overige beroepsgronden
24. De Afdeling overweegt verder dat op de zitting is vastgesteld dat op tekeningnummer VDMA-OMA-BWK-TK-A-10-100 is aangegeven dat de oostelijke ruimte in gebouw A een collectieve ruimte is. Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat onduidelijk is welke functie deze ruimte heeft, mist feitelijke grondslag.
25. Daarnaast is op de zitting vastgesteld dat in de bijlage behorende bij de verleende omgevingsvergunning een impressie is opgenomen van de voorziene bebouwing en dat op de 24 bouwkundige tekeningen met de titels "overzicht gevelaanzicht", "gevel overzicht" en "gevel types" specificaties staan betreffende de gevels en materialisering van gebouw A. Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat deze ontbreken, mist feitelijke grondslag.
26. Verder overweegt de Afdeling dat de welstandsadviezen van 10 oktober 2024 en 27 maart 2025 zich in het dossier bevinden. In het welstandsadvies van 27 maart 2025 staat expliciet dat de uitwerking in bouwkundige tekeningen geen bezwaren oproept. Het betoog van Cocagne Investments B.V. dat de welstandsadviezen ontbreken dan wel dat onduidelijk is op basis van welke impressies en materialisering de welstandsadviezen tot stand zijn gekomen, slaagt niet.
27. Daarnaast overweegt de Afdeling dat het betoog van Cocagne dat de omgevingsvergunning die is verleend voor de bouw van gebouw E tot gevolg heeft dat 10.000 m2 extra bebouwd oppervlak is toegestaan, niet slaagt. Weliswaar is de omgevingsvergunning voor de bouw van gebouw E verleend ten behoeve van de realisering van short stay en staat het bestemmingsplan ter plaatse ook nog 10.000 m2 bvo aan kantoorruimte toe, maar deze functies zijn alleen toegestaan binnen de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt en die zijn reeds met de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van gebouw E benut.
28. Verder overweegt de Afdeling dat de Bouwverordening gemeente Eindhoven er niet toe verplicht dat een omgevingsvergunning voor het bouwen vergezeld gaat van een advies van de veiligheidsdiensten. Reeds daarom vormt het feit dat dit advies op 25 april 2025 nog niet was opgesteld, anders dan Cocagne Investments B.V. stelt, geen grond voor het oordeel dat de omgevingsvergunning niet had mogen worden verleend. Overigens hebben VDMA Development C.V. en VDMA Development B.V. op de zitting toegelicht dat op 7 november 2025 een medewerker van de brandweer de situatie ter plaatse heeft beoordeeld en heeft vastgesteld dat hotel Pullman Eindhoven Cocagne voldoende bereikbaar is voor de hulpdiensten.
Het betoog slaagt niet.
Relativiteitsvereiste
29. Bij de onder 14.2 tot en met 14.5 en 15.1 gegeven oordelen laat de Afdeling in het midden of het betoog van Cocagne Investments B.V. gelet op het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb, kan leiden tot vernietiging van de omgevingsvergunning.
Chw
30. Ingevolge artikel 1.6a van de Chw kunnen na afloop van de beroepstermijn geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Cocagne Investments B.V. heeft in haar nadere stuk van 1 juni 2026 voor het eerst aangevoerd dat zij vreest voor hinderlijke fluittonen door de wind en dat zij geluidsbeperkende maatregelen moet treffen omdat de woningen zo dicht bij haar hotel zijn gesitueerd. Deze beroepsgronden blijven gelet op artikel 1.6a van de Chw buiten bespreking.
Rechtsgevolgen in stand laten
31. Zoals hiervoor onder 17.4 is geoordeeld, slaagt het betoog dat ten onrechte geen onderzoek is verricht naar het windklimaat op de balkons van hotel Pullman Eindhoven. Zoals in deze uitspraak is geoordeeld slagen de overige beroepsgronden tegen de omgevingsvergunning die is verleend voor het bouwen van de gebouwen A en E, zoals gewijzigd bij besluiten van 8 juli 2025 en 7 mei 2026, niet. Daarom ziet de Afdeling in het onder 17.5 genoemde nadere onderzoek aanleiding om de rechtsgevolgen van dit besluit in stand te laten.
CONCLUSIE
32. Het beroep van Cocagne Investments B.V. voor zover gericht tegen het besluit van het college van 25 april 2025, zoals gewijzigd bij het besluit van 8 juli 2025, tot verlening van een omgevingsvergunning voor het realiseren van de functies short stay en logies in gebouw E op het VDMA-terrein voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming, is ongegrond.
33. Het beroep van Cocagne voor zover gericht tegen het besluit van het college van 25 april 2025, zoals gewijzigd bij besluiten van 8 juli 2025 en 7 mei 2026, tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen A en E op het VDMA-terrein is gelet op hetgeen is overwogen onder 17.4 gegrond. Dit besluit moet wegens strijd met het in artikel 3:2 van de Awb opgenomen zorgvuldigheidsbeginsel worden vernietigd. Zoals hiervoor onder 31 is overwogen, ziet de Afdeling aanleiding om de rechtsgevolgen van dit besluit, met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb, in stand te laten. De omgevingsvergunning blijft dus gelden.
34. Het college moet de door Cocagne Investments B.V. gemaakte proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van Cocagne Investments B.V. voor zover gericht tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 25 april 2025, zoals gewijzigd bij het besluit van 8 juli 2025, tot verlening van een omgevingsvergunning voor het realiseren van de functies short stay en logies in gebouw E op het VDMA-terrein voor de duur van maximaal 15 jaar vanaf eerste ingebruikneming, ongegrond;
II. verklaart het beroep van Cocagne Investments B.V. voor zover gericht tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 25 april 2025, zoals gewijzigd bij besluiten van 8 juli 2025 en 7 mei 2026, tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouw A en gebouw E op het VDMA-terrein gegrond;
III. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 25 april 2025 tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouw A en gebouw E op het VDMA-terrein;
IV. bepaalt dat de rechtsgevolgen van het onder III vermelde besluit in stand blijven;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding van bij Cocagne Investments B.V. in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.335,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan Cocagne Investments B.V. het door haar voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrag van € 385,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W.P. van Kooten-Vroegindeweij, griffier.
w.g. Hoekstra
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Van Kooten-Vroegindeweij
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 2 september 2026
559