202501083/1/A2.
Datum uitspraak: 7 oktober 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in Rijswijk,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 8 januari 2025 in zaak nr. 24/5414 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk.
Procesverloop
Bij besluit van 26 oktober 2023 heeft het college de aanvraag van [appellant] voor een onttrekkingsvergunning voor de woning aan de [locatie 1] afgewezen.
Bij besluit van 23 april 2024 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 januari 2025 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
Het college heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak, gelijktijdig met zaak nr. 202501393/1/R3, op een zitting behandeld op 14 september 2026, waar [appellant], vergezeld door [persoon] en bijgestaan door mr. J. Geelhoed, advocaat in Honselersdijk, en het college, vertegenwoordigd door P. Sahin en mr. L. Ruitenbeek, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.
2. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie 2] in Rijswijk. Deze woning heeft hij via een constructieve doorbraak samengevoegd met de naastgelegen woning van [persoon] aan de [locatie 1]. Deze woningen maken onderdeel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). [appellant] en [persoon] wonen daar nu samen met hun kinderen. Voor de legalisering daarvan heeft [appellant] een onttrekkingsvergunning aangevraagd. Maar de VvE heeft [appellant] geen toestemming gegeven voor het samenvoegen van de woningen. Ook heeft hij voor de doorbraak een omgevingsvergunning aangevraagd. Daarover gaat de zaak met nr. 202501393/1/R3.
3. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat op grond van artikel 5:1, eerste lid, en artikel 5:2, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening Rijswijk 2023 (de Huisvestingsverordening) een vergunningplicht geldt voor het onttrekken van een woning. Volgens artikel 5:3, derde lid, onder d, van de Huisvestingsverordening moet daarvoor de aanvrager, indien aanwezig, een goedkeuring van de VvE overleggen. Het college heeft vastgesteld dat de vereiste goedkeuring van de VvE niet bij de aanvraag is overgelegd. Dat de civiele rechter in een voorlopig oordeel [appellant] en de VvE heeft geadviseerd er samen uit te komen en dat er geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, doet daaraan niet af. Het gaat in deze procedure namelijk om de afwijzing van een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening en niet om de weigering een omgevingsvergunning te verlenen, aldus het college.
4. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit artikel 5:3, derde lid, onder d, van de Huisvestingsverordening dat bij de aanvraag van een onttrekkingsvergunning onder andere de goedkeuring van de VvE, indien aanwezig, moet worden overgelegd. Zij leest deze bepaling zo, dat als er een VvE aanwezig is, toestemming van deze rechtspersoon als eigenaar van de gemeenschappelijke zaak is vereist. De rechtbank is [appellant] niet in het betoog gevolgd dat de bepaling zo moet worden gelezen dat alleen als er toestemming van de VvE aanwezig is, die moet worden overgelegd. [appellant] beschikt niet over toestemming van de VvE. Zijn aanvraag voldoet dan ook niet aan de voorwaarden uit de Huisvestingsverordening. Dat hij mogelijk in de toekomst een vervangende toestemming kan verkrijgen via de civiele rechter doet daaraan niet af. De vraag of het gaat om een evident privaatrechtelijke belemmering is niet van belang. Bij een onttrekkingsvergunning gaat het alleen om de vraag of de aanvraag aan de Huisvestingsverordening voldoet. Het college heeft de aanvraag daarom terecht afgewezen, aldus de rechtbank.
5. De gronden die [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd zijn zo goed als een herhaling van wat hij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. [appellant] heeft geen redenen aangevoerd waarom de gemotiveerde beoordeling van die gronden in de aangevallen uitspraak onjuist of onvolledig zou zijn. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en in de onder 4.1 van de aangevallen uitspraak opgenomen overweging, waarop dat oordeel is gebaseerd. Zij voegt daaraan nog het volgende toe.
5.1. De omstandigheid dat een VvE zogenoemd slapende zou zijn, maakt niet dat daarom geen toestemming van de VvE kan worden vereist als bedoeld in artikel 5:3, derde lid, onder d, van de Huisvestingsverordening. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt in dit kader verder niet toegekomen aan de vraag of er sprake is van een privaatrechtelijke belemmering.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.C.W. Lange, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. D.T.J. van de Voort, griffier.
w.g. Lange
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Van de Voort
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 7 oktober 2026
1062
BIJLAGE
WETTELIJK KADER
Huisvestingsverordening Rijswijk 2023
Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming
1. De vergunningplicht van Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten gelegen in Rijswijk met een WOZ-waarde tot 1,4 x de NHG-kostengrens.
[…].
Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming
1. De in artikel 5.1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:
a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken of onttrokken worden gehouden;
[…].
Artikel 5:3 Aanvragen vergunning onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming
1. Een aanvraag voor een vergunning op grond van artikel 5:2 wordt ingediend door gebruik te maken van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
[…].
3. Bij de aanvraag moet worden overlegd:
[…].
d. goedkeuring van de Vereniging van Eigenaren, indien aanwezig.