202407409/1/A2.
Datum uitspraak: 9 september 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend in [woonplaats],
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 28 oktober 2024 in zaak nr. 23/2142 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag.
Procesverloop
Bij besluit van 23 augustus 2022 heeft het college aan [appellante] een bestuurlijke boete van € 10.000,00 opgelegd.
Bij besluit van 6 februari 2023 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 oktober 2024 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak, gelijktijdig met zaken nrs. 202407414/1/A2 en 202500668/1/A2, op een zitting behandeld op 21 april 2026, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. S. van der Eijk, advocaat te Delft, en het college, vertegenwoordigd door mr. T.M.T. Konings en mr. R.D. Fehrmann, vergezeld door R. Ait el Hadj, zijn verschenen. Tijdens deze zitting heeft [appellante] de voorzitter van de enkelvoudige kamer gewraakt. Hierop is het onderzoek ter zitting geschorst.
Op 11 mei 2026 heeft [appellante] het wrakingsverzoek ingetrokken.
De Afdeling heef de zaak opnieuw, gelijktijdig met zaken nrs. 202407414/1/A2 en 202500668/1/A2, op een zitting behandeld op 23 juni 2026, waar [appellante] en het college, vertegenwoordigd door mr. T.M.T. Konings en mr. R.D. Fehrmann, vergezeld door R. Ait el Hadj, zijn verschenen. Omdat de advocaat van [appellante] zich één dag voor de zitting heeft teruggetrokken en [appellante] heeft aangegeven zich te willen laten bijstaan, heeft de Afdeling het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak aangehouden.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw, gelijktijdig met zaken nrs. 202407414/1/A2 en 202500668/1/A2, op een zitting behandeld op 9 juli 2026, waar [appellante] en het college, vertegenwoordigd door mr. T.M.T. Konings en mr. R.D. Fehrmann, vergezeld door R. Ait el Hadj, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.
2. [appellante] is eigenaar en verhuurder van een woning aan de [locatie] in Den Haag. Inspecteurs van de Haagse Pandbrigade hebben op 8 november 2021 geconstateerd dat er in de woning acht personen wonen die geen duurzaam, gemeenschappelijk huishouden vormen. De inspecteurs hebben geconcludeerd dat sprake is van overbewoning en dat de woonruimte zonder vergunning is omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Het college heeft [appellante] wegens overtreding van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 op grond van artikel 35 van die wet, gelezen in samenhang met artikel 7:2 en bijlage II van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, een bestuurlijke boete van € 10.000,00 opgelegd, uitgaande van het boetetarief voor bedrijfsmatige exploitatie.
Uitspraak van de rechtbank
3. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het inspectierapport ten grondslag mocht leggen aan het besluit, ook al was er geen tolk aanwezig tijdens de inspectie. Er is geen aanknopingspunt voor het oordeel dat het inspectierapport onzorgvuldig tot stand is gekomen doordat de inspecteurs Google Translate gebruikten.
De rechtbank heeft verder geoordeeld dat [appellante] terecht is aangemerkt als overtreder. Een woningeigenaar kan in de regel beschikken over het gebruik van zijn woning, ook als hij de woning heeft verhuurd. Dat kan bijvoorbeeld door in een contract een bepaling daarover op te nemen. In deze zaak staat vast dat [appellante] over de woning kon beschikken als eigenares van de woning. Zij heeft de overtreding ook aanvaard. Zij heeft niet de zorg betracht die van haar wordt gevergd om de overtreding te voorkomen. De maandelijkse huur bedroeg € 1.150,00 of € 1.450,00. [appellante] wist dat het gezamenlijke inkomen van de huurders € 2.750,00 was. Als de huur zo hoog is dat iemand niet of nauwelijks rond kan komen, ligt het voor de hand dat hij meer huurders zal zoeken om de kosten te delen. Dat had aanleiding moeten zijn om het gebruik van de woning te controleren. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij feitelijk toezicht hield op de woning.
De rechtbank heeft verder geoordeeld dat het college het juiste boetetarief heeft gehanteerd. De stelling van [appellante] dat de overtreding maar kort duurde, is onvoldoende voor de conclusie dat sprake is van verminderde ernst van de overtreding. Deze stelling is niet onderbouwd en komt niet overeen met de conclusies in het inspectierapport, waarvan het college mocht uitgaan.
Hoger beroep en beoordeling daarvan
4. De gronden die [appellante] in hoger beroep heeft aangevoerd, zijn een herhaling van wat zij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. [appellante] heeft geen redenen aangevoerd waarom de gemotiveerde beoordeling van die gronden in de uitspraak van de rechtbank onjuist of onvolledig zou zijn. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en in de onder rechtsoverweging 5 tot en met 8.1 opgenomen overwegingen, waarop dat oordeel is gebaseerd. De Afdeling voegt daaraan toe dat de rechtbank bij haar oordeel terecht heeft betrokken dat [appellante], gelet op de hoogte van de maandelijkse huur die zij voor de woning vroeg en de hoogte van het gezamenlijke inkomen van de twee huurders aan wie [appellante] stelt de gehele woning te hebben verhuurd, aanleiding had moeten zien om het gebruik van de woning te controleren. De desbetreffende huurders hebben aan de inspecteurs een huurovereenkomst laten zien waaruit blijkt dat zij € 1.450,00 per maand betalen aan huur. In de door [appellante] overgelegde huurovereenkomst staat dat de huurders per maand € 1.150,00 moeten betalen aan huur. Uit het inspectierapport van 8 november 2021 blijkt dat [appellante] heeft verklaard dat zij niet kan aantonen welk bedrag zij per maand aan huur ontvangt, omdat de huur contant wordt betaald. Uit het rapport blijkt verder dat [appellante] is bevraagd naar de inkomenspositie van haar huurders in relatie tot de huur. Zij heeft verklaard dat zij van beide huurders de loonstroken van de laatste drie maanden heeft gezien. Volgens haar verdienden de man en vrouw samen € 2.750,00 netto per maand en konden zij de huur dus goed betalen. Het college heeft door middel van de rekentool van het Nibud berekend of sprake is van een gezonde verhouding tussen de gevraagde huur in relatie tot de inkomsten van de huurders. Bij zowel een kale huur van € 1.450,00 als een kale huur van € 1.150,00 is de uitkomst op basis van een gezamenlijke netto-inkomen van € 2.750,00 donkerrood. Daarbij wordt de volgende tekst vermeld: "Met deze huur is het bijna onmogelijk om uw andere noodzakelijke uitgaven te doen: zoals boodschappen, kleding, of onverwachte rekeningen. Voor leuke dingen is al helemaal geen financiële ruimte meer. Het best kunt u op zoek gaan naar een woning die beter bij uw budget past.". De rechtbank heeft terecht overwogen dat als de huur zo hoog is dat iemand niet of nauwelijks rond kan komen, het voor de hand ligt dat hij meer huurders zal zoeken om de kosten te delen. [appellante] heeft in dat verband niet aannemelijk gemaakt dat zij heeft gecontroleerd of de woning door meerdere personen werd bewoond.
Conclusie
5. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
6. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Engele, griffier.
w.g. Daalder
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Engele
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 september 2026
1033
BIJLAGE
Wettelijk kader
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
[…]
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
[…].
Artikel 35
1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel 23c, eerste lid, artikel 23d of artikel 23e, van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26, of de aanwijzing, bedoeld in artikel 33a, onderdeel b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete.
[…]
3. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast van de bestuurlijke boete die voor de verschillende overtredingen kan worden opgelegd.
Huisvestingsverordening Den Haag 2019
Artikel 7:2
1. Voor overtreding van de artikelen 8, 21, 22, 23a, 23b, 23c of 41 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.
[…].