202405253/1/R2.
Datum uitspraak: 21 oktober 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in [woonplaats],
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 9 juli 2024 in zaak nr. 23/1424 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven.
Procesverloop
Bij besluit van 21 oktober 2022 heeft het college aan [appellant] medegedeeld dat van rechtswege een omgevingsvergunning is verleend voor het wijzigen van het gebruik van de woning aan de [locatie] in Eindhoven naar kamerverhuur.
Bij besluit van 25 april 2023 heeft het college het door [persoon A] en Stichting Beter Eindhoven daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de omgevingsvergunning van rechtswege herroepen en aangevraagde omgevingsvergunning alsnog geweigerd.
Bij uitspraak van 9 juli 2024 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op zitting behandeld op 29 april 2026, waar [appellant] en [persoon B] en het college, vertegenwoordigd door mr. J.K. Van den Boom en mr. S. el Kordi, zijn verschenen.
Op grond van artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft de Afdeling het onderzoek ter zitting geschorst om de partijen in de gelegenheid te stellen nadere informatie aan de Afdeling te verstrekken.
Bij brief van 22 mei 2026 heeft het college een nadere reactie gegeven, waarbij het college ook de door [appellant] bij brief van 14 mei 2026 overgelegde stukken aan de Afdeling heeft toegezonden.
De Afdeling heeft de zaak op nadere zitting behandeld op 2 september 2026, waar [appellant] en [persoon B] en het college, vertegenwoordigd door mr. A.M. Huiswoud, zijn verschenen. De Afdeling heeft het onderzoek in de zaak op de zitting van 2 september 2026 gesloten.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 11 mei 2021. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. [appellant] verhuurt een woning aan de [locatie] in Eindhoven kamergewijs sinds in ieder geval mei 2007. In 2021 heeft [appellant] een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het gebruik van de woning in afwijking van het geldende bestemmingsplan voor het verhuren van de kamers. Het college heeft niet-tijdig op deze aanvraag beslist. Daardoor is de aangevraagde omgevingsvergunning van rechtswege verleend. Dit betekent dat geen inhoudelijke toets heeft plaatsgevonden. Omwonende [persoon A] en Stichting Beter Eindhoven hebben bezwaar gemaakt tegen de van rechtswege verleende vergunning. Naar aanleiding van de bezwaren heeft het college de aanvraag voor een omgevingsvergunning alsnog inhoudelijk getoetst en de aanvraag afgewezen. Het college stelt zich namelijk op het standpunt dat kamerbewoning onevenredige gevolgen zal hebben voor het woon- en leefmilieu in de directe omgeving. De rechtbank heeft dit standpunt in haar uitspraak gevolgd.
Wettelijk kader
3. De relevante wettelijke bepalingen staan in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Is er een omgevingsvergunning nodig?
4. Tijdens de behandeling van de zaak op de zitting van 29 april 2026 heeft [appellant] aangegeven zijn woning aan de [locatie] al sinds 2005 kamergewijs te verhuren. Tijdens de zitting is onduidelijk gebleven of het gebruik van de woning aan de [locatie] voor kamerbewoning in strijd is met het overgangsrecht van het ten tijde van het besluit op bezwaar geldende bestemmingsplan "Woensel buiten de Ring I 2017" en daarmee of voor dat gebruik wel een omgevingsvergunning nodig is. Naar aanleiding daarvan heeft de Afdeling het onderzoek geschorst, het vooronderzoek hervat en partijen verzocht om hierover nadere informatie te verstrekken. Op grond van die nadere informatie concludeert de Afdeling dat ten tijde van het besluit op bezwaar voor de kamerbewoning een omgevingsvergunning nodig was, omdat de kamerbewoning geen bestaand gebruik was als bedoeld in het overgangsrecht van het ten tijde van het besluit op bezwaar geldende bestemmingsplan "Woensel buiten de Ring I 2017".
Mocht het college weigeren om een omgevingsvergunning te verlenen?
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college heeft mogen weigeren om een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan hem te verlenen. Hij voert aan dat de kamerverhuur geen onevenredige gevolgen voor het woon- en leefmilieu tot gevolg heeft, omdat uit de leefbaarheidstoets een positief eindadvies volgt, er inmiddels maatregelen zijn genomen om overlast te doen stoppen en de mogelijk nog aanwezige overlast niet wordt veroorzaakt door de huurders van zijn woning. Tot slot heeft het college bij de belangenafweging onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van het besluit voor [appellant] en de huurders van de woning.
5.1. Om een activiteit die ziet op het gebruik van een bouwwerk in strijd met het bestemmingsplan mogelijk te maken, kan met toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, gelezen in samenhang met artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2˚, van de Wabo een omgevingsvergunning worden verleend als wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 4 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Deze omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan deze bevoegdheid beleidsruimte toe en het moet de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen.
5.2. Bij de beoordeling of een omgevingsvergunning voor kamerbewoning in strijd is met een goede ruimtelijke ordening hanteert het college de "Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2021". Niet in geschil is dat het overgangsrecht als genoemd in artikel 6, tweede lid, van de beleidsregels van toepassing is. Hierdoor zijn de artikelen 2 en 3 van de beleidsregels niet van toepassing, met uitzondering van artikel 3, vierde lid, onder a van de beleidsregels. Artikel 3, vierde lid, onder a, regelt dat de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend als hierdoor geen onevenredige gevolgen (ongeoorloofde inbreuk) voor het woon- en leefmilieu ontstaan. Het college heeft beleidsruimte bij de beoordeling hiervan.
5.3. Of er onevenredige gevolgen voor het woon- en leefmilieu ontstaan door de omgevingsvergunning te verlenen, beoordeelt het college aan de hand van een leefbaarheidstoets die wordt verricht door de gebiedscoördinator en vervolgens wordt getoetst door de leefbaarheidscommissie. In de uitgevoerde leefbaarheidstoets staat dat er meldingen en signalen uit de buurt zijn over een aantasting van de leefbaarheid en dat dit aansluit bij het beeld dat de leefbaarheid onder druk staat. Desalniettemin is het eindadvies van de gebiedscoördinator en het advies van de leefbaarheidscommissie volgens punten 11 en 12 van de leefbaarheidstoets positief, omdat de druk op de leefbaarheid strikt genomen niet toeneemt door het verlenen van een omgevingsvergunning en het daarmee legaliseren van een al langer bestaande situatie.
5.4. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college voldoende heeft gemotiveerd waarom het college van de uitkomst van de leefbaarheidstoets is afgeweken. Weliswaar is de conclusie van de leefbaarheidstoets volgens punten 11 en 12 van de leefbaarheidstoets positief, maar de rechtbank heeft terecht overwogen dat het college uit de leefbaarheidstoets ook heeft mogen opmaken dat kamerverhuur in de straat een negatieve invloed heeft op de buurt waardoor onevenredige gevolgen ontstaan. In de leefbaarheidstoets staat namelijk dat er klachten zijn over fietsen op de stoep, kliko’s die in de straat blijven staan en geluid- en stankoverlast. Zoals op de zitting verder is toegelicht, is kamerbewoning in verband met de negatieve invloed op de leefbaarheid een terugkerend onderwerp in gesprekken tussen buurtbewoners en de gebiedscoördinator. Uit de zich bij de stukken bevindende correspondentie van [persoon A] over stank- en geluidsoverlast door de bewoners van de woning aan de [locatie] gedurende enkele jaren heeft het college kunnen aannemen dat de leefbaarheid in de buurt mede door de kamerverhuur in deze woning aanmerkelijk onder druk heeft gestaan. Bovendien is op de zitting bij de rechtbank door de gemachtigde van het college naar voren gebracht dat [persoon A] heeft aangegeven dat er nog steeds geluids- en stankoverlast is. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat er ten tijde van het besluit op bezwaar door de kamerverhuur een ongeoorloofde inbreuk op het woon- en leefmilieu is, die door de vergunning te verlenen zou blijven bestaan.
5.5. Verder heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college aan de belangen van [appellant] en de huurders van de woning een doorslaggevend gewicht had moeten toekennen. Het college heeft zich namelijk op het standpunt kunnen stellen dat de belangen van omwonenden dat er geen onevenredige gevolgen voor het woon- en leefmilieu ontstaan in dit geval zwaarder wegen dan de financiële belangen van [appellant] en het woonbelang van de huurders van de woning. Het college heeft daarmee aangesloten bij het uitgangspunt van de beleidsregels dat kamerbewoning buiten het centrum moet worden beperkt omwille de leefbaarheid van omwonenden. Van een bijzonder belang, dat ertoe noopte om in dit geval af te wijken van het beleid, is niet gebleken.
5.6. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college heeft mogen weigeren om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om in afwijking van de geldende bestemmingsplannen een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan [appellant] te verlenen.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
6. Het hoger beroep van [appellant] is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr. H.J.M. Besselink, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. Besselink
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Nales
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 21 oktober 2026
680-1201
BIJLAGE
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 7:2
1 Voordat een bestuursorgaan op het bezwaar beslist, stelt het belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord.
2 Het bestuursorgaan stelt daarvan in ieder geval de indiener van het bezwaarschrift op de hoogte alsmede de belanghebbenden die bij de voorbereiding van het besluit hun zienswijze naar voren hebben gebracht.
Artikel 7:3
Van het horen van een belanghebbende kan worden afgezien indien:
a. het bezwaar kennelijk niet-ontvankelijk is,
b. het bezwaar kennelijk ongegrond is,
c. de belanghebbende heeft verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord,
d. de belanghebbende niet binnen een door het bestuursorgaan gestelde redelijke termijn verklaart dat hij gebruik wil maken van het recht te worden gehoord, of
e. aan het bezwaar volledig tegemoet wordt gekomen en andere belanghebbenden daardoor niet in hun belangen kunnen worden geschaad.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1 Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
[…]
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
Artikel 2.12
1 Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
[…]
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen […]
Besluit omgevingsrecht
Artikel 4 bij bijlage II
Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking:
[…]
9. het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen;
[…]
Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021
Artikel 6 Overgangsrecht
[…]
2 Op aanvragen voor een omgevingsvergunning die zijn ingediend tussen 15 mei 2020 en 1 januari 2022 voor bestaande kamersgewijs bewoonde panden die niet liggen in de op-slot gebieden Woensel West, Limbeek Noord en Zuid, Doornakkers Oost en West, en Bennekel Oost en:
a. waarvoor al een onherroepelijke vergunning voor kamerbewoning op basis van de Huisvestingsverordening is verleend,
én/of
b. waarin, aantoonbaar, al vóór 12-12-2007 kamerbewoning plaatsvond die tot op het moment van aanvraag voortduurt;
zijn artikel 2 en 3 niet van toepassing, met uitzondering van artikel 3 lid 4 sub a.
c. Artikel 6 lid 2 sub a en b gelden niet voor overlastpanden.
[…]
Artikel 3 Vergunningverlening
[…]
4 Indien geen sprake is van een eerder genoemde weigeringsgrond kan de vergunning voor wijziging van een woning naar kamerbewoning en/of woningsplitsing worden verleend als:
a. hierdoor geen onevenredige gevolgen (ongeoorloofde inbreuk) voor het woon- en leefmilieu ontstaan;
[…]
Bestemmingsplan Woensel buiten de Ring I 2017
1.15 bestaand(e situatie)
[…]
bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
18.4.2 Strijdig gebruik
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 18.1 wordt in ieder geval gerekend:
[…]
c. kamerverhuur, tenzij het een bestaande situatie betreft.
[…]
Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021
1.4 Bestaand
[…]
bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat na de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan niet langer dan een jaar is onderbroken.
3.1 Bestemmingsomschrijving
Binnen de betreffende bestemmingsomschrijving wordt onder de genoemde functies toegevoegd, voor zover nog niet aanwezig:
met dien verstande dat:
[…]
e. kamerbewoning van een woning of woonwagen niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft;
[…]
Bestemmingsplan Woensel buiten de Ring I 2004
Artikel 1 Begripsbepalingen
[…]
1.35 Woning
een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van een afzonderlijk huishouden;
[…]
Artikel 3 Woondoeleinden
3.1 Bestemmingsomschrijving
De op de plankaart voor woondoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. woongebouwen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
[…]
Bestemmingsplan Mensfort-Rapenland 1996
Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen
[…]
q. Woning
een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat blijkens aard, indeling en inrichting geschikt en bestemd is voor de huisvesting van één huishouden.
[…]
Artikel 4 Woondoeleinden
4.1. De op de-kaart voor woondoeleinden aangewezen gronden zijn
primair bestemd voor:
a. woningen met daarbij behorende erven en (parkeer)voorzieningen;
[…]